今年起小户型住宅供应逐渐上量

　　上海土地市场供应量小幅上涨，住宅市场出现新行情迹象。根据荒岛地产昨天发布的统计数据，2007年上海楼市土地供应继续向外环转移，全年供应量先紧后松。值得关注的是，由于连续两年政府对开发商开工建设的住宅项目户型比例有明确的要求，因此2008年，上海小户型住宅将大批上市。

　　土地供应重心在外环外

　　2007年上海土地市场不断涌现“地王”，据统计，2007年，市房地资源局一共挂牌出让经营性用地149幅，达到911.43万平方米，相比2006年增幅达到29.2％。从各个区域的情况来看，住宅类用地供应最多的区域是宝山区，一共出让了7幅住宅用地，土地总面积为79.7万平方米，可建面积达到105万平方米。供应最少的区域为闵行区，出让土地1幅，土地面积为0.24万平方米，可建面积为0.28万平方米。另外，南汇区和崇明县的土地供应增大，分别达到40万平方米和45.3万平方米。

　　荒岛地产有关分析人士表示，从2007年上海土地招标情况来看，在土地供应增长的情况下，上海土地市场仍然延续供需不平衡的紧张态势，上海土地市场上的新“地王”称号不断更迭，土地出让成交价格往往超过楼价。目前，上海内环内的土地供应仍然偏少，土地供应主要集中在外环之外的区域。土地供应紧张的内环区域土地的容积率相对较高，土地供应集中的外环区域土地的容积率相对较低。

　　市场继续消化存量房

　　明显的供不应求导致上海住宅市场继续消化存量房，根据荒岛地产的有关统计，2007年上海住宅市场的新增供求比为1：1.58。全年上海住宅的总体新增供应量为1123.93万平方米，较2006年减少了6.4%。供应量在第二、第三季度集中放量，其中，5月、6月、7月及9月份的新增供应量达到了100万平方米以上。2007年上海住宅的成交量达1774.7万平方米，较2006年增加了32%。

　　据荒岛地产统计，2007年底全市住宅成交均价为10789元/平方米，较年初的9061元/平方米上涨了19%。除了静安、卢湾、黄浦等内环中心区域的房价大幅攀升外，中环及外环线的房价也随着房地产整体市场回升而快速上涨。与前两年不同的是，今年很多楼盘价格上涨后并没有出现滞销现象，有的甚至出现抢购现象，购房者“买涨不买跌”的心理特征十分明显。

　　荒岛地产有关分析人士表示，目前整个住宅市场基本上处于供不应求的状态中。2007年，市场新增供应量较前两年明显较少，除了部分达到预售标准项目因市场供需结构等因素未开始销售外，政策面对市场后续供应的影响也较为明显，一些楼盘受到“90/70”政策影响后，规划、工程等方面的修改导致了上市速度的放缓。

　　小户型有望集中上市

　　沪上小户型楼盘供应量明显增加，据统计，2007年，上海楼市小户型物业推出32例，比2006年多推出了22例，升幅达220%，基本回归到了2005年的水平。

　　荒岛地产有关人士透露，去年下半年起，有关部门开始按规定集中清理了一批未开工楼盘，增加90平方米以下房屋的比例，面积约有2700万平方米，目前正在抓紧开工建设。这批2700万平方米的未报建项目，一共是382个。按照正常的建设速度，这一批项目应该在一到两年内推向市场，再加上接下来陆续会有一些新的土地推出市场，预计在接下来的一年里，或许会有400个“90/70”项目入市。由此可以预期，明后两年，小户型住宅有望真正批量上市。