上海土地两成未开发 开发商炒地炒成“地主”

　　上海土地两成未开发 开发商“炒地”炒成“地主”

　　编者按：土地是房地产市场的源头，土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。在调查了最受关注的房价和外资因素后，上海证券报“聚焦楼市这一刻”第三期，就从土地源头的最典型事件说起。

　　应该说，从土地源头对房地产市场进行整顿，在近几年的宏观调控中，始终未予放松。然而，实际效果怎样呢？上海证券报独家获得的调查数据显示，虽然有关部门三令五申，相关文件也在不断出台，但土地开发“两年为限”的措施仍有被变相架空之虞。

　　以中国楼市的桥头堡上海为例，在2006年-2007年间上海公开招拍挂出让的大批地块中，不少至今仍不能投入市场，或是处于完全闲置状态，或是被不断转让而未能开发。仅在浦东新区，两年间闲置或转让的土地项目便已近两成之多。即便那些所谓开发的，也大多是缓慢推进，真正进入市场供应的寥寥无几，这也成为上海房地产市场供应偏紧、价格紧绷的重要原因之一。而开发商在银根持续紧缩的情况下，又面临土地闲置的高额支付成本，这类主动或被动的“囤地”，已成为套在其脖子上的枷锁。

　　“两年开发”成空谈

　　上海2006年3号土地出让公告中，浦东新区南码头地块被东方海外置业（上海）有限公司收入囊中。该幅土地占地面积5.7118公顷，是一幅位于上海内外环间的住宅用地。东方海外以4.18亿元的价格获得，高出起始价0.18亿元，折合楼板价为4056.63元/平方米。

　　昨天，记者找到了南码头地块现场，看到地块周边已围上外墙，但工地上未有丝毫动静。

　　该项目整体占地规模并不算大，但地块处于世博会辐射区域，距离上海世博局所处之地仅10分钟车程，可谓颇有潜力。早在东方海外两年前竞得该幅地块时，周边的在售新盘销售均价便已在11000-12000元/平方米。按照当时市场人士的预测，在正常的开发进度下，南码头地块项目最早在2008年中旬便能开盘预售。但从现场情况来看，这一预期无疑早已落空。

　　这并非个别现象。记者手头掌握的资料显示，上海2006年年初挂牌出让的一幅商业用地同样在闲置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地项目则已被转让了数次。内部数据更显示，2006年和2007年两年期间，上海公开招拍挂出让的土地，有不少尚在闲置状态，已经转手出让的项目也不在少数。仅以出让规模居前的大区浦东新区为例，该区两年内出让的土地，闲置或转让的数量已占到全区出让土地的18%之多。

　　资金压力加大

　　“不是不想开发，主要还是因为缺资金。”一位不愿意透露姓名的民营房企负责人说。

　　据上海证券报记者在上海市房屋土地资源管理局查实，这家小型房地产企业在2006年取得的土地项目，至今“四证”尚未齐全。也就是说，根本未能达到向银行贷款的要求。而银行贷款，对于绝大部分内地房企来说，依然是依赖度最高的融资渠道。

　　2007年9月，由央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对商业性房地产信贷政策进行了调整，强调对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

　　“如今搞房产，开发商的自有资金占比越来越高。”一家银行的信贷部门负责人向记者透露。据他介绍，土地成本和建安成本一直占房地产开发过程中所需资金的大头，是需要拿出真金白银的。按照银行规定，除了“四证”齐全等基本条件之外，开发商的自有资金还需达到一定比例才能放款。

　　然而，今年银根紧缩的状况，使得银行的放款门槛越来越高。“即使‘四证’已经齐全了，银行还会挑三拣四地筛选其他条件。导致的一个结果是，从前要求自有资金比例是35%，现在已经上升到40%甚至50%。这样一来，一个项目的整体资金占比就变成：50%是自有资金，40%是银行贷款，剩余的10%则来自于销售回笼。”该人士说道。

