烂尾楼“业主自救”调查:自己出钱把楼建完

经历了10年的烂尾之后，麓景台迎来了复活的机会。

大业主请人做出了续建后的大楼模型。（图片来源：广州日报）

　　广州市民阿斌最期待2008年的到来，因为他买的麓景台住宅楼在烂尾了10年后极可能在这一年复活。

　　让阿斌看到希望的是，麓苑路39号麓景台的业主们准备联合起来，自己出钱把楼续建完。

　　由于业权分散而且复杂，麓景台一度是广州市烂尾楼中最难盘活的“钉子烂尾楼”。如果业主自救方式能够最终成功，对于其他类似烂尾楼而言，无疑具有重要意义。

　　为什么在尘封了整整10年后，麓景台才有复活的机会？业主自救又是在怎样的背景下展开？这种模式能否成功进而推广？针对这一切，本报记者展开了调查。

　　元旦刚过，广州市麓苑路39号沉寂多年的3幢烂尾楼，突然热闹了起来。在大楼已经发黄的毛坯外墙上挂出了大幅的“业主自救”的标语。其中一幢住宅楼的一楼经过简单的装饰后，成为一个临时的展示厅。大楼续建的新模型摆在了这里，吸引了不少人来参观。

　　但对于一些更细心的附近的居民来说，早在去年底，他们就已经感受到了一些变化，长年盘踞在烂尾楼里的外来人员纷纷搬走了。

　　一连串的动作意味着麓景台在烂尾了10年之后，将开始复活。

　　麓景台项目总共有3幢32层的住宅楼，总建筑面积8万多平方米，一共有760套商品房，开发商是广州市辉煌房地产发展有限公司。该项目于1995年开始兴建，1996年，开发商获得了商品房预售许可证，并开始对外公开发售。但正当业主们看着大楼即将完工的时候，该项目却突然烂尾。大楼为何会在主体框架完工、部分外墙已砌的情况下烂尾呢？麓景台留下了一个持续至今的谜团。

　　开发商骗钱后弃楼

　　2007年，随着盘活程序的展开，麓景台烂尾10年的原因逐渐浮出水面。

　　据大业主调查，楼盘突然烂尾的主要原因是开发商骗足了业主的买房款和银行贷款后，突然把这个快要完工的楼盘抛弃了。在跑掉之前，开发商已经把麓景台的全部可出售面积，通过预售或以房抵债的方式处理完毕。由于当年对购房款没严格实行专户监控、定向使用，开发商大肆挪用业主们预支的购房款用作它用，最终造成麓景台项目烂尾。

　　调查还显示，目前烂尾楼的全部可售房产已属全体业主所有，原属开发商的部分物业也在2002年由法院判给了业主。由于开发商盘活该烂尾楼已经无利可图，没有了继续投资的动力，以致该项目烂尾长达10年至今。

　　2002年，广州市中级人民法院执行局终于查实，开发商广州市辉煌房地产发展有限公司因债务累累早已停业，且下落不明。这种局面也给楼盘的复活带来极大麻烦。

　　此外，房地产市场环境的突变也是麓景台烂尾的诱因之一。1998年后，由于受到亚洲金融风暴影响，广州楼价全面下跌。2003年的SARS更是将楼市拖入谷底。销售的停顿和住宅楼价值的持续缩水，也加速了楼盘的烂尾。

　　付款70万10年没房住

　　对于烂尾长达10年的麓景台来说，最伤最痛的还是业主。

　　一名业主称，1997、1998年时，广州的房价不断飙升，麓景台对外的预售价格也曾一度高达1万元/平方米。但在1998年后，由于市场环境突变，麓景台的售价也开始下跌，同样的楼盘6000元/平方米都能买到。

　　当时，麓景台的房子除了一部分抵押给银行外，一部分是卖给了某些单位作为房改房，还有一部分是直接卖给了个人。但不管是对于买房的单位和个人来说，这都是一场梦魇。

　　提起自己在麓景台的投资，在广州一家事业单位工作的阿斌就会发一通牢骚。1999年，一心想买房的阿斌拿出了所有的积蓄，一次性付了70万元，以6000元/平方米的价格，成为了麓景台一套100多平方米房子的业主。

　　但阿斌完全没有想到，近10年过去了，70万巨资没有换来乔迁之喜，反而成为了他的噩梦，“一想到这，我就恨不得从高楼上跳下去。”

　　这笔失败的投资，改变了阿斌的生活。此后，他似乎得了买房恐惧症。10年来，他一直没有再买第二套房子，“其实，以我当时买房的价钱在2003年、2004年时可以买两套房。”

　　但对于阿斌来说，有人的麻烦比他更大。麓景台的大部分小业主都是通过银行按揭供楼，面对迟迟不能入住的烂尾楼，还要每个月背负高额贷款，内心的折磨无以言表。在无可奈何的情况下，不少业主只能打官司自救。阿斌说，一些业主联合起来状告开发商故意烂尾，后经过法院裁定，开发商败诉，这些业主可以暂停还贷，同时还能保住房子。

