贫富分化加剧四大天王业绩暴增

　　专家认为楼市仍处于恢复通道,全面回暖仍未站稳脚跟

　　昨晚,万科A公布了半年报,从而掀开了“招保金万”房地产“四大天王”中报的面纱。而据了解,金地集团、招商地产和保利地产的半年报披露时间分别为8月8日和8月26日。

　　“四大天王”业绩暴涨

　　今年上半年房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长,大部分企业已完成去年全年业绩的70%,有的甚至超过了去年全年的销售收入。万科、保利、恒大等6家房地产企业的销售金额均突破100亿元。尤其以“招保金万”为龙头的房地产“四大天王”的今年业绩迅猛增长。

　　其中,保利地产中报业绩预告为,上半年销售面积252.43万平方米,同比增长164.41%；销售金额210.54亿元,同比增长168.18%；金地集团上半年销售面积84.47万平方米,同比增长77.46%；销售金额85.75亿元,同比增长72.47%；招商地产发布的业绩预增公告也称,上半年净利润预计同比增长105%—125%,约合每股收益0.26元—0.29元。

　　近半上市房企出现亏损

　　不过,在龙头企业业绩大涨的同时,中报出现亏损的房地产公司也在增多。

　　7月18日,丰华股份早早地向投资者披露了其半年报,其速度之快夺得2009年地产类上市公司的第一份半年报。今年上半年,丰华股份实现净利润仅851.49万元,同比减少85.60%,让投资者大感意外。几天后,渝开发、莱茵置业、万方地产、苏宁环球、福星股份和海鸟发展等六家房地产公司也公布了2009年半年报。除万方地产以外,其余五家公司今年上半年的业绩均出现了不同程度的下滑,其中海鸟发展的降幅最大,营业收入同比降幅超89%,净利润更同比下降405.3%。

　　而据wind数据统计,7月20日前公布中报业绩预告的47家房企中,20家房地产公司预告中期净利润有40%以上的降幅,有11家预期中期业绩亏损,其中有7家是首亏。其中,大型房企中粮地产的亏损更是在业界引起不小影响。中粮地产7月17日公布的中期业绩预告显示,净利润修正为-350万元左右,此前其预亏2800万元,公司净利润亏损金额比4月24日公告数字缩小。公告显示,近期销售回暖仍难改首亏的事实。

　　中报数据有一定滞后性

　　业内人士指出,受房地产业会计制度的影响,今年半年报很大程度上体现的是2008年“行业调整期”的销售业绩,因此部分房企的半年报不乐观也在情理之中。北京大学房地产研究所所长陈国强指出,本身房地产行业的特点跟其他行业有比较大的差别,实际上项目结算方面会滞后,因此不应该把这个数据看得太过重。

　　此外,今年以来楼市出现的明显回暖迹象,除了体现在“四大天王”的业绩中,也表现为房企预收款项的明显增长。中报显示,苏宁环球的预收款项为22.8亿元,比今年初增加4.07亿元。渝开发的预收款项为8256万元,比年初增长1.6倍。莱茵置业的预收款项达到9.3亿元,比年初增长近八成。陈国强表示,预收款项的明显增长将为今明两年的业绩奠定基础。

　　不过专家表示,尽管上半年部分房企的营业收入的净利润远超2008年,但只能说明商品房销售形势良好,房地产市场转暖。而从房地产开发投资、新开工面积及土地购置面积等指标来看,整个房地产行业尚没有恢复到比较正常的运行状态,楼市仍处于恢复通道,全面回暖仍未站稳脚跟。

　　本报记者卢轶

　　■记者观察

　　从地狱到天堂

　　从7月以来,2009年房企半年报开始陆续出炉。

　　从现有公布的情况来看,上半年上市房企喜忧掺半,销售业绩有的大涨有的大跌。整个楼市同样充满着喜忧参半的意味。

　　研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据可以发现,一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。3月,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%,环比上涨0.2%,楼市“回暖”端倪初现；4月,上述城市房屋销售价格同比下降1.1%,环比上涨0.4%；5月,全国房价同比下降0.6%,环比上涨0.6%；6月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,这是今年以来首次同比上涨；环比上涨0.8%,而环比上涨的城市已达到67个。至此,全国城市房价已全年回归2007年的高峰。

　　短短半年时间,楼市可谓是从地狱直飞天堂。急速反弹的背后,从开始房价下跌到购房者心理价位、多项利率和税收优惠导致积压的刚性需求释放,也逐渐过渡到更为强劲的驱动因素:信贷宽松,流动性充沛,二套房贷闸门私底下大开,在通涨预期下,大量资金流入了楼市。刚性需求也不再是拉动成交的绝对主力,取而代之的是改善性、投资性的软性需求。

