开发商“不择手段”紧急自救

　　 全国房地产企业近期正处于最艰难的时期；银行方面，由于信贷紧缩，房地产企业获得银行贷款的困难程度越来越大；资本市场上，今年前三月，房地产企业还没有一次增发融资。与此同时，数十家房企的上市计划被搁置。

　　
　　 面对越来越恶劣的资金链状况，近期，各家房地产开发商已经紧急启动应急自救方案，业内人士将这种资金渴求形容为“现在正在不择手段地融资”。

　　
　　东方早报理财一周记者/刘秀浩

　　
　　 低首付销售套现资金

　　
　　 理财一周记者获悉，上海某大型开发企业将旗下楼盘以零首付方式出售给公司员工，由公司支付其三成首付，只要求员工每月偿还银行贷款即可。这种方式之下，等于将公司楼盘以7折价格贱卖以迅速获得银行发放的个人购房贷款。

　　
　　 分析人士表示，由于公司规模太大，在资金吃惊的情况下，如果采取降价销售，将引起的一系列包括业主退房等不可知风险，“员工优惠购房”可以将资金最快速度回笼。

　　
　　 实际上，在2005年上海市场出现困局之时，上海珠江投资集团也曾以八五折的价格将房屋出售给公司员工，当时推出的房源短期内立即消化完毕。

　　
　　 在全国多个市场，由开发商垫付首付以加快卖房速度的现象屡屡出现。

　　
　　 和恒大一样，富力为回归A股同样在去年大规模储地。富力2007年年内收购的土地共达20幅，合计1030万平方米，目前的总土地储备增加至2620万平方米。在目前银根紧缩的情况下，富力今年要偿还的银行贷款约74亿元。如果再加上土地款的压力，富力的资金需求非常大。

　　
　　 压力下，富力楼盘打出降低首付的卖房广告。其中一个楼盘富力桃园销售人员表示，以一套建筑面积为90多平方米售价约110万元的房子为例，市民可以首付两成，其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。

　　
　　 这种模式在广州已经成为流行模式，首次置业者可以支付两成首付款，剩下的一成由开发商垫付；二次置业者，开发商垫付金额甚至可达到两成。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定，购房者最迟一年内付清垫付款。

　　
　　 在福州市台江区一个楼盘甚至打出“零首付”广告。楼盘开发商将为购房者垫付全部首付款。客户缴纳3万元保证金后，售楼部为客户开具已交首付款的发票，客户凭此可向开发商委托的银行申请按揭房贷；客户还要在规定的时间内还清开发商所垫付的首付款。

　　
　　 记者了解到，目前开发商申请开发贷款周期相当漫长，即使地方银行愿意贷款，审批以及等待上级总行拨款也要花费很长时间，最终放款时间往往被拖长至几个月，“一些开发商根本等不了那么长时间。”相比于开发贷款，个人房贷到目前为止还是被大部分银行看作是优质资产，因此，开发企业就不得不想方设法通过另一种形式从银行贷款。

　　
　　 抛售项目应对财务危机

　　
　　 上个月上市计划被搁置的恒大地产最近传出整体项目出售传闻。4月16日，恒大集团重庆有限公司某项目的一建筑商对外透露，由于资金太紧张，恒大有意甩卖在重庆的项目。恒大在重庆有5个项目。包括恒大华府、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大名都、恒大城。其中仅仅恒大金碧天下、恒大华府、恒大城三个项目总投资额就将超过200亿元人民币。

　　
　　 恒大集团上市搁置之后，公司立即启动私募计划，紧急融资5亿美元以解燃眉之急。但是，市场人士指出这部分资金远远不能满足公司未来半年内所面临的资金缺口。

　　
　　 根据恒大地产财务报表，截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。根据恒大招股书，IPO融资53.6%用于支付未付土地出让金及现时项目资金，23.1%用于收购额外土地储备，9.1%用于部分偿还瑞信担保贷款。

　　
　　 由于短期内集中拿地，恒大的“重压”项目为数不少。今年1月，恒大以41亿元拿下广州员村地块，刷新广州“地王”，项目折合楼面地价13016元/平方米。而根据合同规定，恒大两个月内要交10个亿的土地出让金，半年内(即7、8月间)要全部付清该笔土地出让金。类似项目还有很多。如果不能如期付款，大量土地将面临被收回风险。

　　
　　 为迅速回笼资金，恒大此前已经启动降价策略。公司旗下“御景半岛”、“恒大云湖”、“世纪名门”和“金碧领秀国际”项目均传出打折消息，折扣从25%至30%不等，相比楼市最高峰，价格缩水甚至达到40%至50%。

　　
　　 折价也要上市融资

　　
　　 在巨大资金压力面前，即使没有办法按照原计划融资，也有地产企业决心孤注一掷，即使折价也要达到上市目的。

　　
　　 在恒大地产延后上市计划后，多家原计划赴港上市的内地房地产企业纷纷推迟上市或计划削减融资规模。香港证券分析人士表示，深圳卓越集团、广州方圆地产、河南建业等计划在第二季度赴港上市的地产商重新修订了融资方案，大体将融资规模降低了约四分之一到三分之一。

　　
　　 按照原先时间表，计划今年在香港上市的内地企业有数十家，其中深圳卓越集团原计划融资117亿港元，广州星河湾、棕榈泉控股、北京阳光100置业集团、重庆龙湖地产则分别计划融资78亿港元。广州方圆地产、广东中惠集团、香江国际融资规模在24亿至47亿港元之间；深圳兆佳集团IPO计划融资39亿港元、河南建业住宅集团计划融资31.2亿港元。

　　
　　 今年前三个月，在香港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。经过一轮大跌后，在香港上市的其他内地房地产股普遍折让率已经很高，其中内地房地产股龙头富力地产（2777.HK）股价比NAV折让在35%左右。

　　
　　 在地产企业股价大举下跌之时，新上市公司招股价格已经没有优势可言。此前恒大地产招股时的3.5港元/股的定价已经比其资产净值（NAV）折让了40%，但依然无法得到市场认可。因此，其余企业若想上市成功必须更大幅度折价。

　　
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