碧桂园战略微调 确保短期收益

　　10月29日，重新拆分出让的广州科学城“昔日地王”再创新纪录。雅居乐地产（3383.HK)以43.41亿的总价，将地块拿下，折合楼面地价7074元/平方米，同时也成就了今年以来广州的总价地王。引人注目的是，雅居乐和碧桂园（2007.HK)这两大巨头一改在远郊低价拿地的风格，在拍卖中激战了几十轮，报价均打破了各自的拿地单价纪录。

　　对此，国泰君安证券(香港)有限公司中资地产行业研究员、副董事姚峣分析，这是地产公司在衡量短期利益和长期利益之后作出的策略微调，受宏观经济大环境影响，雅居乐和碧桂园去年盈利能力有所下跌，郊区大盘的战略进而放缓，“不能说是改变或转型，只是暂缓。”

　　碧桂园今年全年销售计划为190亿元。2008年碧桂园合同销售额仅为175亿元，净利润比2007年下降36.7％至26.2亿，净利润率下降到16.67％的行业平均水平以下。但根据碧桂园11月1日发布的数据显示，截至10月31日，碧桂园共实现销售认购额约178亿元，十月份单月合同销售金额36亿元，同比增长142％。

　　碧桂园董事局主席助理刘嘉毅接受记者采访时称，碧桂园今年内将重点移回珠三角一带，碧桂园今明两年的购地重点将放在广东省，今年内已经在增城、肇庆、开平、鹤山等城市增加土储，“过后两个月可能还会有地”。

　　2007年上市之后，碧桂园开始在省外战略性布点，2008年省外项目进入全面开花阶段，20个全新项目开盘，但短期收益有所下跌，来自于基础投资者和策略投资者的压力有所增加。刘嘉毅称，公司高层不得不进行技术微调，先保证短期收益。在培育省外市场的同时，今年在广东省内拿地策略，就是在现有项目周边再增加储备，或是经济条件发展较快的二线城市，有助于利润增长。

　　碧桂园目前手头上有80亿元现金流，依旧贯彻快速的生产周期，项目周转速度，即从拿地到项目开售维持在6-8个月，“省内项目比省外进展快。”刘嘉毅坦诚，9月份完成的3.75亿元海外融资，部分将用于购地，并于拿地后将尽快开工，省外项目主要是银行贷款。“这样一长、一短，碧桂园的发展更具平衡。”碧桂园项目开工到交楼基本上需要1年时间，所以2007年底到2008年初开工的省外项目已陆续开始交楼。以碧桂园在广东的经验来看，随着项目的交楼及配套的完善，2011-2012年碧桂园全国战略将会有一个明显的效果。

　　从每一个项目的开发周期来看，碧桂园项目平均在获取土地后8个月左右便可实现预售。碧桂园目前有约1360万平米在建面积。从集团层面来看，碧桂园2007年，2008年每一年的资产周转率分别为65.8%及54.1%，在同行中属于相当高的水平。碧桂园目前六十几个项目，同时都在开工。当谈到这点时，刘坚定地表示，碧桂园的在城郊及二、三线城市的快速开发模式，大量的供货，合理的定价，对房地产市场良性发展有一定促进作用，也对落后地区的经济发展有积极意义，是购房者赢，房地产商赢、政府赢的多赢模式。

　　

　　截至今年9月30日，碧桂园4014万平方米的土地储备、1363万平方米的在建建筑面积，平均楼面地价仅375元/平方米。土地成本仍是该公司核心竞争力。而今年碧桂园在佛山等区域通过招拍挂拿地的楼面地价达到了1000元/平方米以上。当低廉土地成本不再，碧桂园定价战略也将有所改变。刘嘉毅谈到了他对这一点的看法，“碧桂园没有非拿不可的地，要看效益。”

　　姚峣认为，碧桂园迅速转回自己熟悉的广东市场寻求发展空间，是基于大城市的强大购买力考虑，例如此前该公司在内蒙古的项目收益较慢，与当地经济发展和购买力不无相关。

　　很显然，碧桂园现阶段放缓了曾经的梦想——完成农村城市化，仅仅是基于内地项目短期收益而实施的缓兵之计。