　　惨的是，有个别小业主并没有去打这个官司，“他们的房子就被银行给收走了，所付的首付款算是打了水漂”。

　　多次复活均告失败

　　在麓景台长达10年烂尾期间，有过多次复活的尝试，但都无疾而终。

　　2003年，广州市人大常委会审议通过了《广州市人民政府办理〈关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案〉的实施方案》。这一利好政策给广州市部分烂尾楼一次复活机会。一些烂尾楼盘纷纷复活，并成为明星楼盘。东风中路拍卖成交价高达9500万元的保华广场，经重新包装改名为“天誉商务大厦”；体育东路的银丰国际广场，经过续建，更名为“财富广场”。据有关部门统计，2003年市政府盘点的57宗烂尾楼，到2004年底时已有30多宗盘活。

　　但这波盘活热潮，没有麓景台。2004年，建行上市前的一份公告惹人注目。“2004年建行上市前要剥离不良资产，当时把一些不良资产整体打包转让给了摩根士丹利公司，麓景台就在其中。”广州市的房地产专家韩世同说。

　　得到这个消息后，一些企业尝试盘活麓景台项目。“广州好几个公司想介入，但都没有成功。由于麓景台的业权关系特别复杂，不仅涉及到众多小业主，还包括多家购房单位和多家银行，而且业主特别分散。一般的公司想介入可能根本就摸不着门。”韩世同说。

　　大业主趋利而入

　　麓景台命运的转机出现在2007年6月。当时，广州中源投资有限公司从摩根士丹利手中买到了麓景台最大的一块资产。“一共18000多平方米，大约180套房子。现在我们成为了麓景台最大的业主。”中源投资有限公司董事总经理徐世强说。

　　之所以冒险介入这个有名的“钉子烂尾楼”，是因为徐世强想到了一个楼盘重生最可行的方法：业主自救。就是业主们联合起来请开发商把烂尾的楼盘复建，所需费用由业主自掏腰包，按建筑面积平摊。“2003年广州市的有关文件，同意业主自救。如果我是业权人的话，我可以通过自己的努力把房子救活。”

　　2007年上半年，房地产市场异常红火，房价狂飙，也促使中源公司最终介入麓景台项目。目前麓景台周边的住宅楼的开盘楼价都超过万元，楼盘救活后的价值肯定要高过从摩根士丹利手中的收购价。至于花了多少钱拿下这块资产，徐世强不愿意透露，“我只能这么说，肯定是有利润的。但在续建费用上，我们绝没想赚业主的钱。我们会把所有的预算拿出来让媒体来监督，并采取公开招标。”

　　每平方米需再掏2600元

　　根据中源公司的规划，业主自救后不仅能盘活烂尾楼，而且还能在原有基础上大幅增值。而业主自救的内容，除了完成后续的消防、电梯安装等工程，还将在原有的基础上进行全方位的重新设计，小区内将进行巴厘岛风情式的景观设计和绿化。此外，楼盘的户型、套内采光和格局也将重新优化设计。

　　徐世强说，“楼盘低层次的复活没有意义，而是必须进行整体价值的提升。如果只花几百元钱搞一下的话，根本没意义。”根据大业主的预计，续建好的新楼盘的对外售价将达到13000元~14000元/平方米。

　　“我们按照这样的理念，进行了一个初步的预算，后续工程需要再投入1000多万元，平均每平方米建筑面积需要再支出2600元，其中外墙工程1000元每平方米，室内装修1600元每平方米。”徐世强说。

　　楼盘的价值必须得到提升，也是大业主介入时一个非常现实的考量。“如果现在的楼价还是停留在7000元~8000元/平方米的水平，这个楼盘是没有机会盘活的。”一位房地产专家表示。

　　3/4处理权归大业主

　　但在实际的运作中，大业主主导的业主自救风险不言而喻，楼盘的大业主必须联合众多小业主一起来参与自救，如果大部分业主不同意的话，业主自救也很难成功。对于已经烂尾10年的楼盘来说，让业主加入联合自救，最重要的是重树信心。

　　元旦刚过，不少闻讯赶来的业主亲身感受到了麓景台复活的气息。其中一幢烂尾楼已经装饰一新，摆出大楼新的设计模式和改造后的户型沙盘。

　　为了让业主们能够清楚了解到楼盘复活后的样子，大业主特意做了一个三维的动画效果图，“光这个就花了30万元”，徐世强说，“我们拿出这些东西是想让业主们树立信心，同时也是想与业主们进行探讨，我们作为一个大业主有这个想法，大家如果支持，就一起往前走吧。”

　　目前，大业主中源公司通过收购、受权委托等方式，已经获得了4万平方米的物业处理权。“现在谈到手的其实已经有6万多平方米了，基本上只剩下几千平方米的面积。还有一些是银行的资产，答应卖给我们，只是在谈价格。但我们的方向，对方是认同的。对于我们来讲，这件事基本上差不多了。”徐世强说。

