上海楼市：成交低迷明折暗降 昔日地王遭"悔婚"

　　尽管上海楼市观望气氛浓重，但外资大宗收购的新闻却不时传出。图为亚太置地近日以44.38亿元人民币收购的甲级办公楼世纪商贸广场。 张之花 摄

　　与外地城市房价动辄大跌30%、40%的惨烈不同，上海楼市尽管也是低迷一片，但是大幅度降价并未出现，主流折扣控制在9.2折?9.8折，开发商不愿继续降，购房者更是不买账。

目前的市场上，压倒一切的观点还是“等等，再等等”，投机客早已经“淡出江湖”，投资需求大幅萎缩，剩下自住消费的刚性需求则在思考何时进场。土地市场从疯狂抢地到退地频频，开发商开始尝到去年不自量力抢地的苦果。虽然国内业界的看法普遍悲观，但外资对上海楼市的长期看好并未改变。

　　做好了最坏的打算

　　“开发商打死也不降价，市民打死也不买楼”，这是7月初的买卖双方心态，一个多月过去，如今上海新盘明折暗降的骤然增多。之前降价楼盘还大多集中在外环周边，且以中小开发商为主，如今大开发商也纷纷放下身段降价。绿地、金地、保利、万科、大华等知名开发商旗下楼盘无一例外加入降价大军，如万科中林苑从1.8万元/平方米，降到1.5万元/平方米左右；金地格林风范城1.5万元/平方米的报价，实际成交价只有1.2万元/平方米。尽管这些大牌开发商的降价在整个市场中的占比并不大，但其影响力或已使其它开发商的信心产生动摇。

　　易居房地产研究院分析师傅琦指出，去掉配套商品房和尾盘，目前上海新盘有五成都在打折，但折扣幅度徘徊在9.2折??9.8折，并不算大，有不少楼盘更是先调高报价，再提出打折，象征意义大于实际意义，对此很多购房者并不买账。

　　有观点认为，8月上海楼市将迎来新一轮调整，前期价格过高的楼盘将会出现全面性降价。新江湾城、三林，包括普陀、闸北的许多房源，去年涨幅超过50%的楼盘，“现在跌掉20%－30%都是正常的”。

　　从成交情况来看，7月上海近一半的新房滞销，导致成交量环比下滑三成、同比下滑六成，并且一手商品住宅的成交均价也从6月的1.6988万元/平方米下滑到1.2824万元/平方米。宝山上大板块在售楼盘销售经理日前对记者诉苦：“现在一个月根本卖不了几套，日子不好过”。

　　受新盘打折影响，一些小业主也被迫降价抛盘，二手房挂牌价格松动的迹象越来越明显，议价空间也增加到5%-10%。成交量方面，二手房成交量维持在三、四百套/天，相比前两个月高峰时期的四五百套/天，回落速度较快。受楼市不景气的影响，博邦地产日前关闭了在沪的最后4家门店“谢幕”，而总部设在广州的满堂红也关闭了其在浦东的15家门店，上海中原地产董事总经理谭百强说：“从这两个月看，几乎所有中介都已经处于亏本状态，再亏下去很可能会关门。我相信这样亏本的状态只要再维持3个月，就会有部分同行退出市场。”

　　“下半年的形势可能比我们想象的更严重，做好了最坏的打算。”专家认为，王石这句“发自肺腑的忠告”，道出了所有开发商目前的窘境。

　　昔日地王频遭“悔婚”

　　今年以来，上海发生了两起地王“遭退”事件。黄浦区南京东路163地块，位于南京东路步行街东端。2007年8月，苏宁环球以44亿元天价，每平方米楼板价近6.69万元的价格拿下该地，成为全国“地王之王”。但如今有消息传出：“苏宁环球方面希望和政府解约，退回土地款，目前正在和政府协商。”

　　无独有偶，6月份，普陀长风生态商务区4号东南地块“退地”事件也是传得沸沸扬扬。长风地块土地面积约2.68公顷。去年，在业界并不知名的上海志成以黑马姿态突然杀出，以11亿元的超高价格夺得该地，成交价接近挂牌价的3.6倍。

