报告称上半年住宅原库存已消化近半

　　DTZ戴德梁行发布的最新一期《中国住宅市场2009年上半年分析报告》显示,今年上半年,全国住宅市场成交恢复明显,全国商品住宅销售面积同比增长高达33.4%。成交量的持续恢复带动前期积压库存加速消化,截至今年6月底,全国主要城市库存消化量已超过原有库存46%。与此同时,银行系统对于房地产业逐步由谨慎转为乐观。第2季度房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82%,远超整体信贷增速水平。

　　商品住宅市场库存消化明显

　　报告显示,受益于政府宏观政策措施的刺激以及较低的利率水平,2009年前6个月国内住宅市场整体销售状况呈现逐月恢复态势。上半年,个人按揭贷款总额达到2829亿元,同比增长63.1%。第2季度个人按揭贷款呈加速增长态势,环比第1季度增幅高达87%。DTZ戴德梁行预计,下半年央行仍将维持现有的低利率政策不变,有利于稳定刚性需求释放。

　　记者了解到,随着购房者信心的逐步树立,全国住宅市场成交恢复明显。其中,2009年1至6月全国商品住宅销售面积高达3.14亿平方米,同比增长33.4%。按季度来测算,前两个季度全国商品住宅平均季度成交1.57亿平方米,这超出2006至2008年平均水平5%。

　　与此同时,根据DTZ戴德梁行监测数据显示,上半年北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都、厦门全国十大样本城市共成交商品住宅5396万平方米,同比增长85%。平均月度成交水平已超出2006至2008年23%。其中二线城市受到地方政府更为灵活的补贴政策的刺激,成交量恢复更为明显。上半年十大样本城市中二线城市月均成交超出2006至2008年月均水平41%,而同时一线城市仅为7%。成交量的持续恢复带动前期库存积压的加速去化。截止2009年6月底,全国主要城市库存去化量已超过原有库存46%。如果按2009年的月均成交测算,预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清,库存去化几近合理水平。

　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为,上半年宏观市场流动性充裕、行业信贷状况持续改善支撑了行业的复苏。一方面,上半年广义货币供应量同比增速高达24%,远超过年初央行预期的全年17%的增长目标。短短6个月时间,央行已向市场额外多注入了大约5万亿元的流动性以确保整体经济活力,整体市场流动性充裕;另一方面,为了对冲通胀,居民储蓄存款增速已由1月的33.8%回落至28.4%。截至6月底预计已有将近1.1万亿的市场资金重新回流资本市场;此外,随着二季度全国范围内住宅产品的持续热销,银行系统加大了对房地产行业的信贷支持力度。

　　开发商对外扩张提速

　　在住宅市场成交明显恢复,库存消化提速以及银行信贷支持等多重利好的刺激下,房地产开发商对外扩张也明显提速。报告显示,2009年上半年全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量已超过8000亿元。仅半年时间房地产开发企业获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的近八成。

　　记者发现,与第1季度发展商更为注重自身资产负债水平的恢复、将有限的资金用在现有存量项目的建设上略有不同。进入第2季度,大幅放量的信贷增长并未带动住宅竣工增长超预期,仅带动住宅竣工增长20%,较第1季度27%的同比增速有所回落。但同时,受益于银行加速的信贷支持及稳步向好的住宅市场预售状况,第2季度开发商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标的下滑速度明显收窄,已由第1季度的-40%和-20%恢复至-15%和-16%。这充分说明开发商资金状况较为好转,在市场中的表现已转为积极。

　　这在土地市场表现得尤为明显,根据DTZ戴德梁行对全国十大样本城市土地市场的监测来看,第2季度十大城市共成交居住用地(含居住用地的综合性用地)1970万平方米,环比第1季度增长361%。居住用地占全部土地成交的比例也由第1季度的20%提升至58%。由此可见,进入第2季度以来发展商对外扩张步伐开始提速,居住用地又重新受到青睐。

　　下半年走势谨慎乐观

　　对于下半年的走势,报告指出,鉴于6月份新增信贷继续创出天量,7月9日央行恢复了暂停半年的一年期央票发行。通过央行此举的政策意图以及1998年的前松后紧的信贷经验,预计下半年政府将逐步收缩信贷规模回收流动性,减缓流动性持续扩张步伐。

　　与此同时,现阶段市场对于通胀预期的“去货币化”过程促使资金重回楼市,部分投资投机需求已重新浮现。近期从政府加强监管第二套房贷的政策意图,可以预计下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎。

　　报告预计下半年楼市成交量恐难继续维持高速增长,稳定的价格对于下半年的楼市持续向好将产生至关重要的作用。