　　但部分实在不愿意参加业主自救的小业主将面临尴尬的局面。徐世强说，“如果业主不委托我们的话，他的室内的部分我们是不会做的，包括水、电，这样的房子达不到入住条件，业主也拿不到房产证。我们垫资做的公共部分，小业主肯定要还钱给我们的。此外，小业主单独自己建的话，成本肯定要贵很多。”

　　盖楼资金大业主先垫付

　　其实对于业主自救模式，麓景台的不少小业主心情复杂。

　　不少业主对于这种做法表示支持。“我同意这种做法，不然怎么办，我不想永远都没得住。”阿斌说。

　　也有一些小业主不愿意再投钱，“当初已经付了买楼的钱，就应该把建好的房子交给我们，现在怎么还要交钱。”一位业主说。

　　尽管心里这么想，但麓景台的业主还是无法回避一个最现实的问题，如果业主不再投钱的话，麓景台的复活只会是遥遥无期。在被套10年之后，这种大业主主导下的业主自救模式也许是小业主们“解套”最现实的解决方法。

　　徐世强说，具体的运作模式上，将由大业主先行垫资完成烂尾楼的后续建设。“但首先，小业主必须要和我们大业主签一个合约，委托由我们来续建，这样也能保证我们建好后能拿到钱。此外，如果小业主不想在此居住，如果价格合适，我们可以收购。还有一种方式，如果小业主现在不愿意卖，等到楼盘完工，房子完全装修好后卖出去，我们拿回垫的钱也行。”

　　目前，麓景台还没有正式动工，正在做新的施工图纸，图纸出来后才能把预算做出来，然后才能进行公开招标。“我们先要请一个权威单位审核一下我们的预算，我们想一切都是透明公开的。等拿到施工许可证就可以开工了”。

　　2008年一开年，麓景台业主自救的项目明显加速。有人说，大业主之所以要冒风险，先行垫资进行建设，也是对于房地产市场出现拐点的担心。“我们的决策也是根据房地产市场的情况决策，原来我们想时间长点也可以，现在我们是想快点把它搞出来，因为目前房地产市场波动比较大。我们考虑是先垫资把它先搞起来。”徐世强说。

　　这次努力是否真能带来机会吗，如何防止再次烂尾呢？对于一些业主的担心，徐世强作了回应，“你不用先给我钱，由我先垫钱把楼盘建好，你可以拿到房产证了再给钱，这就避免了再次烂尾。”

　　自救模式引起政府重视

　　业主自救盘活烂尾楼，在广州还是首例，运作的风险不言而喻。这种做法能否最终成功，关键是要取得相关政策上的突破。有关人士指出，按照正规的盘活程序，应该是由开发商去规划部门报施工方案，然后到建委去办好新的施工许可证后，就能施工。施工结束后，由开发商去办大确权。大确权后，小业主才能拿房产证。

　　“有些烂尾楼很好盘活，主要是开发商还在，官司还在打，法院可以把物业直接判到新的法人名下，就直接代替发展商的职责了。麓景台这个项目现在是没有发展商，等于是在源头上没有人来推动这个事件。”徐世强说。

　　广州市房地产专家韩世同说，这个项目不管是谁介入，都面临着业主如何转化为开发商的问题。要完成开发商没做完的工作，必须转化为开发商的角色，而不是业主的角色。“同时，业主为什么没有自己拥有物业的建设和经营资格呢？这也是需要研究和给出政策的方面。”

　　近日，麓景台的业主到广州市有关部门反映情况，希望以自救的方式盘活楼盘，争取政府部门的支持。业主自救模式引起了广州市有关部门的高度重视。广州市规划部门表示，由于准业主尚未入住，根本谈不上业主委员会，以谁为报批主体成为难题。经过商讨后，市规划部门决定将以信访答复函的方式，对该楼盘进行规划确认，业主可凭该函件，到建设主管部门申请施工项目再申请开工许可。

　　对此麓景台业主自救烂尾楼的尝试，市建委领导也要求建委有关处室核实历史情况，并会同国土房管、规划等相关部门研究，依法、按程序提出处理意见，并指导小业主依法保护合法权益。

　　“建委说了，关键是要看楼盘的土地上有没有什么问题。后来，我们查了，原来的开发商已经缴清了900多万元的地价款，土地应该是没问题的。下一步，就看拿到信访函后，请建委给我们的支持了。”徐世强说。

　　“目前开发商已经没有了，而且许多案子已经过了诉讼期了。现在我们是大业主，但同时也是一个法人，可以把所有的产权委托到一个法人，由一个法人出头来做，这倒是一个新的方法。”徐世强说。

　　广州市有关房地产专家指出，采取业主自救来解决麓景台烂尾楼的尝试意义重大，有可能探索出一个解决类似烂尾楼的新途径、新办法和新模式。“但这种业主自救模式最终能否成功，都需要政府根据一楼一策的政策来给予支持。因为程序上的任何一个障碍，都有可能使得这个项目夭折。(何涛) (来源：广州日报)