限价房怎样调节楼市

　　陈先锋 黄玫

　　　炎热的夏季，楼市弥漫着观望的气息。在冷清的楼市中，限价房的表现可以说是“一枝独秀”。据统计，广州楼市成交量已经从往常每月的近７０万平方米下降到目前的不足４０万平方米。而广州限价房的销售情况却比较畅顺，目前成交率为９０．８％，其中一些限价房项目在一两日内基本售罄。

　　限价房之所以备受青睐，主要原因在于价格比当地楼市的均价低很多。广州房地产专家韩世同认为，在广州，５月份新建商品住宅均价达到１０５２９元／平方米，但目前推出的限价房最高价格只有６５００元／平方米，最低的只有４０００元／平方米。如今，限价房颇具“燎原”之势，北京、天津等不少城市也开始陆续建设限价房。在北京，楼价早已突破万元，而首批推出的限价房最高售价为六七千元／平方米，这同样吸引了不少市民的眼球。那么，限价房低价的秘密在哪里呢？

　　低地价是低房价的前提条件。以广州首个限价房项目??保利西子湾为例，其地价为２５５７元／平方米，最高房价为６５００元／平方米，而同区域金沙洲的楼面地价最高达８７６８元／平方米，甚至超过了限价房的价格。龙光集团广佛区域公司副总经理谭志宏认为，限价房之所以低价，是因为政府减少了土地出让金，让利给“夹心阶层”。据悉，龙光限价房项目的楼面地价仅为１３８０元／平方米。各地政府在让利的同时，也进一步限制了开发商的利润。

　　实践证明，适当规模的限价房供应有利于调控区域楼价。根据广州限价房销售政策，限价房的价格按土地公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格７０％的标准计算；这意味着面对低价的限价房，周边楼盘只有降价迎客。据悉，北京、天津等各地限价房价格也都比周边低两三成。广州房管局有关负责人表示，从目前市场反映情况来看，“楼市调节器”成效初显；限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品房价格以及地价的过快增长起到立竿见影的效果。

　　今明两年，全国不少城市的限价房项目将陆续竣工，限价房开始大量入市。业内专家提醒，限价房仍存在不少问题亟待完善。首先，限价房的供应规模以及供应时机需要继续探索。各地方政府均表示，市场涨得过快，政府会多供应限价房；市场平稳了，政府会考虑少供应或不供应限价房。但是依靠房价作出判断的政策具有一定滞后性，这不但会进一步冲击商品房市场，也会造成限价房滞销。

　　其次，限价房销售政策需要完善并灵活调整，防止出现弃购现象。有些项目不分地段、楼层和朝向而实行统一价格，最终造成一些楼层、朝向差的房子没人要。再次，限价房应该注重配套设施的建设。最后，限价房要有更完备的准入门槛及退出制度。比如，年轻人是否能够购买限价房问题值得探讨。广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，在广州限价房申购人群中，有不少３０岁以下年轻人，按道理这些人年轻力壮，正处于人生创造财富的黄金时期，不应该伸手“讨要”政府保障，而且政府也不应该把本来集中用于解决低收入群体住房的有限资源分散给这些年轻人。