资金断顿24K连锁酒店老板被拘留-搜狐财经

　　翟宇赵静婷

　　24K连锁酒店（下称“24K酒店”）赖以扩张却一直备受质疑的“租赁”转“租赁”的融资模式，终于在酒店投资方明大投资管理有限公司（下称“明大投资”）资金链断裂后，以老板朱福弟被刑事拘留的形式，证明了其合法外衣下的非法性。

　　《第一财经日报》以24K酒店投资者的身份致电负责调查朱福弟一案的黄浦区经侦支队二支队时，接电话的工作人员确认，朱福弟已经被拘留，警方正对案件进行调查，并将公诉，未来几个月内该案将移交到检察院。但该人员并未透露以何罪名起诉朱福弟。一位了解内情的人士向记者透露，朱福弟可能面临的指控包括虚假注册资本及非法吸收公众存款。

　　将朱福弟引入深渊的，正是他曾经非常得意的24K酒店“租赁”转“租赁”的融资模式，而且，朱福弟还将这一模式引入了明大投资后来参与的商业项目。为实现这种融资模式，朱福弟还成立了上海金冠酒店服务有限公司（下称“金冠酒店”）和上海亿佰年房地产公司（下称“亿佰年”）两家完全由其控制的公司。

　　所谓的“租赁”转“租赁”，即投资者以一定资金从金冠酒店或亿佰年那里一次性租下一套或几套客房及商铺5年或10年的使用权，同时投资者必须将从金冠酒店或亿佰年那里租来的客房或商铺转租给明大投资，明大投资向投资者承诺了投资额10%~15%的年回报率，租赁期结束后返还本金。同时，明大投资将客房和商铺交给24K酒店来经营。

　　一位投资者表示，就在5月8日朱福弟被警方拘留的当天，明大投资在北京的一个商场项目还在向投资者进行“销售”，而且还有一批上海的老客户前去投资。但据记者了解，实际上，早于去年8月份，明大投资应该每月定期打到各个投资者银行账户里的“租金”回报已经开始出现不正常的情况，“最开始是拖延时间，但如果我们打电话去公司催，钱还是会打到账户里。到去年底，就彻底停止支付了。”上述投资者表示。

　　而事件的真正爆发，始于一位温州投资者。据说其在明大投资的项目中总共投资了上千万元，在连续数月没有拿到投资回报的款项后，于今年4月底向公安机关报案。据了解，目前涉及的投资者已超过600人，其中温州约100人，上海约500人。

　　负责24K酒店经营的包先生在接受记者采访时强调，目前24K酒店的4家直营店及1家加盟店“经营一切正常”。但他拒绝透露更多的信息。据了解，明大投资为应对超过600名投资者针对朱福弟被拘留及公司未来经营等问题的询问，已经成立了协调小组。包先生是其中成员之一。

　　另一位协调小组的成员谢先生则对记者表示，目前朱福弟只是拘留审查，警方还未具体定性，“一切都不好说”。记者在公司于5月底发给各位投资者的《致24K酒店投资者公开信》（下称《公开信》）中看到，公司计划通过“将物业产权以抵押权的方式抵押给各业主”的办法，并办理公证等相关法律手续，以保障各位客户的权益。

　　针对上述办法，谢先生强调，这是在征求广大投资者的意见后，双方认可的一种可以保障投资者本金的办法。他表示，根据投资者的想法和意见，他们暂时不同意将公司旗下资产进行拍卖并清盘，认为现在拍卖的价格太低，不能保障所有投资者的本金回收。

　　在朱福弟被拘留后，其妻子梁爱武被推向前台，暂代公司日常事务。但她在接受记者采访时仅表示，“以前一直是他（指朱福弟）负责公司，我管家里，所以我对公司的情况并不了解”。她同时透露，在朱福弟被拘留后，她曾与其进行过沟通，“但是他对这个事情的想法，我也没有办法告诉你”。

　　融资模式遭遇质疑

　　明大投资于2004年10月在上海的威海路开出了第一家经济型连锁24K酒店，即人民广场店。当年第二家店吴中路店开业。最初的两家酒店与大部分经济型酒店的模式差不多，都是采用租赁物业的方式。

　　但从第三家店新会路店开始，明大投资以“租赁”转“租赁”的方式引入投资者，当时朱福弟还特意回自己的家乡温州开了一场推介会，据当时与会的人员介绍，这次推介会聚集了相当多的温州人。

　　据了解，为了保障投资者的资金安全，朱福弟曾在新会店开设时引进了银行保函，银行保函是指银行应委托人的申请而开立的有担保性质的书面承诺文件，一旦委托人未按其与受益人签订的合同约定偿还债务或履行约定义务时，由银行履行担保责任。

　　但之后，明大投资就取消了银行保函。随后开出的24K酒店福州路店，以及至今还未开业的浦东金桥店、静安康定路店，虽采用了类似的融资模式，但均没有银行保函。就连24K酒店人民广场店，也在后来被朱福弟以客房加盟的形式引进投资者，以实现融资的目的。

　　此外，明大投资还将触角伸向了商业地产。去年2月，24K酒店宣布，明大投资在沪青平公路投资的明大商业广场将进行公开招商。但据了解，其所谓的招商，实际上还是将24K酒店那套融资模式“搬”到明大商业广场。投资者李先生告诉记者，朱福弟很会利用原有的投资者资源，每次明大投资有新的项目，都会在“老客户”中间进行宣传，所以有很多投资者都同时投资了公司的多个项目。