　　“虽然这只是两例退地事件，但也预示着上海地价开始回归理性。”上海北孚地产研究所副所长刘光东认为。

　　土地市场的另一个明显特征，就是现在的土地起拍价已是“面粉和面包一样贵”。如新推的长宁区北新泾地块起拍价2.2万元/平方米，普陀长风7C北块起拍价1.4364万元/平方米，均超过了周边住宅价格。去年和前年，往往是起拍价比较低，因多位开发商争抢，使最终成交价推高。而今年的一个特点是，起拍价已经与周边的住宅价看齐。用一位知名专家的话说：“去年的地价，是开发商主导；而今年的地价，是政府在引导。”

　　搜房网对北新泾地块进行的调查显示，56.84%的被调查者认为“以目前上海土地市场的行情来看，单价太高”。分析指出，这是政府不希望楼市大起大落的一种引导措施，通过地价影响市场的心理预期，给当下甚嚣尘上的“大跌论”以积极回应。而对地方政府而言，高起拍价还能带来较高的地方财政收入，在土地出让“收支一条线”的资金状况下，如此可谓“一箭双雕”。

　　与此同时，“房价卖得比地价还低”的极端现象也在上演。新江湾城新城御景日前推出一期最后16套花园洋房，单价1.69万元。2005年1月，珠江投资夺得新江湾城出让的首幅熟地C1地块，楼板价5617元/平方米。2007年11月，新江湾城D3地块楼板价已涨至2万元/平方米。“新城御景的价格，比D3地块楼板地价还低3000元/平方米。”

　　保障房覆盖180万人

　　近日，上海市房地资源局公布了《上海市住房建设规划（2008年～2012年）》（征求意见稿）。在规划中，计划五年内动工的新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。在规划期内，竣工经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。另外上海也明确，经济适用住房单套面积控制在60平方米左右。规划出来后，相关部门日前宣布，第一期160万平方米年内动工。

　　专家给记者算了一笔账，5年建成3500万平方米保障性住宅，按每套60平方米算，约60万套，以每户3口人计算，上海市目前的常住人口是1800万，5年后，保障性住宅的数量是常住人口的10%。显然，这对每年市场需求量不到2000万平方米左右的市场，是一个极大的冲击。佑威房地产研究中心主任薛建雄却认为，保障性住房的上市基本不会冲击到上海商品房的总体价格，但区域房价会随着保障房布局和未来城市发展的趋势而改变。

　　对住房建设规划，日前上海市政府展开了广泛的民意调查。尽管具体反馈意见尚未公布，但保障用房加强建设对买方心理预期的暗示作用却不言而喻。调查显示，目前购房者中，持观望态度的占七成以上，比前两个月有所提高。购买目的中，第一套房自住的占42%，第二套房改善的占35%，婚房的占10%，投资的占9%，投资比例缩水明显。

　　家住彭浦新村的王先生一直想买一套婚房，看了一年多房子的他，如今表示：“不降价不看，无实质让利不买”。这个观点代表了目前不少观望者的心态。

　　外资收购兴趣未减

　　今年上半年海外投资者对上海优质物业仍然兴趣不减。根据国际知名代理行世邦魏理仕统计，今年上半年，海外机构投资者在上海的整幢物业成交金额约14亿美元，比2007年同期上涨84%。另一国际代理行高力国际的统计也表明，上海房地产投资市场，仅上半年就完成11宗物业买卖，相当于去年全年的61%。

　　2008年上半年一些主要的整幢收购案包括：凯雷集团以约2.8亿美元收购济南路8号的未售部分，未来资产耗资1.36亿美元收购新天地尚明居，高富诺以1.69亿美元收购华山夏都，亚太置地花费6.43亿美元收购世纪商贸广场等。

　　从2007年以来一些外资机构开始出售其在内地的物业，这一趋势在今年上半年仍在继续。世邦魏理仕认为，虽然一些投资者会因为投资组合调整和达到收益预期的原因出售资产，但是内地强劲的经济基本面、人民币升值的因素，以及房地产市场的巨大潜力，将使内地在中期内仍然成为投资者的焦点之一。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，尽管外资依旧看好中国未来的前景，但短期来讲，海外投资者依然有疑虑。去年投资人尝试购买本地开发商的企业股权，但因估值不确定，投资者开始转向项目层面的合作。 （张之花）