估值接近历史底部 房地产央企重组时机到来

　　目前，房地产行业的估值已经接近历史底部。行业最低估值在本轮大盘大幅调整过程中，曾在2008年11月4日到过本轮牛市调整以来的最低点1.71倍市净率，离历史月度最低估值1.68倍差1.8%。一个行业的低潮期，往往也是兼并重组的高潮期，但是，对于房地产行业来说，兼并重组的进程更为艰难。

　　近期国家有关政策对房地产行业的关注指导也比较密集，国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，亦指出要支持房地产开发企业积极应对市场变化。分析人士认为，支持房地产开发企业的合理融资需求、取消城市房地产税将改善目前房地产开发企业的资金状况，有效降低房地产企业的风险。在这些措施的推动下，房地产市场将逐步摆脱行政干扰，市场供求博弈形成的房地产价格更趋理性。

　　此前，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中既指出，要引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　早在2004年6月28日，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合中央企业的房地产资源，正式拉开央企房地产整合的大旗。国资委先后公布的央企主业名单中，中铁股份、中粮集团等14家央企房地产业务被列为主业。

　　然而，资料显示，169家央企中，有80%的企业涉足房地产业，涉及房地产业务的达100家以上，据专业人士估计，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，已近2000亿元。但事实上，4年来，涉及到央企房地产业务重组的实际案例到目前为止仅有中房以14.2受让华能房地产业务一例。

　　有分析人士认为，2008年的房地产低潮期间或许有利于推动央企房地产业务的重组。事实上在前几年中被当作“聚宝盆”的房地产业务到了2008年开始成为“烫手的山芋”。在这个复杂的行业环境下，寻找合适的资源成为希望进行兼并的企业的难题，此前保利地产董事总经理宋广菊在接受媒体采访时表示：保利一直在等待机会，但是没有找到合适的资源。

　　2008年8月中旬，国务院国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露，奥运会后国资委将再启中央企业重组一事。房地产央企总数继续维持不超过15家，相当一部分企业的房地产业务只是作为一个过渡，将会逐步退出。但据了解，央企房地产重组却并未在国资委高调启动，而是先由企业改革司负责与一些有地产业务的央企接触，尝试逐步推动。

　　显然，由国资委主导的重组是否能协调好各企业之间的利益要求是一个最大的问题。企业占据优势地位的市场的相关资产肯定更受这些企业的欢迎，例如中海、招商局、华侨城在深圳市场存在竞争，保利和中海在广州市场存在竞争。而招商和华侨城可能亦希望能够顺利通过重组进入广州市场——市场资源如何分配显然是个难题。

　　中投证券认为，虽然从2007年年底以来我国的房地产市场进入低迷期，但是这个行业对拉动国民经济起到的重大作用反而更加凸显，我国住房刚性需求是1998年以来一直推动房地产行业和房地产市场大发展的最根本的动力。截止10月，全国房地产开发投资额达21277.69亿元，占固定资产投资总额99870.71亿元的21.31%，占GDP20163.10亿元的10.55%。从数据来看，房地产开发投资额占固定资产投资和GDP的比例都很大，在稳定和带动我国总体经济中起着很重要的作用。

　　根据2005年建设部和民政部的调查，全国约有1000万户住房困难户，本次刺激经济计划中计划未来三年投资9000亿解决700万户低收入家庭的住房困难和对100万户棚户区改造，各地政府纷纷加快保障性住房建设计划。

　　分析人士认为，9000亿元保障性住房建设的资金来源主要以地方政府为主，从近期有关部门具体了解地方在保障性住房建设的可能投资的规模摸底的情况看，情况并不乐观，资金安排普遍存在大量的缺口。启动保障性住房建设，政府的出发点是通过其建设消耗上游产业存量并带动上游产业增长，部分拉动下游产业的消费，同时也可以更好地缓解社会矛盾，虽然出发点的设想非常好，但是在具体实施中的问题也应有所考虑，推进央企房地产企业的重组，形成几个政府控制力更强的项目小组，或许也是解决问题的方法之一。