黄金地块公开寻求转让 地产并购潮尚未到来

　　在北京金宫花园地块项目转让公告贴出来的第十三天，“至少有三个比较有意向的买家，这周就准备去看项目了。”北京产权交易所有关负责人李剑秋说。

　　早在1998年金宫花园地块就已经拿到建设用地规划许可证，而开发商也在2005年拿到了国有土地使用证。

　　有专家预言，2008年将是地产界并购潮涌的一年。尽管并购案每个月都在发生，但真正的并购潮却远未到来。

　　黄金地块不得不转让

　　资料显示，北京金宫花园位置绝佳。该地块位于北京市宣武区广安门外南大街77号，东距二环路仅80米，交通便利，北距复兴门金融街2.5公里，西距北京西客站1.5公里。在土地资源日益紧缺的北京，公开招牌挂市场上已经很难寻找到三环以内的建设用地。

　　美中不足的是项目的容积率。

　　项目占地面积为约3.8万平方米（用地权属面积39617.7平方米），总建筑面积29140平方米（其中地上建筑面积15400平方米，地下建筑面积13740平方米），容积率0.58，绿化率35%。

　　“项目的容积率太低了，2.8亿的转让费平均下来，楼面地价已经接近一万，项目至少要卖到两万以上，还不一定能够收回成本。”一位看过资料的投资方对本报记者说。

　　李剑秋也表示，“如果是个人开发，成本有些高昂。”他进一步提到，合作的方式可以继续谈，可以选择股权合作的形式和开发商共同开发，转让价格亦可以进一步和开发商协商。

　　虽然金宫花园地块很早就取得了规划证书，但项目已经申请了延期，这是项目直到今天为止一直没被收回的原因。“只要付款，金宫花园的开发商可以协助办理延期手续。”李剑秋说。另据了解，项目已经取得了建设工程规划许可证、地名使用批准证、规划意见复函，甚至销售许可证。

　　但能否顺利找到投资方，仍是未知数。

　　小开发商仍持暴利离场心态

　　与金宫花园地块几乎同一时间贴出公告的还有北京怀柔区宋杨镇的三块土地。尽管如此，在基强联行北京投资主管吕自强看来，房地产市场还未出现真正的收购潮。

　　“在北京实际成交的并不多。”吕自强说，“很大原因是很多开发商并没有到最困难的时刻。目前大多数开发商是抱着询价的心态，以便日后转让。为了卖到高价，一些开发商甚至不愿意公开范围内透露转让信息，只是在朋友圈里小心询问价格。”

　　北京的开发商仍旧在扛。吕自强预测，到了今年四季度，年底银行做清算的时候，会有更多开发商走上项目转让的道路。“外地一些城市已经开始出现大批转让的苗头,如天津、广州等城市。”吕自强说。

　　饶有意味的是，2008年6月3日，金宫花园地块发布转让公告的同一天，中国长远控股有限公司(00110.HK)(以下简称“中国长远”)发布公告，终止收购天津两块商住土地全部权益。

　　公告称，中国长远于2007年12月17日，就可能收购嘉和及远嘉(分别持有上述住宅用地及上述商业用地)之全部权益达成初步意向。经考虑中国物业市场之近期发展后，买方已于2008年5月21日向卖方发出终止意向书之通知。中国长远董事会认为，终止收购事项，对集团现有业务并无任何重大不利影响，而集团将于机会出现时投资其他投资项目。

　　“现金为王的时代，开发商对购买土地的兴趣并不太大，地产公司普遍资金紧张。”国都证券分析师邹文军对本报记者说。而正处在调整期的市场，开发企业对未来的悲观预期增长。

　　“寻找转让的项目太多，而有钱的开发商并不多。”吕自强说。此外，价格也成为了左右成交的最重要的因素。早在年初，保利地产（600048.SH）董秘办公室一位负责人就曾对本报记者表示，要利用行业调整的机会，低价收购一些地块。一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，总建筑面积255.2万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面地价仅为1102元/平方米。更加廉价的是辽宁丹东地块。据控股子公司的项目报告显示，4月保利地产新购入的辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面地价仅相当于85元/平方米。不仅是保利，万科A（000002.SH）等公司也在趁土地市场低潮之机大举拿地。

　　对于现金较为充裕的企业，可以选择的并不只是私下里寻求转让的开发商，公开市场上地价的回落，也为企业低价拿地创造了机会。

　　另据昌盛中国地产集团内部人士透露，目前上门推销项目的开发商很多，但大多数开发商的要价仍旧偏高。“很多小开发商离场前仍旧是抱着暴利的心态，是很难促成成交的。”他说。