写字楼：继续等待挖掘的金矿

在限外政策落地后，前两年频施大手笔整体收购、风光无限的海外资本，今年上半年表现不温不火。在已经宣布成功的几宗交易中，除了在今年2月德国私募基金收购普陀长风“旭辉?世纪广场”一幢办公楼物业，5月美国投资基金“亚太置地”旗下亚太置地有限公司以44.38亿元人民币，拿下和记港陆位于上海长乐路的“世纪商贸广场”，全球资产管理巨头黑石集团以11亿元买下上海市长寿路一商务楼三宗之外，仅有香港建设收购四川北路108号地块（原弘基休闲广场）这一港资背景的整体收购勉强入列。从数量上分析，今年海外资本在大宗办公楼收购方面的积极性，似乎远远落后于去年和前年。 但业内人士分析，上半年交易不温不火，并非资本对上海写字楼兴趣的集体“退潮”，而是多种原因共同形成的，例如上海核心区域的优质写字楼供应偏紧，新政策下海外资本进入审批时间被拉长，难度也较大，延缓了收购步伐等，并不能草率得出境外资金大规模撤离中国内地楼市的结论。事实上，今年上半年宣布即将进入和加大投入的外资“新老面孔”很多，疑似谈判的项目也不在少数。因此，分析现有的几宗沪上办公楼被资本整体收购交易，还是能够为我们提供一些阅读资本市场的重要参照物，其中也必然昭示了一些走势及特点。 2008年2月27日，德国私募基金在上海出手收购的坐落于普陀长风生态园区的“旭辉?世纪广场”办公楼，这宗由高力国际促成的办公楼交易，原产权方是旭辉集团，项目可建设用地总面积45626平方米，总建筑面积约114065平方米，其中商业及办公约6万平方米，公寓式酒店约5万平方米。此次投资交易仅限于上述物业当中的一宗办公楼，不涉及其他物业。 今年以来，欧洲的机构投资者对上海的投资兴趣浓厚，仅以德国为例，继德国的德意志银行DIFA基金和北欧金融集团SEB旗下房地产投资管理机构之后，收购“旭辉?世纪广场”办公楼部分的私募基金成为第三支完成资本交易的德国基金。 高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳表示，在最近发生的这宗交易中可以发现，由于沪上甲级写字楼仍旧稀缺，海外资金的焦点由原来的市中心区域扩展至一些市中心边缘地带的新兴区域，如北外滩、竹园、五角场以及长风公园等区域的项目将会进入投资者的视野。加上后续供应相对充足，很有可能成为外资争夺优质写字楼的新一轮主战场。 2008年3月20日，香港建设以7亿元取得原弘基广场地块另外三成权益，使其在该项目中的总权益增加至六成，总值为15.2亿元。该项目位于四川北路108号地块，靠近“北外滩”中心地段，总面积为26788平方米，主要由两座不高于120米的办公室大楼及一个购物商场组成。2005年，中建蛇口发展公司以11.4亿元的价格获得前述地块，成为当时的天价“地王”后，该地块为了避免被收回的厄运，在开工大限将至前进行了多次转让，如今，以香港建设15.2亿元占60％股份计算，地块总价值已经达到25.3亿元，已经翻了一倍之多。 事实上，四川北路108号地块按目前的地价为25.3亿元来计算，其楼板价加上建筑及隐性成本，相对整个区域来说已处于高位，再加上该地块拍卖时较晚，后又几经易手，使得土地使用年限大幅缩水，一度不被外界看好，但从香港建设三成持有到六成持有的举动来看，二度增持反映了资本对传统核心区域项目的渴求。 对此，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可分析，项目的位置、项目的潜力和可塑性，是资本选择项目时比较看重的。CBD中心或者接近CBD区域的项目依然十分受欢迎；交通便利程度，则关系到项目在租赁市场的表现以及未来的升值空间；具有可改造或重新装修的可能，契合未来商业规划的项目，往往更具吸引力。 世邦魏理仕办公楼部董事杨松也持类似的观点：“更多的基金偏向于投资次甲级的有待改造、提升空间较大的项目，除了看中上海国际化大都市的地位和市场经济的持续良好发展态势，这些项目所在商务办公的氛围更好，需求也更旺盛，投资回报率相对更高。” 此外，处于稳步上升阶段的上海办公楼市场，其高成长前景也刺激着投资者的神经。因此，在资本持续涌入、热情不减的情况，任何一个传统核心区域办公楼产品，都有出现“天价”整体收购的可能。 5月，李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)旗下上市公司和记港陆宣布，将旗下位于上海长乐路的写字楼世纪商贸广场以44.38亿元人民币售予亚太置地有限公司，买家亚太置地是一家致力于房地产投资及资产管理业务的美资投资基金公司。最近，另一则整体收购办公楼交易则已确认为全球资产管理巨头黑石基金所为，6月5日，黑石集团以11亿元买下上海市长寿路一商业项目，这是黑石集团在中国楼市的首单买卖。该项目于2006年被马来西亚林氏家族旗下的卓越金融（0727.HK）购入，卓越金融随后对该物业进行大规模翻新并购回出售店铺，将近两年时间之后，黑石以11亿元购得该项物业90%股权，剩余10%的股权仍由卓越金融持有。