东方网9月11日消息：昨天，央企中国海外发展有限公司（简称“中海发展”）以70.06亿元夺得上海长风生态商务区6B、7C住宅用地，成为上海今年新地王，比两周前华润置地35亿在嘉定刚刚创造的地王价整整翻了一倍。新地王总价也成为国内历年来的第三高价地块。不过，据记者了解，该地块部分用地原为化工厂，按照目前标准必须进行土壤改良，土地成本预计将再增加5%。对于70.06亿元的天价，一些开发商认为其土地价格远超出市场接受水平，预计楼盘未来售价在4万—5万元每平方米。

　　地价高居上海第一国内第三

　　上海市规土局54号公告中推出的长风生态商务区6B、7C住宅用地（由两幅相邻地组成，东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路），共有71家企业购买投标文件，15家参与竞标，地块出让面积为142108.1平方米。昨日下午2点，在进行现场竞价之前，长风地块的报价就已经高达60亿元，这一报价是由11号竞买人保利集团报出的，而其挂牌起始价格仅为30.58亿元。据悉，该地块全装修住宅比例要达到100%。对此，普陀区住房保障和房屋管理局相关人士表示，该地块内不宜实物配建保障性住房，不受必须建设5%保障住宅的限制。

　　在竞拍现场，记者发现此次共有13家公司出席，其中有5家公司进行了现场“暗标”报价：绿城实业报价64.11亿元、仁恒集团报价6..97亿元、保利集团报价60.8亿元，报价最高的是中海发展，为70.06亿元。最终，中海发展将长风地块收入囊中，溢价率高达129%，楼板价为2.2万元/平方米。值得一提的是，7C地块去年曾被推出，但以16亿元底价流标。竞价结束后，上海万业的竞拍人向记者表示，70亿元的价钱对于这个地块来说太高了，他认为1.5万元的楼板价比较合适，而现在土地的成本价就如此之高，预计住宅开盘价会在4万元到5万元每平方米左右，远远超出市场承受范围。

　　在历年的土地市场上，该地块成交价格超过2008年杨浦区新江湾城F地块（67.5亿元），成为历史上名副其实的上海地王，也成为国内第三高价地块。排名第一和第二的分别是长沙市开福区新河三角洲地块（92亿元）和重庆市南岸区弹子石组团C分区地块（75亿元）。

　　此外，记者还了解到，长风8号东、9号西、11号北三幅住宅用地地块约30万平方米，目前基本拆平，土地出让的前期程序已经启动，不久也将公开挂牌出让。

　　地块原为化工厂土壤需改良

　　招标文件显示，本次出让的原地块曾是中科合臣化学公司、上海日用化学工业开发公司二厂等化工污染企业的用地，具有一定污染遗留问题。土地出让方长风生态商务区相关负责人表示，长风生态商务区已做过规划环评，但该地块尚未做过项目环评；地块污染遗留问题需在监测分析后确定，相关费用由土地竞得人承担。

　　记者就此问题采访了比利时DEC环境工程公司上海负责人刘珍贵。据他介绍，目前国家建设部还没有针对住宅用地的土地环境测评标准，但可以参考环保部门相关土壤测评标准，对于化工用地改做住宅用地的情况，企业必须承当土壤改良的相应职责，一般来说，土地成本预计将增加5%左右。他还向记者表示，日前诞生的北京地王“广渠路15号”地块，原来是北京化工三厂，目前土地获得者中化方兴公司已经召集国内外相关环境治理公司对该地块进行土壤风险评估，今后还将招标进行土壤改良修复，使之达到住宅用地标准。

　　央企融资成本低拿地热情高

　　方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川认为，在如今的经济大环境下，央企拿地的力度远远大于民企，其中不可忽视的原因是央企所要求的投资回报率并不像民企那么高，这样就会导致央企可承受的土地成本远高于民企，所以央企的拿地力度就会较高。另一位房产商则认为，央企之所以能频频高价拿地，在于其融资成本低，今年以来各大银行放贷冲动非常强烈，而优质开发商的优质项目常常成为多家银行角逐的对象，因此央企在土地市场具有较强的竞争力。

　　中海发展于1997年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。今年前7月个月，长三角地区为累计销售面积增长幅度最快的地区，销售额和销售面积分别达到79.3亿港元和66.0万平方米，同比增长74.0%和124.1%。

　　[新闻分析]

　　“地王”的风险已相当大

　　晨报记者林劲榆徐运报道值得注意的是，随着地价再次升高，房价上涨已现颓势，“地王”风险不小。据中原地产调查数据，目前距离新地王最近的二手次新房是风华水岸，目前均价在19000元———21000元/平方米，而周边老式公寓的价格为15000-16000元/平方米左右，如长风一村、二村、怒江新村等。由于“地王”楼板价已经直逼当地房价，如果长风地区房价在未来一年到两年没有20%以上的涨幅，中海地产很难从“地王”中获利。

　　易居中国有关分析人士表示，目前上海的土地市场与2007年十分相似，2007年底，仁恒以超出板块房价的水平拿下新江湾地块时，当时新江湾的房价涨到2.5万/平方米。在仁恒地块之后，楼市拉锯从2007年10月持续到2008年6月，最终因为年底的金融危机，导致了房价的大跌。明年6月以前的世博效应会支持经济增长，拉锯的房价也不太可能短时间下跌。但明年下半年世博之后，上海经济就可能出现一轮小的调整。到时房可能会出现新一轮的房价下跌局面，因此“地王”风险相当大。

　　华润再发力，

　　14亿取下泗泾地块

　　晨报记者刘畅报道昨天上午10时，第54号挂牌土地公告泗泾古楼路2号地块被华润置地以14亿元价格取得（比第二位竞价高出3.6亿元）。这也是华润置地继8月27日在嘉定狂掷35亿元之后的又一次发力。

　　据悉，泗泾古楼路2号地块面积12.1万平方米，容积率1.0，华润此次14亿元购得的土地折合楼板价11502元/平方米。继8月底以35亿元的价格出手嘉定南翔5块土地之后，不到半个月，华润置地耗资近50亿元扩充其在上海的土地储备。华润置地（上海）公司董事总经理谢骥表示，在重点城市增加土地储备是华润置地的重心所在，公司一直很关注上海土地市场，如果机会合适会持续竞投土地。新闻晨报