行情低迷无奈降低上市融资额 昌盛中国预期减半

　　昌盛中国内部有关人士透露，鉴于房地产板块现在的行情，公司经保守测算后，最终决定集资总额约在8.3亿~11.28亿港元之间，低于此前预测的23亿至31亿港元

　　内地第一家成功的产权分散式购物中心中华广场的开发商昌盛中国地产有限公司日前确定在港上市的招股价格。昌盛中国内部有关人士透露，鉴于房地产板块现在的行情，公司经保守测算后，最终决定以每股3.32~4.51港元招股，发售2.5亿股，集资总额约在8.3亿~11.28亿港元之间，低于此前预测的23亿至31亿港元。

　　定价偏低

　　这样的结果虽未能让昌盛中国的创始人邹锡昌完全满意，但敞开的资本市场给了邹锡昌今后更大的发挥空间。记者调查获悉，上市之前，昌盛中国主要专注于开发及经营两个物业项目，分别是广州市中华广场及北京市海晟明苑。

　　其中，中华广场项目与广州兴利合作，总建筑面积约为29万平方米，其中昌盛持有15万平方米。该项目分两期开发，一期包括一个楼高10层的购物商场及4层车库，于2000年竣工。二期包括开发项目北翼一幢楼高17层的A栋写字楼及开发项目南翼一幢楼高52层的B栋写字楼，二期已于2007年12月竣工。

　　有了解内情的人士透露，中华广场一期购物中心建设之初，就饱受资金缺乏之苦，为此昌盛集团分散产权，出售部分购物中心物业，目前持有商场物业约7.7万平方米，其中已租赁出的面积约为5.6万平方米。二期B栋写字楼，5.4万平方米总面积中，已出售1.86万平方米。

　　北京海晟明苑项目与北京汽车合作开发，昌盛中国持有85%的股份。整个项目总建筑面积约27.4万平方米，主要开发24幢中层住宅大楼。截至2007年7月31日，昌盛中国已售出或预售南区可售竣工建筑面积的99%，以及北区可售在建面积的73%。目前南区已经竣工，北区刚于2007年12月竣工。

　　昌盛集团自成立以来，拥有的竣工物业数目有限。根据昌盛中国的招股说明书显示，该公司2004年至2007年前七个月的纯利虽然增长，分别为1.99亿元、1.34亿元、1.69亿元、3.04亿元，但其中营业额以每年超过50%以上的比例减少，公司收益主要依赖投资物业公允值，以及投资的广东新会美达锦纶股份有限公司的1760万股股份套现后所得。

　　按照昌盛中国未来发展规划，该集团可能继续以现在步伐开发物业。有鉴于此，证券分析人士认为，这对该公司的股价及估值可能产生负面影响，从而直接导致公司招股价偏低。

　　储备山西武汉项目

　　从2004年至今，昌盛中国的总营业额中，租金收入分别占营业额的14%、14%、42%及99%，而85.7%、85.9%、57.8%、1.2%来自物业销售。该集团内部一位人士透露，为维持集团未来的盈利能力，并稳定集团未来营业额波动，昌盛中国有意奉行在不同策略性地点，开发高利润率而竣工日期交错安排的高档项目的策略。

　　根据招股说明书披露，昌盛中国目前计划通过一家间接持有51%股份的合营企业开发山西太原大唐双喜项目。该项目位于城市商业中心区，占地9.9万平方米，预期总建筑面积48万平方米，定位高档写字楼及高层住宅大厦。按照该项目现行开发计划，一期住宅及商用单位，建筑面积26万平方米，预期于2008年2月动工。二期占地22万平方米，预期将于2010年竣工。整个项目预计投资总额约14亿元。

　　2007年9月，昌盛集团以7.9亿元人民币拿下广东中山市中山广场35万平方米一、二期项目土地，规划拟分四期将该项目开发为商住物业单位。中山广场规划占地77万平方米，预期总建筑面积约为155万平方米。目前，一、二期去年12月取得土地使用权，总建筑面积70万平方米，一期开发工作将于2008年4月动工。2008年，昌盛将尝试以相同方式取得余下三、四期开发地盘的土地使用权。预计整个项目投入资本开支共计22亿元。

　　除上述两个项目外，昌盛中国还计划参与两个建议物业开发项目：山西侯马晋国城项目及武汉博海学岛项目。根据最新开发计划，侯马晋国城项目计划开发一个位于山西省侯马市的住宅及度假屋开发项目，一期占地500~1000亩，预期资本开支约为2亿元，于4年内发展成包括住宅、零售、度假等的物业群。而博海学岛项目建议占地2100亩，计划发展成为武汉汤逊湖区的住宅、度假区。该项目分三期发展，预期资本开支共约30亿元。昌盛中国计划于2008年5月及2008年下半年，两大项目展开土地收购程序。一旦土地收购完成，即将会施工，两者的建设期预期分别为10年和5年。不过，博海学岛项目还有自身问题没有解决，故武汉公司未列入昌盛中国的联营公司或附属公司。

　　“除在中山、太原收购土地以供日后物业开发外，集团将维持资本负债比率在60%~70%的同时，增加一定土地储备面积。”昌盛中国有关高层向记者透露，之前上市推介会上邹锡昌曾表示，昌盛上市后不会走低价圈地的大规模扩张之路，集团每年只预备增加200万平方米用地，重点发展以广州、北京为中心的高端项目。

　　据昌盛中国上市保荐人之一中银国际的研究报告表示，昌盛中国目前拥有土地储备约112万平方米。预测2007及2008年纯利分别为1.33亿元人民币及4.02亿元人民币。 (来源：第一财经日报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。