赴港上市面临“撞车” 房企备战A股IPO升温

　　今年A股IPO闸门重启后，通过审批的地产公司至今寥寥无几

　　在数十家内地房企争赴香港IPO的同时，一些内地房企依然对A股市场情有独钟。继南京朗诗地产公开透露启动A股IPO之后，另有市场消息传出，上海景瑞地产（集团）企业（下称“景瑞地产”），也在积极筹备进军A股计划。“他们已经准备很长时间了，只待A股房地产IPO的大门开启。”知情人士称。

　　房企备战A股IPO升温

　　起步于南京的朗诗地产董事长田明近期公开承认，公司现已启动IPO计划且正在积极准备之中，其进军目标直指A股市场。这家原本只作区域性发展的房地产企业，近年来发展势头很猛，除了在南京房地产市场占据不小市场份额之外，还相继进入无锡、苏州、杭州及上海等地。今年以来，仅在上海市场通过公开招拍挂方式获取了两幅住宅用地。

　　“区域性房企的全国化阵线扩展，往往预示着企业发展策略的重大改变。”一位美资投资机构人士表示。而所谓的“重大改变”，通常是指企业为了拓展多元化融资渠道，谋划借助资本市场之力的方式。

　　另一个业已积极进行全面布局的，还有上海本地房企景瑞地产。据了解，美国最大的房地产私募股权投资公司Equity　International（下称“EI”）低调进入中国后，曾将河南鑫苑置业成功引入美国纽交所上市。在引入EI成为战略投资者后，景瑞地产的布局策略也开始全面拓展。

　　CBN记者在其官方网站上看到，该企业最新发布的战略目标，除了定位为全国性的中端专业住宅供应商之外，其谋篇布局已着眼长三角及环渤海区域。CBN记者向景瑞地产相关人士核实关于A股上市的消息，但对方以“不方便作答”为由婉拒。

　　“选择A股是出于多方面考虑的。”一家正在积极筹谋A股借壳上市的房地产企业负责人称，“一方面对于资本市场的熟悉度是个考虑因素，另一方面对于企业来说，可以免除与机构投资者合作时出现的压力。”

　　该负责人口中所称的“压力”，是指机构投资者与房企在上市之前签署的对赌协议。

　　法国巴黎银行发布的一份报告指出，在这部分内地房企之中，有的企业估值水准有很大偏离。“标榜出来的销售利润，有很大部分仅仅停留于签署意向合同状态，最终是否会转为实际收入很难确定。”一位外资投行人士表示。

　　高负债影响赴港房企

　　上述人士进一步向CBN记者阐述，此次内地房企赴港上市的热潮中，企业类型有两种，在资本市场中折射出来的表现也不尽相同。“要么规模较小不受重视，要么规模较大但负债高，何况，不少房企上市背景是受到私募投资者退出套现的压力所致，融资所得大半将用于偿还债务。可以肯定的是，负债水平较低且寻求主动上市的内地房企并不多。”

　　已经开始预路演的龙湖地产，其承销商日前发布的研究报告称，公司去年的负债率高达308%，今年IPO后有望降至170%左右。虽然今年上半年楼市回暖对缓解公司资金压力大有帮助，但如此高的负债水平，如果没有IPO的大笔融资，将很难在短期内得到有效缓解。

　　摩根大通中国投资银行副主席龚方雄在早先出席的一个活动中公开表示，IPO窗口的开启，对于急待开拓其他融资渠道的内地房企来说是好事，“但一下就出现了几十家房企挤在一起IPO，市场势必会出现短暂的消化不良现象。”

　　标准普尔证券研究副总监陈家玲认为，H股对于海外投资者来说更易退出套现，加上以H股在香港上市的公司会面对全球性的投资者群体，因而从投资者角度来说，选择香港资本市场也容易理解。

　　但对于内地房企而言，在香港IPO，发行市盈率太低一直是不少地产商心理上难以逾越的一个障碍，因此，发行市盈率较高的A股成为香港之后的又一个选择。近几年不少已登陆港股的H股地产企业，都已向证监会提交了回归A股的申请。但到目前为止，尚无获批事例。富力地产（02777.HK）、复地集团（02337.HK）以及首创置业（02868.HK）等都还在等待之中。

　　但是，A股IPO的资格审查较严，且地产企业的通过率相对较低的现实，使赴港上市成为很多地产公司的无奈选择。在今年A股IPO闸门重新开启之后，通过审批的地产公司至今寥寥无几。