　　这样的资金压力，对于许多中小型开发商来说都是“不可承受之重”。

　　在今年年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中，明确土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　这是继2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》陆续出台之后，第三份关于如何处理闲置土地问题的相关文件。

　　除去政策方面的压力，囤地这一方式对于开发商资金链带来的紧迫程度更是不容小觑。据一位开发商向记者介绍，如今土地囤积带来的资金成本非常高。在今年货币政策持续紧缩的情况下，如果不能将土地及时地转换成项目销售以套取现金的话，对于资金链紧绷的开发商来说，无疑是雪上加霜。

　　“香饽饽”成了“烫手山芋”

　　北京师范大学金融研究中心提交的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》提及，2002年至2006年，虽然房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15%-30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其中，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率甚至出现负值。报告指出，到2007年底，估计全国土地囤积面积实际可能达到10亿平方米。

　　报告指出，房地产企业囤积土地的过程，同时也是资金沉淀的过程。根据粗略数据测算，截至2006年，囤地所沉淀的资金大约在2.4万亿元，其中，来自于银行信贷的资金可能高达1.32万亿元。对于房地产企业来说，如果想顺利套取这些沉淀在土地中的资金，无非是通过转让或开发两种途径。

　　在记者调查的部分闲置或出让地块中，不少是在中小开发商的名下，还有少数持有企业的主业并不是房地产。“前两年楼市火的时候，做房地产是赚取利润最高的产业了，管他以前做什么的，都掺和进来了。”一位民营企业老总坦率地说。

　　业内人士表示，一些企业拿地的初衷纯粹就是为了“炒地”。如果能最终完成商品房销售，充分获取土地价格上涨的收益当然最好不过；即使没有能力完成，捂个两三年等地价涨了，转手也能赚差价。“2007年的时候，土地卖方完全是强势市场，即使连土地增值税都会转嫁给买方，卖方则是净赚。”一家外资房地产企业的投资部负责人说。

　　但到了2008年，房地产市场行情急转直下，使得这些原本的“香饽饽”成了“烫手山芋”。《国务院关于促进节约集约用地的通知》中，进一步强调指出，在2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。而在2007年发布的相关文件中，闲置土地的清理处置情况只是上报至国土资源部。对于土地闲置处理的重视，可见一斑。

　　北京师范大学金融研究中心的《报告》表示，虽然单纯的地价上涨并不构成房价上涨的决定性因素，但囤地会导致市场供应不能形成有效的商品房供应，同时巨大的成本开支正在使得房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。

　　土地市场退地、流拍现象蔓延

　　本报记者 李和裕

　　风水轮流转。在今年楼市预期逆转的情况下，土地市场也从硝烟弥漫到偃旗息鼓，退地、流拍等现象的蔓延便是真实写照。

　　从争地到退地

　　一些去年产生的“地王”今年重新跃入我们的眼帘。如近期苏宁环球公告承认，公司大股东江苏苏宁环球集团下属南京苏宁房地产开发有限公司已经和上海市黄浦区房地局签署协议，解除原土地出让合同，已支付的土地出让款将被全额退还。公告中所指的土地即在去年8月苏宁房地产以“黑马“姿态战胜另外9家外资开发商争得的上海南京东路163地块，该地块也以66930元/平方米的楼板价一举成为中国的“单价地王“。

　　虽然苏宁房地产方面称，此次拿地未成功主要是因地铁建设而无法顺利交地，“为支持重大工程建设”而决定退出。但业内人士认为，在目前楼市不景气的情况下，开发这块“单价地王”并不划算，所以最终以“友好协商”、未损失已缴资金的方式全身而退，不失为开发商的一种“减负”好办法。

