银行新房贷细则缘何集体缺席？

　　中国人民银行（央行）遭遇政策实施较为“艰难”的时期：昨日，已经是央行调整商业性个人住房贷款利率的第二天，农业银行率先宣布要积极响应房贷新政，但是该行于昨日晚间紧急收回优惠细则。截至发稿时，所有银行对央行这一个贷新政无一回应。

对此，很多银行业内人士认为，除了各银行对银行政策的“羊群效应”，存款利息和贷款利息出现“倒挂”是各银行无法“接受”这一事实的主要原因。

　　各商行细则仍处空白期

　　今日，距央行公布商业性个人房贷利率下调政策已整整一周时间。10月22日，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，同时为了扩大内需，加强居民对普通自住房的购买信心，央行特别发布了“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度、支持居民首次购买普通住房”的公告。公告称，央行决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　据记者了解，在调整之前，多数银行一直以来都在对个人首套房贷利率执行基准利率0.85倍的优惠政策；同时，最低首付款比例多为30%。

　　央行公告还对各商行具体实施细则时的注意事项进行了提示。

　　首先，央行要求各银行业金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，一定要严格根据借款人是首次购房还是非首次购房、自住房还是非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素进行区别。

　　为保障选择公积金贷款或者公积金与商业组合贷款的客户也享受到优惠政策，央行同时下调了个人住房公积金贷款利率：其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　政策出台整一周，各家银行反应平淡。在优惠政策实施的第一天（即27日），没有一家银行宣布个贷优惠细则；昨日，农业银行率先宣布要积极响应房贷新政，但是该行于昨日晚间紧急收回优惠细则。截至发稿时，所有银行对央行这一个贷新政无一回应。

　　存贷款利息出现倒挂

　　“我们都认为，在降息周期中出台这样的政策显得画蛇添足，同时也违背价值规律。”昨日，某银行相关人士这样表示。在他看来，银行集体对央行政策采取静默态度事出有因。“近期央行再次降息的传闻每天都有，很多贷款者都在等待新降息政策实施后再办理贷款业务，很少有人关注这样的消息。”该人士表示。

　　更重要的原因就是价值规律的问题。“不管做哪项业务，从银行的角度出发，我们要计算利润的大小，按现在个人贷款收取实际利率的70%这个数字看，银行已经没有任何利润可言了。”昨日在接受记者采访时，某银行人士表示。

　　随即，该人士为银行算了一笔账：按现行5年期贷款利息7.47%、5年期存款利息5.58%计算，两者之间利差为1.89%。如果按央行新政策给5年期贷款利息打7折，即7.47%×0.7=5.229%，较5年期存款利息低0.351%。“贷款利息低于存款利息，这对银行来说根本无利可图。原因首先是贷款对银行资金占用的周期很长，一般来说要20年左右才能收回全部本金和利息，这其中还没有考虑资金风险的问题。但之所以各商业银行都争着做贷款，就是看中贷款的高收益；第二，很多银行业的人都很看重利息差，利息差就是指贷款利息减去存款利息产生的差，银行的主要盈利模式，就是靠赚取利差，这个差值一般情况为负数，因为银行靠贷款产生的收入要高于银行给存款者支付的支出。但现在看来，这个差值已经为负，银行没有利润可谈。”该人士表示。

　　对于上面的这笔账，某银行人士表示，在整个经济领域中，银行有义务承担经济支撑工作，但银行也要考虑是否能够承受这样的压力，也要考虑股东的权益。

　　这一观点得到券商的支持。央行新政出台后，部分券商发布报告，从公司利润角度认为，房贷新政或将压缩银行业利润，特别是个贷比重高和贷款占盈利资产比重高的银行受负面影响较大。据中金公司分析师分析，如果这一调整明年年初生效，这将使银行的净息差下降，从而对2009年盈利产生3%至15%的负面影响。而中信证券近期的一份报告则显示，在不考虑按揭规模增长的前提下，下调个人住房贷款利率的下限对上市银行2009年净利润的负面影响在4%左右。

　　不出细则为等新降息？

　　对于昨日农行紧急召回已出台的优惠细则，坊间有传闻称，是由于监管层欲“修正”此前出台的房贷优惠政策。不过，更多的市场人士认为，已经出台的房贷优惠政策不会很快朝令夕改，此举更像是为央行再次降息做准备。

