广州二手楼市冷风吹 专家：10月后将有较大降价

　　在大家关注的焦点都集中在奥运赛事的时候,一手房借奥运东风推货促销以求“抢跑”下半年楼市,羊城二手房市场呈现怎样的状态?记者调查发现,二手房市场尚在迷茫寻路,看楼的人更少了,一些中介几乎处于半歇业状态。根据中原地产监测数据显示,8月还未结束,相比7月份同期二手房成交量已减少了10%左右,房价则下降了5%。

　　业内人士表示,随着广州部分一手房促销降价,部分区域二手房挂牌价格松动,二手房价格未来走向增添了下行的可能性。有专家指出,二手房市场调整比一手房滞后,10月份以后,二手房价将有较大下调。

　　门店“零交易量”不是新鲜事

　　奥运赛事正如火如荼进行,广州二手房市场此刻却有些冷清。记者连日走访市场发现,不少二手房中介门可罗雀,有的小中介甚至干脆关门。在五羊新城东兴南路,这一条路上有5家中介门店,每家中介门店都冷冷清清,而在2007年,这里的中介门店可以用“门庭若市”来形容。

　　“去年看看照片就可以成交,顾客还生怕出手稍慢没有房子。现在带着客户在房子和店面之间来回奔波,衣服湿了十来遍,还是难成交。”五羊新城圣安中介门店的肖先生说,奥运期间门店生意清淡,大家心里都没底。

　　他皱着眉头说:“干二手房中介主要靠业务成交量提成吃饭,现在市场这么冷清,再这样下去要开始考虑转行了。”

　　“前个星期好些,奥运开始后生意更淡。原来打10个电话,就有两三个看房机会,而现在打50个电话,能有一两个看房客户就不错了,大家都去忙着看奥运比赛了。”番禺的中介小梁略带无奈地表示,这就是市场现状。

　　在采访中,有不少中介抱怨,连月来成交状况不理想,盘源推出速度和消化速度不平衡,积累了相当一部分盘源,多数买家持续观望,只看不买,中介只能白忙活。

　　天河育蕾小区某中介主管朱小姐说:“奥运开赛以来,生意差了很多,大约少了两成,我认识的其他中介也差不多。”她说,上周末才有两三个客人,往常多的一天有十几个。有中介称,半天没有一个客户上门、单店买卖交易量为零的情况已经不是新鲜事了。

　　有一小型中介行经纪表示,本来二手房市场因为业主不肯降价,跟一手房相比优势几乎已经没有了。最近由于奥运开赛,看楼的人更加少了。而业主方面,因为也要看比赛,对中介经纪带客人去看房的时间,也有了自己的考虑。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示,根据他们监测的市场数据,进入8月至今,相比7月份同期二手房成交量减少了10%,而房价下降了5%。

　　租赁成交量稳步增加

　　家住骏景花园的陈小姐说,她的房子一度涨到1.3万元每平方米,如今跌到1万元每平方米都不到,她干脆等下去。她对后市更为看好:“2010年这里会通地铁,到时房子能够卖出更好的价钱。”

　　不少像陈小姐这样的业主选择了把房子放租,等待更好时机再卖房。

　　“现在要租到合适的房子太难了。”林小姐本来打算奥运前在五羊新城租一套三室一厅的房子,谁知道从7月初找到现在,还没有找到。“出租的房子要价都很贵,便宜的又条件太差。”她认为,由于买房的人减少,租房的人增加,使得房屋租赁市场仍然“高烧不退”。

　　广州大道中某中介行的赵先生表示:“这段时间大家都不买房了,还好租房市场相对活跃,一房一厅或者两房一厅比较抢手。”

　　而一二手楼市的不明朗,也让部分原本打算购买二手房的买家改变置业计划,转买为租。

　　合富置业成交数据显示,近几个月以来,全市租赁成交量保持稳步上扬的趋势,其中除了外地工薪一族、白领人士等租房市场常规客源外,还有部分是之前有意购房、但看到楼市波动而转买为租的客源。从整体上看,这部分客源约占租赁新增客源的10%?15%左右。满堂红的统计数据也显示,租赁客源大约增加了10%左右。

　　中介“抢滩”一手房市场

　　面对看楼量不足的难题,早在奥运开赛之前,中介公司已经想尽办法“抗寒”,并且瞄准了刚刚在楼市兴起的一、二手房联动。

　　从7月份开始,包括满堂红地产在内的广州几大中介公司纷纷大张旗鼓地开展一手楼代理业务,并与苦于销售不畅的开发商一拍即合,包括阳光名苑、力迅上筑、翡翠绿洲、时代YOU公寓等多个楼盘纷纷加入到一、二手房联动的行列中来。

