“小产权房”动了谁的奶酪？

 

　　存在已有十年之久的“小产权房”近年来成为了政府和社会关注的焦点，其能否转正成为关注焦点。政府态度仍以国务院常务工作会议中强调的“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”为准。

但随后一些媒体又爆出国土资源部官员称对于一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可以考虑让其补齐手续后转为合法。尽管有关方面马上辟谣，但社会和政府对这一问题的态度分歧明显。

　　所谓小产权房就是泛指那些地处城郊、实际是乡镇乃至村委会在集体土地上开发、没有国家产权证的“集体房”，这类房屋不用缴纳土地出让金和其他税费，也不能办理土地使用证和预售许可证，它的竞争优势在于它那大大低于同类房产的价格。低价的来源正是由于其产权的“小”，有人认为小产权房因为不能办理两证、得不到法律承认，所以小产权实际上是没产权。这种观点没有搞清楚产权的真正含义，根据产权理论：产权是一组权利，可分解所有权、使用权、占有权、处置权和收益权。在这里，小产权房拥有大部分产权，所缺少的仅仅是部分处置权，也就是转让的权利。其价格的优势也是来自于转让权利的缺失，房地产市场的需求可分解为消费性需求和投资性需求，小产权房可满足大部分对象的消费性需求，而对投资性需求却不能满足。价格是由供需双方决定的，剥离了投资性需求的小产权房价格自然较低，其巨大差价也暴露了我国房地产市场上投机的泡沫。

　　小产权房蚕食我国本就不多的耕地面积??这是近来流行的观点。耕地的确需要保护，但以耕地减少为由打击小产权房未免牵强，首先，村民是集体土地的所有者，他们对自己的土地最为关心。与地方政府的征地行为相比，农民对将自己的土地出卖的行为更为谨慎，对自身的风险考虑更多。其次，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史曾对媒体表示：“从涉及违法的用地面积来看，非法批地的案件，占用涉及土地面积的80%，主要是地方政府和涉及政府为违法主体的案件。”将耕地面积减少的责任推到小产权房和农民身上是一种推卸责任的说法。第三，可以看到，因为小产权房流转的困难，大多数人购买小产权房是为了自用。住房的需求与耕地的保护都是社会的基本需求，都应得到满足。

　　利益决定立场，立场决定观点。那么小产权房到底触动了谁的利益呢？首先当然是开发商，地处郊区的小产权房分流出一部分本属商品房的购买者。消费性需求是房价的基础，投资性需求是房价上涨的推手，而消费性需求的流失对房价的打击是致命的。其次，一些城市政府也是小产权房事件中的利益受损者。小产权房明显的减少了政府土地出让金和相关税费的收入，即使在事后补缴，木已成舟的小产权房所能缴纳的土地出让金岂是多家竞价形成的“招、拍、挂”价格所能比拟的。第三，对于已经购买商品房的消费者而言，小产权房的存在对他们的确是一种不公平。

　　改革进入了第三十个年头，已经没有哪一项政策的推出能给全民带来帕累托改进似的福利增长。每一项政策都会触动某些人的既得利益，社会基本秩序和道德的稳定是政府制定政策的前提，毕竟“富者连田阡陌，贫者无立锥之地”是哪个社会都不愿看到的。