两限房冲击北京楼市 未来能否托市存争议

　　■本报记者 张一鸣

　　自8月下旬传来开始摇号的消息，人们对北京两限房的关注度骤然升温，与推出之前的一片叫好声不同，市场出现质疑限价房未来托市的声音。

　　两限房冲击楼市

　　相关信息显示，北京各城区2万7千多套限价房将在10月底之前完成公开摇号配售。

大量限价房的集中入市，无疑会放大北京新房市场供给。按照去年北京市新房市场住宅成交量12万套计算，2万7千套的供应量相当于去年成交量的1／4。加上今年北京新房市场成交情况不容乐观，上半年新房成交量仅4万多套，8月份又创新低，成交量比去年同期下降六成。

　　业内分析人士认为，大批量限价房集中入市，客观上会对北京新房市场产生冲击，部分购买力将转向限价房，新房市场需求萎缩的局面可能因此加剧。

　　“保障性住房政策从制定到实施需要一个过程，主要是为了解决中低收入家庭的居住问题，不可能去考虑太多市场因素。”北京师范大学房地产研究所副主任王宏新在接受中国经济时报记者采访时认为，保障性住房政策的出台并不是为了调控房价，在房价下滑时入市与政策的实施周期有关，主观上不存在托市的可能性。

　　他认为，北京房价下行的趋势已经不可逆转，由于一部分购买需求通过限价房释放出来，将分散北京楼市有限的市场需求，客观上会对楼市需求形成抑制和打击。

　　北京亚豪机构市场总监郭毅在接受中国经济时报记者采访时表示，从去年政府推出两限房政策以来，就已经对需求人群的心理产生影响，“两限房的购买人群有一定的局限性，主要是中低收入家庭，对中心城区的高档项目影响有限，受到冲击的项目集中在两限房附近的商品房。”

　　希望购买两限房的许小姐对此持相同观点，她认为两限房的购买资格非常严格，有相当数量需要买房的人并没有北京户口，即便拥有户口，家庭年收入和申请人年龄也会与现行规定不符，这部分人的购房需求最终将通过新房市场解决。

　　“以我自己为例，大部分条件都符合，唯一不符合的是没有结婚，年龄不到30岁，按照规定，申购两限房要求未婚青年的年龄必须在30岁以上，但是我不可能为了买两限房去找个人结婚。”她说。

　　两限房托市？

　　两限房集中入市，冲击楼市，或将加速北京房价下探进程，未来两限房的低价优势是否依然明显？

　　记者对北京市现有的两限房项目进行统计，发现大部分两限房项目都在五环外，且19个两限房项目中仅有11个明确售价。

　　位于丰台区的三个项目由于地理位置较优越，售价相对较高，其中花乡纪家庙村的两限房售价最高，每平方米均价7800元，卢沟桥乡小屯村的两限房每平方米7200元，丰台南路鸿业兴园两限房每平方米6800元，其他地理位置相对较远的限价房均在每平方米6000元左右。

　　无论是与周边在售项目还是二手房相比，两限房的价格优势非常明显。紧邻回龙观的旗胜家园售价6350元／平方米，回龙观地区二手房的报价普遍位于10000元／平方米左右。

　　聚集三个两限房项目（富力阳光美居、北辰福第、保利嘉园）的朝阳区常营乡，目前三个项目的售价均为每平方米6200元，与之相邻的商品房项目目前均价多为13000元／平方米，周边二手房的价格大部分在每平方米11000余元。

　　记者注意到，市民购买两限房后想转手再交易将受到严格限制，包括5年内两限房只能申请回购，不能上市交易；满5年后出售须上缴35％的收益金。据此推算，五年后限价房上市销售的价格与目前周边的商品房价相比，之间的价格差为每平方米1000元到3000元之间。

　　一旦房价下行，两限房是否会托市？接受记者采访的北京市民和专家已分成两派，有人担忧也有人对此持乐观态度，其中大部分人认为两限房可能会成为楼市下探的底部。

　　“我最近正打算把手头的房子卖出去，调查了一下周边楼盘的销售情况，除了两限房的那块地，常营乡可供开发的土地已经不多，要是两限房开始销售，肯定会对这里的房价有冲击。”住在动力街区小区的张小姐告诉记者，她正准备降低卖价，抢在常营乡两限房入市前找到买家。

　　王宏新认为，北京房价经历长时间的快速上涨，现在还没有形成明显下降趋势，如果下降通道被彻底打开，北京房价下降三到四成都有可能。一旦北京房价全面回调，两限房可能会成为房价的底部。

　　主管部门显然意识到这一点，相关负责人此前曾表示，限价房的定价并非一成不变，将依据北京市房地产市场房价变动做出相应调整。

　　然而也有市场分析人士对此持乐观态度，“两限房的价格普遍是周边新房价格的四到六成，与二手房相比价格也很低，即便北京房价迈入下行通道，两限房的价格优势依旧存在，不存在托市的可能。”郭毅说。