　　实际上，早在去年10月，就已经有24K酒店金桥店的投资者在明大投资支付投资回报出现不正常后，怀疑其中可能存在问题而向律师进行咨询。之后，接待该投资者的黄律师发现了其中的问题，并为该业主打赢了官司，明大投资最终退还了该投资者所有本金及涉及的利息。

　　黄律师告诉记者，在官司胜诉后，24K酒店金桥店的10余名投资者先后寻求法律途径解决问题，但最后他们都选择了法庭调解，结果是投资者只能拿回本金，而没有利息。此外，据了解，虽然调解早已有结果，但目前调解还处于执行过程，即这些投资者还未拿回本金。

　　实际上，24K酒店金桥店的融资方式与明大投资其他24K酒店还存在不同之处。由于明大投资实际上已经买下了金桥店物业的产权，因此投资者与金冠酒店签的是房屋的买卖合同，而非租赁合同。

　　虽然当时明大投资是以8000元/平方米的价格购入金桥店物业，但向投资者出售时，价格仅6000元/平方米，当时销售人员向投资者介绍，只要参加酒店的“产权分期”投资计划，一次性付清房款，就可以享受10年的产权收益，每年收益率为8%~12%。如果10年内酒店能顺利向投资者支付本金及许诺的投资收益，则产权将由酒店收回；如果10年内酒店不能兑现承诺，无法在规定时间提供回报，则客户可获得产证。

　　但是，不知什么原因，明大投资将原来投资协议中的担保公司替换成北京的一家担保公司。据黄律师介绍，警方后来查证发现，北京这家公司提供了虚假的担保函，因此，单就个案而言，24K酒店金桥店涉嫌合同诈骗。

　　“像24K酒店福州路店，明大投资拥有其产权，因此与投资者之间签订的租赁及转租合同还存在一定的合法性，但明大投资在沪青平公路的明大商业广场，就是十分明显的以合法租赁合同形式非法吸收公众存款的行为，同时承诺以高额的红利回报。”据黄律师查证，明大商业广场的产权人实际上是世贸家居，明大投资只是该物业的承租人而已。

　　虽然投资者与明大投资签订了租赁协议，但是投资者并不实质占有该物业，“说白了，就是通过这个租赁合同，就让投资者拿了3年的租金给他们”，据黄律师介绍，在明大投资与投资者签订的明大商业广场的租赁协议中，还“赤裸裸地提到了投资回报”。

　　此外，2007年中才引入投资者融资的24K人民广场店，朱福弟变换了手法，提出了所谓的加盟型投资，加盟者可以按租期5年、每间客房10万元的价格买下客房的经营权，同时成为该酒店的小股东之一，然后24K酒店每年会给这些加盟者一定数额的固定经营回报，5年后，10万元本金将全数归还加盟者。与上述其他24K酒店及明大商业广场的租赁协议不同的是，投资者与明大投资之间签订的是合作经营协议。

　　当然，这也仅仅是换了一种操作手法而已。在黄律师看来，人民广场店的这种融资模式，其非法吸引公众存款的意图是更为显而易见的。到目前为止，仅引进银行保函的新会店还没有发现合同上的问题。

　　投资者的权益将如何保障？

　　记者在《公开信》中看到，明大投资表示，从公司目前的资产与负债情况来看，公司可供变现的资产约2.1亿元（未扣除拍卖应支付的税收等各项费用约4500万元），负债约3.1亿元，其中银行抵押贷款为6000万元，投资业主的债务约2.13亿元，其他负债为3500万元（具体债权、债务数据以司法审计报告为准）。

　　显然，明大投资目前已经处于资不抵债状况。

　　而金冠酒店的主要资产，也仅仅是位于24K酒店福州路店所处的福州路555号的懿文大楼而已。这幢总建筑面积将近7000平方米的物业，是朱福弟于2006年前后费尽周折以9000万元的价格购入的物业资产。

　　从上海房地产交易中心查询到的关于该物业的情况是，黄浦区人民法院于今年2月1日已将其查封，据说涉及一桩2000万元的官司，但截至发稿，记者未能证实上述消息。此外，该物业已抵押给恒生银行上海分行，公司因此获得一笔6000万元的贷款。

　　基于上述情况，明大投资此前提出的将懿文大楼拍卖后，将所得资金按各投资者的投资比例进行分配的方案，被大多数投资者否决。投资者刘先生告诉记者，据他们了解到的信息，目前懿文大楼的评估价格仅1.86亿元，“相当于2.65万元/平方米，这个评估价格太低了，对于我们投资者来说，等于损失更大。在我看来，这幢楼比较合理的价格应该是4万元/平方米”。

　　按照刘先生的想法，如果24K酒店继续经营至2010年世博会后，以人民广场店、福州路店及新会店的入住情况，不仅可以在世博会期间赢得更大的酒店客流，提升酒店的经营业绩，懿文大楼在这一过程中也必然升值。因此，他认为，即便要将明大投资的资产进行拍卖，现在也不是一个好时候，“如果现在拍卖，可能每个投资者都会面临30%~40%的损失，如果等到世博会后再择机拍卖，投资者的损失有可能降至10%~20%”。据了解，刘先生的想法在众多投资者中颇具代表性。

　　目前仍不清楚明大投资方面对投资者上述想法是什么态度。协调小组的谢先生在记者谈及投资者的这些想法后，也只是一味地强调，公司正在征求广大投资者的意见和建议，却只字不提公司的想法。

　　但黄律师认为，目前仍由明大投资继续管理和经营24K酒店只是眼前的做法。未来应该通过相关政府部门的协调，由一家有实力的经济型连锁酒店的品牌接盘所有的24K酒店连锁店，这样才能充分实现投资者的回报，同时也能实现这些物业的价值。