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　　房价在上涨，但并不是所有的楼盘都在涨价。

　　位于北京通州的加州小镇和七零九零项目仍旧门前冷落。由于公交不便，前往这些项目看房的客户只能开车或者搭乘看房班车。停车场的稀落车辆无奈地宣称着这些项目与此轮房价上涨无缘。

　　当然，受冷落的楼盘并不止这两个。部分业内人士也坦陈，此轮上涨明显不同于2007年的全面蔓延式，无论是从区位上还是涨价项目的特点上都存在明显差异。

　　本报获得的一份国家统计局的内部数据显示，此轮房价上涨和成交量的回暖是建立在商品房销量结构性巨大差异上。这份数据显示，在商品房的户型中，小户型与超大户型成交量高，而作为户型主力的中等户型滞销；在地域上，城内商品房成交量高，郊区户型几无成交。

　　面对这种景况，乐观的人士解释为楼市全面回暖的前兆。谨慎的人士认为，不排除今年第四季度出现结构性回调。

　　冷暖不均

　　“今年这个情况在意料之外，而且速度非常快”，中原地产北京公司总经理李文杰对当下的行情如此总结。李文杰认为，房价不仅是上涨，甚至已经出现了暴涨的迹象。

　　眼下，北京CBD周边的二手房中介不断刷新出新的报价单，而新房的价格也节节攀升，3万左右的单价频频出现。原金华星地产总经理马越陪着朋友亲自跑了几趟，发现在双井一带的二手房价格直接爆升2000至3000元。“广渠路15号地竞拍价一出来，二手房的业主就马上跟风涨价”，马越说。实际上，二手房的业主的行动比马越想的还要快。细心的人可以发现，同区位的二手房在15号地拍卖前半个月挂牌量就开始明显减少了。很明显，他们是在等15号地竞拍的消息。

　　不过，目前的数据尚不支撑北京房价突破历史纪录，有新的统计显示，2009年新建商品房平均最高房价出现在6月份，成交价格15051元，仍旧未超过2007年最高纪录16641元/平方米，以及2008年的17353元/平方米。

　　在短短3个月内追到这个水平也的确让人吃惊。不过，这并非是北京房市的全部。

　　上周，面对记者的询价，七零九零销售人员面无表情地报出7500元的价格。“跟以前一样？”“对，还是7500！”从2008年开盘以来，这个位于通州梨园的项目报价一直是未变，只是短暂的做过一次优惠活动之后，便牢牢守住这个数字不动摇。

　　紧靠着梨园地铁的下一站CBD加州小镇也固守着7000元左右的均价毫不动摇。而在北京的另一端，天通苑以北的北七家，低密度板楼项目望都新地也死守8600元的单价，对城内的涨价风潮似乎无动于衷。

　　这就是今年房价波动的另一个出人意料之处——区位差异。

　　根据亚豪机构的统计，在6月开盘的项目中，销售率大于50%的别墅项目有4个，占总供应项目的比重为67%，销售率大于50%的洋房项目有4个，占总供应的100%。与这些热销项目形成反差的是一些远郊区域的低端项目销售情况并不乐观，如6月份位于房山区和密云县的两个价位在4000多一平方米的普通住宅项目销售情况非常一般。

　　除了区位差异，涨价的另一个表现是旧盘涨价居多，新开盘相对保守。在广渠路15号地附近，尽管新房旧房都价格暴涨，但实际上并无新盘。美利山可售房源不多，金都杭城也已经售完，热销楼盘华润西堤红山所剩余的房源也已经较少，而且是高价的“楼王”。

　　住建部专家向本报表示，观察房价上涨，新开盘价格和老盘尾房价也应该区别考虑。毕竟，新开盘才是供应的主流。

　　隐忧潜伏

　　这些差异也使得对于此轮房价的波动，不同人士认识各异。

　　马越认为，房价上涨从城内开始，五环内房价接近高限之后，将会向周边蔓延。“我们要关注蔓延和推进的过程。如果城内房价达到依据最新拍出土地价格测算的房价高限，那就确认了这个趋势，涨价蔓延将不可避免。”

　　李文杰也认为暴涨已经崭露头角，是流动性刺激导致了这种脱离经济基本面的资产价格上涨。但同时他更加担忧，这将为未来楼市造成更大的不确定性。

　　华远集团董事长任志强在之前接受本报记者采访时指出了另一点，由于预判不足，供应乏力，房价暴涨可能性很高。而这一暴涨将会因政府的调控再受重挫。

　　在李文杰看来，此轮上涨和距离现在最近的2007年那次房价上涨有着很大的不同。“2007年房价上涨的特点是全面开花，不管什么区位，都会涨价，只是上涨幅度的问题。而今年只城内房价上涨表明，房价是受到外围因素的影响，处于保值和抵御通胀预期的考虑。从保值角度来说，城内的住宅更为合适。”他说。

　　这种局部上涨的结构性差异已经成为隐忧——现在并不是所有房子都销售得好，可能恰恰是库存量最大的房屋类型销售糟糕。而这将导致目前的热销产生新的危机，即库存消化是否会被拉长？好销户型销售基本完毕之后，房价又会如何调整？

　　记者日前获得的一份官方内部统计资料显示，年初以来不同面积住宅成交量的上涨反差明显。在第一季度，全国范围内，140平方米以上的住宅销售量增长77.2％，90平方米以下住宅销量增长56％，惟独90至140平方米之间的房屋销售呈现－10％左右的负增长。简单说，就是超大户型和小户型好卖，中等户型滞销。

　　这还仅仅是新房的销售状况。由于限制户型和面积的70/90政策2006年才出台，库存现房很大部分都是90至140之间的户型。最新的统计显示，北京库存现房仍有1400万平方米之巨。因为官方不分类公布销售数据，这其中有多少是中等户型就成为一个谜。

　　事实上，北京的现房库存量平均户型面积在与日俱增。根据北京市房地产交易管理网的数据可以测算出，从3月份开始3个月内，北京现房库存的平均户型面积从141平方米增至147平方米。也就是说，库存中大户型商品房比例越来越大，越来越滞销。

　　虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，小户型销售旺盛是不可否认的现实，在小户型基本消化之后，明年很有可能出现小户型因缺乏供应涨价，大户型降价的怪异现象。“这是政府十多年来忽视住宅合理结构调整累积的结果”。

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