广州新年地王争夺开演香港上市公司成主角

　　编者按

　　对于土地资本的冲动本周又一次撩动了众多人的心弦。无论是恒大的再度阔绰出手，震撼同业，还是“3号文”闪亮登场，引发众说纷纭，本周土地无疑成为最引人关注的焦点。

　　然而，土地的获取以及开发利用模式虽然经历数年调控却并未得到根本性调整。

　　这场围绕土地而展开的发迹“神话”能否一再上演，却是一个比“神话”本身更加“神乎其神”的命题。

　　发生在1月8日的“广州土地新年第一拍”，让仅仅安静了3个月的土地市场再度被点燃。

　　为了争夺位于广州市天河区员村一宗面积达30万平方米的住宅地块，正在筹备香港上市的恒大地产集团（下称“恒大”）与已经在港上市的合景泰富、奥园集团及合生创展拉开较量。最终恒大以1.3万元/平方米的楼面地价拔得头筹，并创广州拍地成交价的“第二高”。

　　“非常规”的土地争夺

　　此前，王石的一句表态??“万科在2008年不拿地王地块”似乎给新年的土地市场泼了一盆冷水。因为万科的缺席，这一次的土地拍卖在开始时似乎就少了许多悬念。

　　引发争夺的员村地块紧临珠江新城，总建筑面积达30万平方米，出让底价仅为13亿元，为多年来土地市场上罕见的市区黄金地块。但在过去3个月中，广州土地拍卖已有多宗地块底价成交或是流拍，这给新年的土地出让带来一丝凉意。因而，事前甚至有媒体预测，1月8日的土地出让仍将以平淡收场。

　　只是这一次，专家们常规的分析与判断都失效了。这场拍卖整整持续了一个半小时，总举牌达到220轮。这在广州土地出让史上都属罕见。而该地块的成交价，也从13亿的底价一路飙升到41亿。

　　当日的拍卖中，共有8家公司参与竞买。艺景文化艺术有限公司系合生创展名下公司，此前已经在广州的土地拍卖中露过一次面，由合生创展副总经理官小欧带队。第二个叫价的企业是以奥园置业为主的三家联合竞拍企业，奥园品牌部总监罗江海现场举牌。第三个参与竞拍的是保利地产。

　　在广州市土地交易中心事先提供的竞买人名单上，一个叫“喜业集团有限公司”的名字对媒体而言，一开始就仿佛一个谜样的存在，直到中途该公司以22.1亿杀入战场，该公司的神秘色彩已然升级。事后有合景泰富的相关人士证实，喜业集团与该集团存在关联，同时还有香港其他资金的背景。该公司之所以一路与恒大纠缠到40亿才罢手，主要是极为看好员村地块的潜在价值。

　　海外融资筹码?

　　值得关注的是，参与争夺员村地块的发展商中，多数是香港上市公司，包括合生创展、合景泰富、奥园以及母公司在香港上市的粤海几家，和即将登陆港股的恒大地产。回顾2007年广州的多次土地拍卖，这几家的身影远不如万科、保利积极，但这一次却流露出远远超过以往的热情。

　　一直以来，香港以及海外投资者对内地地产股的估值，都以土地储备作为重要依据。香港众多评估机构在对地产股进行评级之时，往往都用土地储备量作为重要的衡量指标。

　　特别是碧桂园上市之后受到的热烈追捧，让内地开发商了解到土地对港股投资者的莫大诱惑。为了迎合投资者，同一年在香港上市的奥园和合景泰富都在土地储备方面作出承诺：奥园要在未来几个月内将土地储备从500多万平方米增加到1000万平方米；合景泰富要在2008年让土地储备从现有的400万平方米增加到800万平方米。

　　事实上，为了筹备香港上市，恒大早前在土地储备方面就已经做足了功课，该集团不完全的统计显示，其在全国29个城市已经拥有50多个项目，总土地储备在四五千万平方米左右。按照以往惯例，如此规模的土地储备已经足以征服所有的海外投资者。

　　那么对于并不缺乏土地储备的恒大地产而言，在广州市区以高出地价近三倍的价钱拿地就显得有些脱离常规。

　　对此，国信证券分析师方炎分析，广州作为恒大地产的大本营，增加优质的土地储备格外重要。同时，海外投资者对开发商的认可条件也不尽相同。有的投资者可能会觉得一块地的土地成本高，但也有投资者偏偏觉得便宜。但可以说，在核心城市拥有优质土地储备，对上市公司的估值肯定会产生影响。

　　这一点在去年SOHO中国身上得到了印证。SOHO中国在IPO时，以100多万平方米的土地储备创造了近500亿港元的市值，业界不无戏谑地称：潘石屹1平方米土地储备卖出了30平方米土地储备的价格。而这一切都得益于其从首创置地手中获得北京闹市区三里屯南街的一个地块，和前门改造项目中26个地块。

　　一宗地价值几何？

　　对于恒大而言，地块的成交似乎远比成交价格的意义更为重大，因为该地块无疑让恒大在获得投资者青睐方面，增加了一把保险锁。同样，有分析人士指出，已经在珠江新城拥有相当土地储备的合景泰富之所以也急于获得员村地块，可能跟其在今年年初计划海外再融资有关。

　　但1.3万元/平方米的楼面地价，仍然让业界感到不甚唏嘘。某中介机构市场研究人员在拍卖尚未接近尾声之际，就以“太离谱”来评论这场角逐。在他看来，虽然今次土地拍卖说明大家对后市仍然很有信心，但是从13亿拍到41亿，这绝对不是正常事件，不足以作为市场研究和判断的一个依据。

　　其实，从合生、保利以及奥园等几家开发商退出角逐的价格，普遍就能发现行业对员村地块的估值约在20亿~25亿之间，即楼面地价约为每平方米七八千元。目前员村地区的新盘报价约在1.2万元/平方米左右，以此倒推出8000元/平方米的土地成本显然更易于被认同。

　　拍卖之后，奥园置业的罗江海并未对成交价的合理与否进行置评。他只是表示，每个公司对项目未来的定位和规划不一样，因此对地价的接受度也不尽相同。业主能接受1.3万元/平方米的楼面地价，说明他们对这个项目的前景充满信心，也对楼市未来的空间充满信心。

　　而恒大此举也似乎然对低迷了几个月的广州楼市注入了强心剂，让在场所有开发商都感到兴奋莫名。有人私下表示，珠江新城的房价又有得涨了，整个天河员村板块都有望水涨船高。因为这个巨无霸项目在一年之后开盘价格不可能低于2万元/平方米。恒大是将该地块未来两年的升值预期计入到自己今次的行为当中。

　　方炎指出，目前恒大有摩根士丹利等国外投行入股，应该肯定不会盲目乱拿地。既然能够拿下这个价格，那么他对后市一定存在好的预期。而且，广州的楼市虽然短期面临调整，但不需要对此悲观，长期趋势肯定还是看涨的。

　　罗江海也指出，员村地块紧邻珠江新城，恒大现在打造顶级豪宅，完全可以用这个项目做高层豪宅，卖到两三万也并非没有可能。

　　然而，恒大此番的阔绰出手，在未来是否能够如愿兑现，终究要视今后两年的市场走势。这种取决于未来的激进策略在土地调控日趋紧密的当下，资本市场是否仍旧乐意为之买单，还是后话。