8月负增长35.8亿 上海房地产开发贷款连环跳水

　　-1.3亿元、-25.2亿元、-35.8亿元……今年6月、7月、8月份，上海银行业房地产开发贷款的月环比增长数据连接起来，如同一根坠落的抛物线。

　　“现在向我们寻求融资的房地产企业非常多。”9月9日，上海一家股份制银行投行业务部门人士称，“但商业银行的普遍策略是保大、保优，整体上对房地产贷款持压缩和观望态度”。

　　另一大型银行上海分行对公信贷人士也对记者表示：“最近我们银行对房地产开发企业的自有资金要求非常严格。”

　　市场销售受挫，资金链条收紧，部分房地产开发企业盲目扩张的风险，正受到监管部门和商业银行的高度关注。

　　负增长额度持续加大

　　转折点出现在6月。

　　央行上海总部曾披露，今年上半年，外资银行新增贷款中投向房地产业的规模达到55.9亿元，而中资金融机构新增人民币贷款投向的前五大行业中并未出现房地产业的身影。

　　今年1－6月份，上海市中外资银行每月发放住房开发贷款金额分别为67亿元、28亿元、48亿元、63亿元、64亿元和42亿元，每月发放量基本维持在40亿元以上。但与4、5月份相比，中外资银行6月份发放的住房开发贷款规模已出现下降。

　　从监管部门的统计来看，6月份，上海银行业房地产开发贷款余额与上月基本持平，微降约1.3亿元。但进入7月份，月环比下降的规模扩大，当月负增长达到25.2亿元。

　　“这种情况很正常，开发贷款环比出现下降与贷款规模有关系，到了下半年，各家银行的贷款规模都有限。”9月12日，某大型银行上海分行授信部人士称。

　　细剖房地产开发贷款的构成，地产开发贷款成为负增长的主力。其中，6月份，政府土地储备贷款环比减少9.9亿元，7月份的月环比下降则达到16.4亿元。

　　此外，住房、商业类开发贷款的表现也存在差异。6月末，住房开发贷款余额环比下降3.7亿元，7月末则微增0.89亿元。但同期，商业类开发贷款则出现逆转，6月末比上月增加20.8亿元，7月末则环比下降4.4亿元。

　　8月房地产贷款形势变得更紧。央行上海总部公布的8月份货币信贷运行情况显示，当月中资金融机构投向房地产业的贷款环比减少46.2亿元；同期，外资银行新增贷款投向房地产业的规模为10.4亿元。由此表明，8月份，上海中外资银行业投向房地产业的开发贷款减少约35.8亿元。

　　开发贷利率上浮10%-20%

　　“上海房地产投资对开发贷款的依存度在下降。”前述大行上海分行授信部人士称，究其原因，一是涌现一些非银行的融资渠道，如债券、私募基金、信托等方式；二是房地产项目的自有资金比例在提高。

　　“当然也与银行收紧信贷闸门有关系，分流了一部分信贷资金。”上述授信部人士直言。

　　来自监管部门近期的一项调查发现，目前，房地产企业获得贷款难度加大，且融资成本明显上升。部分企业因为担心以后融资更困难，即使眼前暂时不需要资金，也提前贷款，将暂时闲置资金转贷给其他企业。

　　不仅银行贷款受控，其他融资渠道也受到限制。监管部门的调查显示，由于成本较高，银行对房地产信托理财产品比较谨慎；对于委托贷款、关联企业或集团公司为下属项目公司进行项目融资，银行要求借款人具备35%自筹资金和“四证”等申请开发贷款的硬性要求，贷款盯着项目走；而由于成本、期限及反担保措施等要求高，民间借贷也越来越困难。

　　“现在房地产企业找信托公司融资的比较多。”9月9日，上海一家大型信托公司人士称，但信托公司一般只关注优秀房地产公司，资质差的地产公司融资难度很大。因为信托公司优先考虑的仍然是保证资金的安全性，所以一般需要地产公司拿物业来做抵押，并至少打7折。通常情况下，信托融资渠道的成本要高于银行贷款。

　　监管部门调查发现，今年银行对房地产企业的议价能力明显提高，平均利率上浮幅度为10%至20%，对普通房地产企业的贷款利率一般上浮20%左右，对优质客户才会考虑基准利率，而民间融资利率则更高。

　　一家市场份额居前的大行上海分行信贷人士透露，目前，该行发放的房地产开发贷款上浮幅度约为18%至20%，“也有的中小企业，不惜成本借入资金，贷款利率就要上浮30%左右”。

　　有趣的是，在银行贷款闸门收紧之后，市场上涌现了众多资金掮客。

　　“这些掮客拥有信息优势，知道哪些房地产企业需要钱，也有银行的人脉。”前述对公信贷人士称，由于掮客只关心企业的资金需求，而不关心企业的基本面，基于风险考虑，银行一般不会通过此类中介公司来做贷款业务。

　　房贷发放力求风险全覆盖

　　在看到央行、银监会的《关于金融促进节约集约用地的通知》后，一家中型银行授信部人士分析指出，该通知力度很大，会对市政行业和房地产业贷款造成一定影响。

　　“通知主要针对一些开发区私自扩张的土地，还有挂靠在一些国家或省级开发区周边的一些土地，对市政行业会造成影响。”上述中小银行授信部人士直言，“还有就是对囤积土地较多、资金链较紧张的开发商有很大影响。”

　　虽然影响的程度要看可操作性和执行力度，但对房地产开发商的影响程度可能更大，“因为目前对银行来说，开发商处于弱势，而市政很强势。”

　　今年7月下旬，上海银监局曾要求商业银行，在控制风险的基础上，优先满足优质开发项目和开发企业合理的资金需求，支持本地居民改善型购房需求，以促进房地产业持续理性发展，维护银行信贷资金安全。

　　其实，各家银行已经行动起来，在防范房地产贷款风险时，尤其关注房地产开发企业盲目扩张的风险。针对过度扩张的企业，一些商业银行在融资结构上要求必须做到风险全覆盖，总投资不留缺口，企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%，以确保不发生完工风险。

　　“以前在总投资中，一般保留了约20%的预售部分，现在预售都不能算进去。”沪上某银行业人士称。

　　同时，部分商业银行还要求，谨慎介入近两年高价买地的企业；在土地储备贷款方面坚持以抵押方式发放贷款。