香港楼市进入“冰河时期” 业界普遍看淡明年走势

　　分析员认为，明年楼价仍有30%的下调空间。（图片来源：文汇报）

　　中新网12月29日电香港《文汇报》今日在“要闻”栏目刊发报道称，2008年香港楼市可谓由天堂跌落地狱，上半年无论一、二手楼市都成交畅旺，楼价更迭创新高。但下半年金融海啸杀到，加上银行收紧信贷及上调新造按息，楼市即时逆转，逐步进入“冰河时期”。

　　一、二手市场萎缩，楼价较高位大跌30%，曾经是不少港人梦魇的“负资产”，在第三季急增1.7倍至2568宗。展望2009年，业界普遍认为，环球经济刚进入衰退，相信要一段时间才能恢复，故无论地产界或投资银行，几乎都一致看淡明年的楼市，估计楼价会在现水平再跌约15%至30%。

　　受香港经济、楼市向好及负利率因素刺激，上半年高价豪宅物业买卖畅旺。香港土地注册处资料显示，今年上半年楼市整体表现比起去年同期理想，截至5月22日为止，今年首5个月整体物业买卖注册登记个案录得60036宗，当中47179宗为二手住宅注册登记，涉及总金额为2187.5亿元，同比分别上升16.5%及增加25.5%。

　　然而踏入下半年，于10月期间，随着雷曼兄弟爆煲，金融海啸席卷全球，楼市交投即时急转直下，部分进入“冰河时期”，一手市场即时萎缩，二手市场更出现恐慌性抛售，出现低于非典时价的成交个案。反映金融海啸对楼市实际影响的11月份注册量，单月整体物业注册宗数3786宗，较10月份下跌37%，既跌破2003年5月非典时的5090宗，更创下自1989年7月后的单月新低。总成交金额106亿元，较10月份跌44%，较今年高位时的678亿元更跌84%，反映金融海啸后有大量资金流出楼市。

　　美联集团执行董事陈坤兴以“急冻期”来形容2008年下半年楼市的走势，“8、9月开始，美国银行陆续出问题，到9月中雷曼"爆煲"，市场更进入了"雪柜"。”陈坤兴认为，此次金融海啸对香港的影响，与1997、2003年不太相同，“这次楼价一个月跌30%，速度之快是前所未见的，期间好多人痛失财富，而且有钱人最辛苦，到明年就轮到打工仔面对，人人皆苦。”不过，他认为，在目前经济环境下，买楼投资最为安全，“雷曼可以输到渣都无，买楼砖头不会消失。”

　　利嘉阁地产研究部主管周满杰预期，随着市场恐惧气氛渐被淡化，购买力开始随着楼价不断向下调整而逐渐增加，加上发展商在楼市跌势喘定后随即推出新盘“暖市”，有利激活一、二手物业流转。与此同时，银行也适度放宽审批楼按予以配合，纾缓银根短缺的掣肘，进一步扫除买卖成交阻碍，令楼市运作回复正常。

　　相对而言，外资地产代理及投资银行对楼市看法更悲观，普遍认为明年楼市将会再跌20至25%。如莱坊、世邦魏理仕及仲量联行于近日发表的研究报告，皆看淡明年楼价走势。

　　他们分析指出，裁员、减薪潮目前仍未涌现，继银行及投资银行后，未来零售、饮食等各行业将逐步面对经济下滑带来的困境，在失业率攀升及薪金不稳等压力下，相信买家欠缺入市信心。因此，各行预测，明年楼价将下滑15%至30%不等。若如此，即现时入市需承受较大风险，买家随时会沦为负资产，买家需小心衡量自己的还款能力。