广州楼市持续低迷 缘何限价房能一枝独秀？(图)

　　2月16日，广州首个限价房项目??保利西子湾正式接受签约，该项目首批推出843套限价房；而统一售价为6500元/平方米的保利西子湾二期556套限价房在4月26日一天售完。图为市民正在接受认购资格审核。

　　在经过5月31日、6月1日两天的销售后，广州第四个限价房项目成交了约700套限价房，成交约九成左右，销售情况远好于其它商品房项目。

　　在广州楼市连续数月成交量萎缩的情况下，广州推出的四个限价房项目都能在一两天内基本售罄，颇值得人寻味。缘何限价房能在楼市观望阶段热销？而限价房热销又会对楼市造成哪些影响？

　　政府让利“夹心层”青睐限价房

　　5月31日，广州第四个限价房项目??龙光限价房销售现场聚集了千余名申购者及其家属。据悉，有2071名市民通过广州房管局审核而享有购房资格参与选房，而此次推出的只有794套限价房，而且不论朝向、户型、楼层都统一售价4000元/平方米。

　　按照规定，在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；男性年满25周岁，女性年满23周岁；个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下，只要满足以上相关条件都可以进行申请。符合申购条件的刘先生认为，自己的收入及经济实力不足以让他在市区买到一套满意的住房，但限价房为他提供了一个实现愿望的机会。

　　价格低是限价房最吸引人的地方。4月份，广州市新建商品住宅均价为10997元/平方米，而龙光限价房仅为4000元/平方米。不少市民表示，买限价房就是冲着4000元/平方米的价格来的，尽管限价房远离市区。早上坐了一个小时的公交前来购买限价房的市民刘先生认为，虽然限价房有点远，但是价格便宜，一套面积约90平方米的三房只要30多万元就可以买到。

　　“限价房之所以低价是因为政府减少了土地出让金所得，让利给"夹心阶层"。”龙光集团广佛区域公司副总经理谭志宏表示。据悉，龙光限价房项目的楼面地价为1380元/平方米。除了龙光限价房外，广州保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园等限价房项目也都是通过政府减少土地出让金实现低价的。

　　目前，广州保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园等限价房项目推出来的2000多套限价房已经基本售罄。统一售价为6500元/平方米的保利西子湾二期556套住房更是在4月26日一天售完。

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，不少市民购买限价房最主要原因还是因为限价房便宜。在均价万元的广州市区，价格在6000元/平方米左右的新房已经很难找到，而目前广州推出的限价房中，最高价格也只有6500元/平方米，有的只有4000元/平方米。

　　限价房分流有效需求调控区域房价

　　限价房的热销直接对周边楼盘产生了比较大的冲击。业内人士分析认为，按照限价房销售政策，限价房的价格按土地公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准计算，这直接分流了市场上的部分需求，从而拉低了周边楼盘的价格。

　　已经购买了保利西子湾限价房的陈女士表示，结婚十年了，夫妻俩一直租房住，非常希望能买一套属于自己的房子。如果没有限价房出现，他们只能选择买一套高价的商品房，那样的话，供楼压力会非常大，生活就会很辛苦。广州房地产专家韩世同也表示，除了金融政策影响外，广州限价房的热销也影响了周边楼盘的价格。比如在保利西子湾限价房出现以后，其旁边的几个楼盘均价都出现了不同程度的调整。同时，限价房也加剧了购房者的观望心理。

　　据悉，2007年8月至今，广州共公开出让14宗限价房用地，可以再推出1.5万套限价房。广州房管局新闻发言人黄文波曾表示，限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品房价格的过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了“风向标”的作用。

　　限价房的热销，从另外一个侧面反映了房地产市场有效需求的存在，只是房地产价格调整尚未完全到位。“在房地产市场上只有卖不出去的价格，没有卖不出的房子。”一位业内人士表示。

　　限价房热销但游戏规则尚需完善

　　尽管限价房受到了市民的青睐，但在今年2月16日，广州首个限价房项目??保利西子湾项目首次销售就有219套限价房遭遇了弃购，最后经补售才得以售出。在此后的中海金沙馨园、龙光限价房项目销售过程中也存在一些限价房被弃购的现象。

　　业界分析认为，那些获得购买资格的申购者在最后时刻放弃了限价房，这从一个侧面反映出限价房的销售政策还有待进一步完善。比如缺乏灵活的价格调整机制，不分房子的内外地段、楼层和朝向而实行统一价格，很可能会造成那些楼层、朝向差的房子没人要。

　　同时，限价房也应该注重配套设施的建设。目前，广州的限价房基本上都分散在广州外围行政区域，不少实地看过限价房的市民抱怨说，虽然这些限价房便宜，但距离中心城区比较远，多数楼盘需要转车才能到达广州市区，而且一些教育、医疗等配套设施尚处于规划阶段，生活配套设施不健全。

　　限价房还应该考虑供应量的问题。尽管广州房管局有关人士认为，市场涨得过快，政府就会多供应限价房；市场平稳了，政府就会考虑少供应或不供应限价房。但是，依靠房价做出判断的政策具有一定滞后性。即当房价过快上涨时，开始大量建设限价房，但是等限价房建成开售的时候，可能房价已经开始下滑了，这不但会进一步冲击商品房市场，也会造成限价房滞销。

　　此外，也有一些专家表示，尽管目前限价房的出现丰富了住房供应种类，满足了“夹心阶层”的住房需求，但是现阶段政府更应该考虑廉租房和经济适用房的推广。而且申购限价房大都是具有一定经济能力的年轻人，特别是单身青年，这些人是否应该在政府保障范围还值得商讨。