下半年买方市场已成定局 开发商自救多管齐下

　　随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗，房地产市场已呈现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格局。根据中原地产研究中心的最新监测数据，除了房价已率先深幅回落的珠三角外，长三角的领头羊上海6月份楼市成交量大幅萎缩，同比下降53%；而环渤海的领头羊北京楼市的情况亦不乐观，上半年3.4万套的住宅成交，与去年同期相比整整少了2万套。

　　多卖房少拿地

　　楼市浓郁的观望气氛使得开发商的资金链越绷越紧，他们“套现”的欲望也就越来越强烈。数据显示，近期不少大牌开发商在售或在建项目逐步增加，但储备土地数量却呈现明显减少趋势。万科6月份在建和在售项目数量分别环比上升26.32％和17.39％，土地储备数量则下降了5.66％。另据了解，碧桂园和华润基本也是同样的表现。

　　中原有关人士指出，大牌开发商在售以及在建项目数量的增加，表明各大开发商纷纷加快了开发速度，以期迅速进入销售期，尽快实现销售目标。而与之形成鲜明对比的是，仅仅在八九个月以前，开发商捂盘惜售还是当时市场常见的现象。

　　开发商心急推盘的一个直接结果是，近期低总价易推广的小户型楼盘大增。据统计，7月份北京面市的20余个新盘中，其中主推中小户型（90平方米以下）的楼盘占到了70%以上，像新盘“金隅?七零九零”更是以主力户型的面积作为案名，以凸显自己的小户型特色。上海的新盘“上海风景”，主力户型集中在22－70平方米，22平方米的超小户型刷新了上海小户型楼盘之最。

　　项目转让激增

　　中原有关人士表示，面对回款无法、融资无门的双重压力，中小开发商的对策只能是“以地换钱”，土地成为他们摆脱困境、寻求突破的首选。众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，纷纷通过卖地、卖股权等方式转让项目或寻求开发项目的合作。6月份，随着市场销售行情的惨淡，中小开发商的资金更加紧张，项目转让有急剧增加之势。相应的，一些大牌开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足。

　　6月份，万科从其他开发商手中收购了三个项目，即天津金厦项目、宁波首南路项目及东莞松山湖１号花园二期项目。世茂地产收购了上海碧橙房地产有限公司90%股权，取得其在建项目“上海银星大楼”的45.9%收益权，同时取得了碧海金沙地块的开发权。此外，碧桂园也拟接手沈阳“荷兰村”4500亩的烂尾项目。

　　与此同时，公开挂牌转让的项目数量也大幅增加。二季度，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目达到20余个。比较典型的包括，北京德胜投资有限责任公司99%股权、中国华联房地产开发公司85％产权、北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权、北京国融置业有限公司45%股权等。

　　开辟“第二战场”

　　由于目前房地产行业调整已成事实，前景尚不明朗，开发商在该行业的投资行为日趋谨慎，一些有融资能力的上市房企被迫开辟“第二战场”，以挖掘新的利润增长点。有意思的是，习惯了高回报的开发商们几乎一致地将目标瞄准了这几年最热的能源行业。

　　据不完全统计，从去年下半年迄今，开辟“第二战场”的上市房企已有30余家，投资额也是有大有小。泛海建设在内蒙古包头总投资为100多亿元的特大型煤化工项目已经奠基，创源投资（碧桂园）也有意在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”项目，并计划在云南开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿及建设一家煤炭液体燃料工厂。与此同时，绿地集团、天伦置业、万业企业、中天城投等上市房企也纷纷介入了煤、有色金属等能源、矿产领域。

　　业内人士指出，开发商开辟“第二战场”也是资本寻求利润最大化的必然选择。如果下半年房地产市场低迷态势依然不减，相信会有更多的开发商加入到“第二战场”的行列中去。