　　分析人士认为，为了进一步挽救全球金融市场，近期各国央行联手降息的可能性加大，央行压后银行新细则出台极有可能是为降息留出足够的空间。如果此时各商业银行纷纷推出新房贷优惠细则，一旦近期央行再度降息，各家商业银行就不得不再次调整刚刚推出的细则。如是，无论是对银行还是购房者，都将是件麻烦事。

　　值得注意的是，央行本周一宣布，公开市场业务操作将以两周一次的频率发行一年期央票。而这一举措无疑是为了保证市场流动性的充分供应。考虑到央行先前的降息就是在一年期央票市场出现异动后进行的。此次举动，市场普遍预期央行可能将再度降息。

　　“随着全球经济放缓形势的日益严峻，市场要求降息的呼声也越来越高。韩国央行先于昨日紧急降息75个基点。因此，此次一年期央票发行频率的降低，被普遍看做是央行将参与全球央行降息行动的重要信号。”西南证券研究发展中心宏观经济分析师董先安称。

　　记者昨日了解到，各银行已经对降息有了一定预期。据银行内部人士预测，此番降息的力度有可能超过以往，达到54个基点。

　　“目前只有降息才能真正挽救房市，目前央行出台的细则并不能刺激银行的放贷动力。即使赶着出台细则，也不过是敷衍了事。对于很多购房者的限制也会格外严格，并不能达到央行预期的效果。”某商业银行信贷部负责人坦言。商报记者 崔吕萍

　　开发商：新政是信号 降价是关键

　　被称为政府地产新政最大受益者的开发商，对政府一揽子新政并不太乐观，纷纷表示新政作用有限，而只有降价才会真正让成交量上来，才能改变目前楼市的困境。

　　“地产新政目前还比较模糊，现在银行的房贷业务都基本暂停办理，都在等着相关细则出来，各商业银行出台细则并不会突破新政的尺度，只能在限定范围内去扩展。从农行出台细则又取消可以看出，有重要突破的措施还需中央政府出台。”中体奥林匹克副总裁王哲昨日向记者表示。

　　“目前的房贷新政对房地产行业的影响有限，对购房者刺激不会很大。成交量会有所上升，而房价依旧需根据市场情况再次调整。目前形势下，开发商为了迅速回笼资金，防止资金链断裂，还是会降价。政府肯定还有后续政策出台配合。”王哲表示。

　　“市场的信心不会因为政府这样的房贷新政立刻改变，就像目前的股市，政府出台了不少利好政策，依旧很难挽回颓势，因为市场的预期跌得太深了。而开发商降价卖房将不可避免。”中弘集团副总裁金洁仍看低新政下的房地产市场。

　　“政府新政对于房地产销售的促进作用不会太大，但可以提高购房者的信心。”明天地产业务总监贾玉鹏昨日向记者表示，“目前地产新政的一系列政策，如贷款利率、首付款比例等主要是针对第一次置业者的，对于投资需求的人却没怎么放松控制。目前的矛盾是，有刚性需求的人，在目前的高房价下，依旧只有少部分人能够购买。对于投资需求的人，限制还很大。所以新政出台，刺激的成交量将不会太大。”

　　购房人：贷款还是等待?

　　守着降息周期贷款买房，无论在哪个贷款利率下买，老百姓都买的不算太踏实。昨日，一位正打算贷款购买二手房的公司白领赵小姐告诉记者，因为贷款利率一直有变化，她将原定婚期再度向后推迟。“贷款买房和炒股投资不一样，既然大家都知道后面出现的贷款利率要低于现在的，我当然要等下去，只不过是否能够等到最低利率就不好说了。”赵小姐这样表示。

　　“我想什么时候贷款，这个已经不重要了。重要的是要看银行什么时候把钱贷给我。”和赵小姐持续观望的态度不同，张小姐看中一套位于三环的小户型二手房之后，一直想马上办理贷款业务。但按照现在各银行对央行政策的反应程度，张小姐估计，短期内银行不会通知她办理业务。

　　“这样的等待很恐怖。”刘女士这样和记者表示。不久前，她在某新楼盘看中一套小户型，因为贷款利率不断变化，因此她还没有和房地产商签订《房屋买卖合同》。“现在看来，我一是不敢轻易签合同，怕的是房价下调；二是不敢轻易办贷款，怕的是贷款利率变动。贷款还是等待，真是个大问题。”刘女士表示。