　　因此回顾上半年楼市的表现,除了看到政府“保增长”一系列措施效果显现,楼市出现明显回暖迹象外,也必须看到泡沫重新出现,刚性需求逐渐被挡在了高房价之外。从6月的销售数据来看全国各大城市交易已明显放缓。尤其值得注意的是,在销售旺盛之余,房地产开发投资、土地购置面积、新开工面积等指标并没有明显起色。

　　截至6月,尽管房地产投资在缓慢增长,但增速已降至近十年来最低。此外,上半年完成土地开发面积下降接近40%,1—6月份新开工面积也出现了15%-16%的下降。从这些指标来看,很难说楼市已经全面回暖。

　　再看影响上半年楼市的主要因素———信贷。尽管近日国家多次强调下半年仍将采取宽松的货币政策,但从7月银监局的多次表态来看,二套房贷收紧将成为影响后市的一个重要因素。有专家指出,尽管收紧二套房贷主旨是调整下半年新增信贷的流向和结构,限制楼市投机,但该政策一旦严格执行,必然会给楼市带来重大打击,除了投资性需求,改善性需求也将受到打压。

　　有关专家预测,三季度成交量预计将维持6月的下滑态势,但房价在一定时间内仍将处于高位,而四季度的成交情况则很大程度上取决于二套房贷等政策因素。因此,2009年下半年的楼市仍存在很多不确定因素。楼市想要全面回暖,可谓“革命尚未成功,同志仍需努力”。

　　卢轶

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　　万科中报:销售首破300亿创历史新高

　　昨日夜间,万科地产发布了2009年中期报告。中报显示,上半年万科销售金额首次突破300亿,达到307.6亿元。而鉴于市场形势的快速好转,万科对本年度的新开工计划进行了相应调整,新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米,提高了45.2%。中报同时显示,万科上半年实现营业收入218.1亿元,净利润25.2亿元,较上年同期分别增长26.4%和22.5%。上半年每股收益为0.23元,较上年同期上升22.34%。

　　不过昨日有消息称,万科销售增幅或垫底“四大家”,导致市场预期一度谨慎。受此影响,昨日万科A高开低走,报收于13.24,微跌0.9%。

　　市场恢复珠三角好于长三角

　　中报称,2008年年底以来,在多重因素的作用下,此前市场调整期内累积的大量自住需求开始集中释放。这些因素包括:市场深度调整后,部分城市房价明显回调,购房者购买能力相应提升；2008年四季度开始,一系列稳定房地产市场的政策出台,其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠,进一步降低了购房者的支付压力。受这些因素的影响,万科上半年销售金额突破300亿,销售面积348.8万平方米,两项指标继续处于行业首位,同比分别上升27.5%和31.2%,均超越了历史最高水平。

　　就区域市场方面,万科中报称,珠三角市场今年的恢复明显好于长三角,但环渤海市场表现最为强劲,均超过了珠三角和长三角。今年上半年,万科在珠三角实现销售面积110.1万平方米,销售金额104.4亿元,同比分别增长46.3%和38.8%；在长三角市场,万科实现销售面积92.9万平方米,销售金额98.3亿元,同比分别增长1.4%和0.5%；而在环渤海市场,同比增幅最大,实现销售面积102.6万平方米,销售收入74.7亿元,同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场实现销售面积43.1万平方米,销售收入30.1亿元,同比分别增长18.7%和40.3%。

　　看好未来加快布局二线城市

　　万科中报称,上半年万科营业收入218.1亿元,净利润25.2亿元,较上年同期分别增长26.4%和22.5%；每股收益0.23元,较上年同期上升22.34%。出于财务谨慎性原则,万科曾在2008年对13个项目计提了12.3亿元存货跌价准备。因此,由于今年市场销售回暖,公司对5个项目的跌价准备进行了调整,共增加上半年归属于母公司所有者的净利润约1.6亿元。

　　同样鉴于市场形势的快速好转,万科对本年度的新开工计划进行了相应调整。全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米,提高45.2%。

　　万科的中报同时也证实了市场所称万科加速拿地的“说法”。中报称,截至6月30日,万科获取新项目15个,合计权益建筑面积333.2万平方米。7月初以来,万科又新增权益建筑面积81.4万平方米。至此,万科今年共新增项目权益建筑面积414.6万平方米。目前,万科规划中项目按权益计算的建筑面积为2079万平方米。万科集团总裁郁亮表示,由于市场回暖过程中一线城市的销售增长速度更快、幅度更大,市场对一线城市预期更为乐观,一线城市的土地竞争相对其它城市也更加激烈,为了保证项目的收益水平,万科新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。

　　本报记者关丽