开发商与业主的交房博弈

　　一场耗时已长达8个多月的交房大战至今仍处于艰苦的拉锯战阶段。

　　上海以生态环境著称的新江湾城第一个住宅项目??新江湾城一号作品的30余位业主诉上海房地局案的二审于昨天在上海市二中院开庭。理应于去年12月30日交房的新江湾城一号作品一期，业主因为房屋内及小区公共部位等多处出现问题而拒绝收房，并将上海房地局告上法庭，要求撤销新江湾城一号作品的交付使用许可证，开发商上海珠江投资仅作为第三方被追加为被告。

　　这一官司的间接后果是，珠江投资在上海的其他住宅项目在交房前的项目验收阶段都遭遇了来自各个检验机构前所未有的严格检查，不得不延期交房。在合同约定今年4月30日交房的珠江投资另一个住宅项目香樟园的36号楼，在延期将近4个月后，最近刚刚在小区内挂出“欢迎新业主入住”的横幅。

　　珠江投资在上海所遭遇的交房困局其实并非个案，尤其是今年房地产市场逐渐走向低迷之后，房价下跌的压力使很多准业主在收房时变得更为挑剔。

　　业主的“挑剔”

　　一走进自己即将入住的新房，李阳就一脸肃然。这套将近100平方米的房子是他去年以12000元/平方米的价格买下的，可今年开发商将最后剩下的尾盘抛售时，最低价仅9000元/平方米左右。李阳从心理上难以接受房子还未入住就贬值将近30万元的现实。

　　因此，在收到收房通知将近一个月后，他才带着一位验房师前来收房。记者看到，验房师手里拿着一把水平尺、一把卷尺以及一个小锤子。陪同他们验房的还有开发商方面的一位工程师。

　　刚走进新房，李阳就接过验房师手中的小锤子，开始在墙壁上轻轻敲打。细心地敲，全神贯注地听，在每一处发出闷响的空鼓处都用粉笔标注出来，甚至一个不到一公分长的空鼓也没放过。看那架势，他恨不得把房子里的每一寸地方都敲遍。

　　验房师则拿着水平尺，放置在每一个平面的不同位置，以测量每个平面的平整度。手中的卷尺也没闲着，每一面墙的长、宽、高都进行了仔细的测量。墙上出现的每一条细微裂缝也都没能逃过他的眼睛，逐一进行详细研究，以证明其“危害程度”。

　　在一个房间的水泥地板上，李阳发现了一个直径大约20公分的圆形泥印，看上去是后来补上去的，他摇了摇头，转身对一直没离他左右的工程师说：“这是怎么回事？以后会不会出现漏水啊？这个印子看上去太难看了。房间的地板为什么会有修补的痕迹？我花这么多钱不是为了买一套修补过的破房子！”

　　工程师应道：“这是楼房在建造过程中打支撑桩时留下的，正好在您这套房子的位置需要一个支撑点。这个经过修补之后不会漏水的，而且是在房间的位置，平时很少出现积水的情况。而且在房子装修后这个位置肯定会被遮住的。”

　　李阳很不开心地嘟囔了一句：“装修后能遮住是我的事，但是房间里有这么难看的‘疤’是你们的事！”验房结束后，李阳和验房师递给工程师一份有5页纸的整改意见，同时对工程师表示：“你们的房子质量存在这么多问题，我要向你们索赔！”工程师却没好气地应道：“只要是可以通过维修解决的问题，我们只能帮您修好，不可能赔偿，而且这些问题，都是在国家建筑规范所允许的误差范围内！”看到随行的验房师也无话以对，李阳只得悻悻离去。

　　类似的验房场景在很多楼盘都曾出现过。事实上，渗漏水、墙壁裂缝等都是房屋经常出现的质量问题。据了解，新江湾城一号作品的问题主要集中在小区公共部位。一位同在地产开发公司工作的业主对记者表示，新江湾城一号作品的问题，一看就知道是因为工期太紧而造成的。目前被业主列入上诉状的主要问题之一，就是底层的结构裂缝，“明显是因为地基的土没有夯实就浇筑混凝土导致的结果”。该业主表示，自己所购房屋虽然有一些瑕疵，但并非严重，目前他也已装修入住。

　　上述陪同李阳验房的工程师后来也私下里对记者表示，和李阳一样想法的业主并不在少数，他自己就接待过不少。有一些业主甚至是直接到售楼处闹着要赔偿的。“盖房子是手工作业，不可能像全机械操作那样完美标准。裂缝、空鼓、渗水等问题在建筑工程方面非常普遍，每一个项目、每幢楼甚至每套房子都会存在这样的问题。”

　　开发商有“空子”可钻

　　在上海某知名房产开发公司任项目经理的刘锐告诉记者，房地产市场的上涨和下跌，对业主在收房时的态度有明显的影响。2004年上海楼市最火的时候，他当时负责的一个楼盘部分楼房交房，一位业主在收房时连房子都没进去看过一眼就直接签字拿了钥匙就走。半年后这位业主不知是因为装修还是要将房子出售，这才发现自己买的房子里有一面墙仅砌了一半。

　　但是在2005年底该楼盘另一批房源交楼时，他们就没有这么轻松了。几乎每个收房的业主都是在交给物业一叠整改通知单后才签字离开的。刘锐表示，由于是人工作业，这种小修小补产生的人工费可能是建造时的十几倍甚至几十倍。“正常情况下一个熟练工一天可以抹灰100多平方米，但是在维修的时候，他们一天可能只能做十几平方米，但是对开发商来说，无论他们做了多少，一天的工钱是固定的。”

　　据了解，对于业主们经常提及的墙壁裂缝问题，国家规范中都有相应的标准规定。“但是每面墙所允许的裂缝宽度和长度都是不同的，需要经过一个复杂的公式计算才能得出，所以也没有人知道具体的数据应该是多少，只有需要的时候才会去计算。”

　　这意味着，在这个问题上，业主是无法与开发商进行理论的。从另一角度说，开发商在处理这一问题时就有“空子”可钻。刘锐告诉记者，交房时开发商的原则是，只要是能通过修补解决的问题，那就不可能赔偿甚至退房。只有出现结构安全或严重影响使用的情况，业主才有可能争取到赔偿。

　　也难怪万科集团董事长王石此前表示，现在的房子质次价高，建议三四年后再买房。事实上，每当楼市出现价格下跌压力时，房屋质量的问题就会集中暴露。2005年上海楼市出现调整时，也曾出现诸多楼盘的业主以房屋质量问题要求开发商退房的情况。

　　反而在房价上涨时，质量问题却被忽视，这种现实在一定程度上助长了开发商不追求楼盘品质的作风，对于购房者来说，可能遇到的情况是，花高价买来的反而是质量较次的房子。但是，每一次市场的下跌是否能从根本上提高房屋的质量，仍然需要时间的检验。