　　就在“单价地王”遭遇退地之前，上海去年出让的另一幅高价地块普陀长风生态商务区4号东南地块也被曝开发商退地。据悉该地块将会在今年重新上市，原因就是当时拿地的上海志成企业发展有限公司由于资金困难放弃了这一地块。业内人士直言，开发商退地折射出开发商非理性拿地、地价攀升等风险已经显现。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，导致房地产行业出现危险的原因中，除了国际经济形势不景气、国内银根紧缩、房屋销售量大幅下滑外，开发商花太多的钱买地、争“地王”等因素也在其中。潘石屹还认为，退地是好事而非坏事，“至少它避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上追加更多的投资，避免了发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。”

　　另外值得注意的是，还有更多的“地王”处于“草木皆兵”的状态。如“全国地王”湖南长沙新河三角洲地块，在北辰实业公告澄清前，已多次传出由于其无法按时付清土地出让金而即将退出的消息；又如广州恒大的广州绢麻厂地块、香港九龙仓的成都红星路成百家电地块、香港信和的重庆三钢厂地块，都受到项目搁浅的质疑。

　　从竞拍到流拍

　　如果说退地还只是一种“个性”化的现象，那流拍便可以说是今年各地土地市场变化中的一种“共性”。

　　根据来自国土资源部的全国城市地价动态监测系统的数据，上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。“楼市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易。”戴德梁行近日发布的二季度土地市场分析认为，2007年频频出现的高价拿地现象现今已被各地上演的土地流拍所代替，“即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地。”

　　一线城市的情况被视作具有“风向标”意义。如北京的土地交易自年初起便让人大跌眼镜，广渠路15号等位置不错、面积较大的土地遭到了冷遇，最后沦落到流拍的命运。据了解，这也是2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内位置的地块首次出现流标。

　　又如上海，不仅有退地、流拍，更重要的是开发商态度180度大转弯，从抢地大作战到打起退堂鼓，今年以来绝大部分土地均以底价成交反映出开发商的拿地热情急速降温，还有一些条件优良的地块遭遇开发商的临阵退缩。而目前楼市调整最深的深圳，有关统计显示其上半年土地流标率达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。

　　土地流拍还呈现出向二线城市蔓延的趋势。南京网尚机构房地产研究中心的数据显示，上半年南京有3幅地块流标，均为位于以往活跃区域的纯住宅用地，而累计成交的28幅地块中有24幅是以底价成交；戴德梁行的报告则显示，二季度成都共有4宗地块流拍，贵州有1宗住宅地块流拍。

　　“开发商去年的疯狂拿地行为在今年出现了戏剧性的大转折，土地流拍现象明显上升。这一现象从侧面反映出两个问题：一是开发商对拿地成本的重新考量，凸显资金周转问题；二是开发商不愿意增加土地储备，显示出对后市感到迷茫。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言，土地市场的深度调整已到来。

　　从增量到存量

　　土地市场的“气候”变化引起了有关部门的警惕。如日前由土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》中就指出，今年全国土地供应波动起伏，除了交易疲软，供应量也明显下降，“由于土地供应转化为可上市的房地产新产品一般需要两三年，所以2001年至2003年土地的过量供应带来了2005年至2006年的房地产业过热发展；2004年加强对房地产的宏观调控后，导致当年土地供应锐减，也形成2007年前后房地产业与房地产市场新的局面。而土地供应量在2007年达到新的峰值后，2008年上半年由于国际国内市场形势的变化，加上土地调控政策的作用，全国土地供应总量比2007年同期减少25.27%。”

　　土地宏观调控课题组在报告中指出，土地利用结构和开发节奏需要进一步合理化，否则由土地供应萎缩导致的楼市后续供应不足可能促使2009年至2010年形成新的房地产热潮。

　　在合理考虑土地增量的同时，有关部门对属于存量的闲置土地的态度也愈加严厉。闲置土地处置已被明确列为2008年土地督察重点，各地还要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。“遏制囤地是目前土地调控中最受关注的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，“清理闲置土地一是加快土地开发、增加楼市供给的一种有效方式，而平衡供需就是为了稳定房价；二是防止开发商炒卖地皮，也可以控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。当然，有制度还要看执行。”