住宅成交量猛降一半 深圳官方报告首次预测房价将下跌

　　每经记者 翟敏 发自深圳

　　日前，深圳市规划和国土资源委员会发布了 《2009年1～8月深圳房地产市场分析报告》（以下简称 《报告》）。《报告》显示，1～8月，深圳新建商品住宅销售规模以及价格均同比增幅较大，但进入二季度总体呈现环比“量跌价升”的态势。

　　该报告分析认为，“近期房价的快速上涨已经导致自住需求入市受到很大抑制，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，并且有望向下调整。”这是深圳房地产官方部门首次预测房地产价格将出现下降。

　　8月房价上涨因“大户”入市

　　《报告》显示，深圳市前8个月新建商品房销售面积525.06万平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅销售面积492.86万平方米，同比增加138.24%。8月份，全市商品住房销售规模回落到36.1万平方米，仅相当于1～7月份平均水平的一半。据悉，近3个月，90平方米以下的小户型住房销售套数环比回落幅度逐渐加大。占市场主体的自住需求的回落导致市场总需求的下降。

　　与8月成交量下跌形成鲜明对比的是，自2月以来，深圳房价连续出现6个月上涨，8月份上涨幅度更是高达32.17%，达到历史罕见的19368元/平方米。

　　据悉，由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达50%，8月份房价上涨主要是由于大户型住宅入市带动的。

　　近几个月，更具投资价值的中大户型住房价格快速上涨也充分地说明了这一点。8月份深圳市商品住宅均价环比分别上涨32.17%，而144平方米以上住宅价格则环比上涨54.38%。

　　自住需求受抑“高房价”

　　《报告》撰写人、深圳市房地产研究中心副主任王锋博士表示：4月份以来，深圳商品住房价格出现了较快上涨的趋势。这种上涨较大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致。今年以来，大规模的信贷投放造成市场对于未来通货膨胀的普遍预期，而购房置业则是抵御通货膨胀的最佳选择。

　　同时，他认为价格的上涨抑制了大量普通需求的释放：“目前，房价的快速上涨以及投资需求的出现对我市房地产市场的直接影响就是对自住需求的挤压。二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据。”

　　《报告》指出，近两个月来，相关监管部门在控制贷款流向 （包括流向土地市场的贷款）和严格住房按揭贷款门槛方面出台了不少的政策，而7、8两个月银行信贷资金投放也大幅度回落。因此，支撑未来房价上涨的资金面将会受到削弱。

　　王锋认为，当前销售规模回落和自住需求重新受到挤压也将是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。“总的来说，在市场机制的作用下，近期房价的快速上涨已经导致自住需求入市受到很大抑制。随着监管机构加大对投资需求、违规信贷资金入市的监管力度，加上未来住房供应的增加，以及二手房市场对住房需求的有效分流，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，并且有望向下调整。”

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　　前8月广东商品房销售额增长逾六成

　　随着市场好转，各家开发商也趁着 “金九银十”加速推盘。日前，广东省统计局数据显示，今年1～8月，广东省商品房销售额2573.65亿元，增幅达62.2%；商品房销售均价为6392元/平方米，增幅为5.9%。

　　据了解，1～8月广东省商品房销售面积为4026.51万平方米，同比增长53.1%。受商品房销售快速攀升的影响，房地产开发中的个人按揭贷款金额达555.52亿元，大幅增长107.6%。

　　广州市商品房销售面积779.22万平方米，销售额644.93亿元，分别同比增长43.1%和30.0%。

　　2008年楼市行情惨淡，今年上半年各家开发商都在大力消化存货，房地产开发投资呈现下降的趋势。今年1～8月广东房地产开发完成投资1592.46亿元，同比下降10.5%，降幅比1～7月收窄3.4%。

　　广州地产经济研究专家邓浩志表示，在目前整体大环境下，房价维持高位运行，存在一定的泡沫，购房者接盘能力不足。但随着国家对二套房贷收紧，国家宏观信贷政策的微调等措施将会对当前房价起一定的抑制作用。

　　每日经济新闻 实习记者 朱玲