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保利地产VS万科:总资产谁先达到1000亿元

  3月14日,上海之春房地产展示交易会上展出的保利地产展区。2月份,保利地产签约面积20.66万平方米,金额20.19亿元。保利地产与万科的距离正在拉近。万科1月销售面积28.9万平方米,销售金额21.6亿元。中新社发绍常 摄

  “回顾2008年并非易事,这一年有如此众多的事件发生。这一年与2007年反差如此强烈。”这是万科A(000002.SZ)年报中的致股东信开篇语。

  去年房企全国销售额超过200亿元只有三家,万科478.7亿元,中海发展(00688.HK,下称“中海”)266.6亿元,保利地产(600048.SH,下称“保利”)205.11亿元。
与中海的沉稳谨慎相比,万科与保利在近几年间一直采取激进式的发展步伐,这导致他们在2008年所遭遇的问题也极为相似:高存货、负债率上升、增速放缓、存货跌价减值……

  但是,这并没有妨碍保利迎头直追的态势。今年2月,保利签约面积20.66万平方米,销售金额20.19亿元,已接近万科一月销售21.6亿元的业绩,其追赶万科的势头已十分明显。

  与同等量级的同行比较,万科除了规模上的优势之外,其他的优势正在减弱。根据2008年年报,万科的销售额仍然遥遥领先,但其净利润却落后于中海。此外,万科2008年的净利润仅40.3亿元,同期中海的净利润达50.5亿港元,约相当于44亿元人民币。同时,去年万科的净利润率只有9.8%,保利却为14.42%,较万科高出4.62个百分点;同期中海的净利润率则高达26.73%,约为万科的3倍!

  市场份额:

  保利增幅是万科10倍

  尽管在2007年末,万科董事长王石率先提出拐点论,由此开始的降价大战跑赢了大多数同行,令其在年末手握约200亿元现金,万科的市场份额也从2007年的2.07%上升到2008年的2.34%,增幅为13%。小数点之后的微弱之差,就意味着60多亿元的销售额。

  不过,在淡市仍然实现了20%销售金额增长的保利,市场份额的上升速度明显快于万科。

  保利地产董事总经理宋广菊昨天对《第一财经日报》表示,保利2008年在全国一手住宅的市场份额已超过1.3%,增幅理想。这意味着,仅仅用了一年的时间,保利的市场份额已翻了一番,较2007年的0.58%增幅超124%,接近于同期万科增幅的10倍。

  但宋广菊表示,保利只希望能在资本市场的融资支持以及扩大销售规模的方式下,继续争取2010年能达到总资产1000亿元的短期目标,年销售额的规模不一定要向万科的千亿目标看齐。同时,保利希望2009年的利润能达到40亿元左右。

  对于规模增长,万科曾经预计2014年会达到年销售千亿的目标,但万科董事长王石却在最近接受《第一财经日报》专访时表示,增长必须建立在“有质量”的基础上,如果不能做到这一点,达到千亿销售规模不仅毫无意义,甚至会是一场灾难。

  保利董事长李彬海则认为,由于房地产的地域性,年销售额600亿~700亿元的规模已经是极限,如果商业地产租金收入能达到10亿~20亿元,公司的营业收入分布结构将会很健康。

  高速发展带来的高额存货也正在成为这些大规模开发企业的心病。以万科为例,去年四季度末存货高达858.99亿元,同比增幅约29.22%,占总资产比例达72%。存货价值相当于万科2008年销售额的1.79倍。同期,保利存货401.95亿元,同比增长43.12%,占总资产的比例达74.95%,存货价值约相当于公司2008年销售额的1.96倍。

  如果将两家企业进行横向比较,万科的存货规模相当于保利的两倍多,这意味着保利要想在短时间内在规模上赶超万科,仍有一定难度,但这也同时意味着,如果市场在短时间内难以回暖,万科将面临巨大的存货消化压力。(吴晓波)(来源:第一财经日报)
(责任编辑:李瑞)

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