　　在天河长兴街满堂红店,店门口显眼处贴着“店长特别推荐”,一、二手房联动推出某楼盘。该店物业顾问王闻华坦言,现在开发商进行一、二手房联动销售,但是效果并不理想,现在市民观望氛围浓厚,近期成交的一单二手房买卖是在上个月了。

　　在骏景花园,满堂红中介行的柴浩说:“现在有人看房就不错了,开发商搞一、二手联动更多的是提升楼盘的人气。”

　　一、二手房联动能否成为中介的救命稻草?不少中介对此持怀疑态度。

　　某知名房地产中介研究部负责人表示,一、二手房联动其实对传统二手市场造成冲击。因为一方面客源是固定的,让二手客户去买一手楼,相当于减少了二手的客源。另一方面,由于在当下,卖一手楼比卖二手楼更加容易,更好获利,中介经纪也不用去跑过户等手续,可能导致二手经纪放松二手业务,而目前业主出售二手房,基本还是要靠中介的,这在一定程度上削弱了二手房市场。

　　分析　二手房出现局部供大于求

　　“现在一手房太多折扣和优惠了,这让二手业主为难,也让买家观望。”业内人士表示。

　　广州的一手楼市从2007年10年月的高位滑落,下降幅度居于全国前列。由于交易主体不同,二手楼市的反应有所“滞后”,但政府数据和几大中介的成交数据均显示,今年上半年以来,广州二手与一手的“倒挂”十分严重。以白云区为例,这里的一手楼盘降价幅度比较大,比二手楼还要便宜的一手楼已经不鲜见,对白云区二手楼的压力相当大,由于成交量大幅萎缩,不少投资者不得不降价销售。

　　业内人士认为,一手房曾一直充当着二手房的价格标杆,一手房楼盘的每次提价,都成为周边二手房升值的最佳机会。而广州部分区域二手房价反超一手房价,一是楼市处于低迷时期,开发商都铆足了劲促销,直接压低了一手房价格；二是许多二手房因朝向、楼层较好,交通便利,物业服务完善等良好条件,价格进一步走高。

　　部分区域房源多过客户

　　“二手楼盘的供大于求,也是楼市冷清的其中一个因素,现在都没什么人前来问津。”中原地产一位房产经纪人这样告诉记者。

　　满堂红地产发布的7月份市场研究报告称,近两个月,不断有地产经纪反映所属地域的待售盘源比有效客户多的情况,实际上这已出现了供大于求的迹象。

　　业内人士分析,二手楼市场依靠“结婚房”、“名校房”、“拆迁后再购房”的买家,只能营造今年3至5月份的局部回暖,并不能有效消化市面上所有待售盘源。

　　部分业主不肯“贱卖”

　　合富置业广利分行经纪人乔治说,最近二手楼没有怎么降价,但是可以向业主砍价,价格有商量的余地。这意味着,部分房东对于其挂牌价格略有松动。

　　但目前价格松动的现象仅仅存在个别区域。分析人士指出,二手房的价格波动原因以及日后的走势都不同,最关键的还是售房人对预售房价格的心理预期,虽然想买房的人都在等着价格下跌,但是售房者对房价的心理预期普遍较高,总觉房价还会大涨,现在没人买没关系,我先出租,先赚半年租金,等房价涨了我再卖??这种心理作用下,除了极个别急需用钱的人,绝大部分的房主都会坚挺自己的房价,宁可不卖,也不“贱卖”。

　　满堂红地产研究部经理周峰表示,不少二手房业主都仍住在待售的物业内,而近期看房的又大多压价较厉害,所以业主们也有想等奥运过后再说的想法。

　　专家说法　二手楼市10月后　或有大调整

　　中原地产项目部总经理黄韬指出,一手楼盘销售都要明码标价,价格相对透明,升与降的反应都快。而二手市场的房源分散在多个小业主手中,每个业主的心理价位都有差异,对市场有一定的滞后性。“从以往经验看,二手房市场要比一手房滞后三个月左右,这就意味着10月份左右,二手房市场将有较大调整。”

　　专家分析,目前一手房价已经回到2007年初水平,2006年购入的二手房再不出手,将面临亏损,2003年到2005年购入的在账面上仍有赢利,并不急于出手,是滞后性的主要原因。

　　下半年,广州5万多套新货抢闸入市,随着一手房价格进一步走低,一二手房“贴身肉搏”将更加惨烈,挤压二手的成交空间。

　　在价格上,降价的新盘将成为二手房的致命“杀手”,二手房价除了跟随下调,无路可退。