房贷门槛过低导致违规

　　二套房贷的政策执行又爆出新闻。据央视对北京市的３０多个楼盘调查，购买第二套住房，首付只需要交２０％到３０％，利率优惠从７折到８．５折不等，没有一家楼盘是执行购买第二套住房首付４０％，利率上浮１０％的规定。

　　这意味着二套房贷政策形同虚设，各银行的做法，不但违规，而且降低了门槛。另据相关媒体调查，在上海市也存在放低二套房贷门槛的现象，尤其贷款利率的优惠较为灵活。

　　去年以来，楼市成交一度低迷，二套房贷政策由此备受关注。国务院去年１２月部署促进房地产市场健康发展措施，其中提出，对已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　该政策一度被不少媒体称之为二套房贷放宽，其实，央行在２００７年１２月的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，就已经明确人均住房面积低于当地平均水平的二套房贷可获得特殊待遇。真正倡导放宽二套门槛的是一些地方政府出台的文件，例如，上海市于去年１２月底宣布的促进房地产市场健康发展“八条意见”，去除了“人均住房面积低于当地平均水平”的前置条件，没有提出限制第一套房产的面积大小，第二套房贷“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　在具体操作中，监管部门没有就此放低银行的二套房贷门槛。上海市银监局今年４月明确要求，严禁以对ＶＩＰ客户实行区别对待政策为名放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围。可问题是，一些银行的操作，超越了监管部门的“红线”。近几个月来，楼市重新火暴，个别地区房价大幅反弹，排队购房的场面再度出现，不禁让人怀疑过低的房贷门槛是炒房热的幕后推手之一。

　　数据显示，近几个月的商业银行个人房贷大幅反弹。５月份，上海市的中资银行个人住房贷款增加７８．７亿元，创近４年来单月增量新高；同比多增６４．６亿元，较上月多增４４．８亿元。当月，新建房贷款增加４５．７亿元，二手房贷款增加３３亿元。新建房贷款的贡献如此大，是近几年来所罕见的。

　　此前，上海市的房贷持续呈现存量住房贷款增加，新建住房贷款减少。例如一季度，存量住房贷款增加３１．８亿元，而新建住房贷款减少１１．８亿元。新建住房贷款今年３月起的止跌，既与楼市交易活跃有关，也应该检讨是不是存在二套房贷降低门槛的问题。

　　说到底，商业银行违规降低二套房贷门槛，是一种放松风险控制的表现。个人房贷一直被视作优质业务，不良率低，这就很容易麻痹银行的风险意识。需要提醒的是，在目前低利率的背景下，二套房贷的潜在风险很大。一旦通胀再现，利率大幅反弹，部分贷款购房者的还款压力将明显加重。而且，当前实施的一些鼓励楼市消费政策，对首套房贷的门槛本来就低，若二套房贷只需首付２０％，利率优惠至７折，银行缓冲风险的余地很小。这一点在去年相关银行实施的风险测试中有过结论，２０％的首付意味着银行极其容易遭遇楼市价格调整的冲击。

　　二套房贷门槛违规降低，以及最近楼市的火暴，很可能带来楼市调控政策的反弹。正如有专家所指出，“信贷资金大量违规进入楼市，是慢性自杀行为”。从政府的角度来说，不会听任楼市出现新一轮价格大涨，势必对过度火暴的成交和价格给予降温。一旦投机热潮退却，套牢的将是银行资金。因而，面对个人房贷业务的大幅反弹，银行需要保持清醒头脑，尤其不能深陷二套房贷违规的泥潭。