雷声大雨点小 房地产业整合大幕难启

　　曹盛洁

　　[ 房地产业非市场化的操作手法造就一批擅长“玩空手道”、靠炒地皮生存的项目公司。这些项目公司囤积土地隐忍不发，土地在商业开发中的价格变异往往导致“圈地”本身成为一桩有利可图的买卖。即使这些项目公司被收购，也很可能会选择成立一个新的项目公司来继续这种“游戏”。

　　与家电、汽车等集中度较高的行业相比，房地产业始终如一盘散沙，分散于全国各地的几万家房地产公司也是鱼龙混杂。随着政府近年来对土地招拍挂和银行贷款“游戏规则”的修订，房地产业的并购整合呼声一直不绝于耳。最近，面对已经出现“拐点”的楼市，不少业内人士再次振臂高呼“房地产业大并购时代已经到来！”他们的理由是：产业低迷期正是整合机遇，地产大鳄可在众多中小开发商资金紧缺被迫转让土地、项目的背景下，加快并购步伐。

　　然而，持上述观点的人忽略了重要一点：除万科、SOHO中国等少数几家企业目前手握大量现金外，多数大型开发商的日子并不比中小开发商好过多少。由于去年楼市高峰期时在土地市场上“狂飙突进”，一些地产巨头的资金链绷得非常紧。

　　知情人士透露，一家总部位于广州的大型房地产上市公司“目前十分缺钱”，由于资金周转困难，该公司不惜拖欠银行贷款，并因此进入了几家商业银行内部“黑名单”。该公司的资金困境其实只是揭开了大型地产商资金缺口的“冰山一角”。昨日，中粮地产宣布，拟向控股股东中粮集团以7.47%年利率申请不超过20.67亿元的借款，而前段时间不少大型开发商绞尽脑汁进行再融资，拖欠施工单位款项及政府土地出让金的现象时有发生。

　　相比之下，一些在二、三线城市发展的中小开发商由于去年没实力和大开发商竞争比“面包”还贵的“面粉”（指土地资源），反而在今年“因祸得福”。一位知名房企的老总坦言，现在不少中小开发商没有到活不下去的地步，起码在市场上还没有看到愿意折价卖出的土地。

　　据统计，目前我国有资质的房地产企业约为6万多家，建业住宅集团董事长胡葆森估算，其中有项目的只有2万家左右，且1万家左右是只有一两个项目的“单项目公司”。而华远房地产老总任志强此前则公开表示：“今年会死掉大约1万家”，乍一看这数字很吓人，但他随即又补充，按国家工商行政管理总局的数据，“每年大概都要死一万多家项目公司”，因为项目开发完了，该公司也就注销了。

　　这也是房地产相比其他行业最特殊的一点：由于地方税收所限，同一个公司在各个地区都要成立项目公司进行开发，每块土地都得跟着一个项目公司。由于土地买卖一般以公司产权交易形式进行，因此房地产业大多数并购从表面来看是一种公司层面的收购，隐藏在背后的目的只有一个：收购方想获取土地资源。而真正的公司层面的并购整合迄今为止并不多，令人印象深刻的只有万科以近19亿元并购南都、泰达入主万通等少数案例。

　　房地产业非市场化的操作手法造就一批擅长“玩空手道”、靠炒地皮生存的项目公司。这些项目公司囤积土地隐忍不发，土地在商业开发中的价格变异往往导致“圈地”本身成为一桩有利可图的买卖。即使这些项目公司被收购，也很可能会选择成立一个新的项目公司来继续这种“游戏”。这也是近几年发生若干土地并购之后，房地产公司不减反增的原因之一。

　　此外，房地产业具有高度地域性特征，资本输出容易，核心竞争力输出难。同时，房地产业也具有很强的周期性，业界一直流传着“要么不赚钱，赚钱吃三年”的说法，这也导致地产公司的业绩像打乒乓球时的弧线运动一样忽高忽低。在房地产“黄金十年”基本宣告终结的今年，由于不少大型开发商手头拮据，收购兼并大幕的开启可能与此前一样只是“雷声大，雨点小”。