银行严格控制并购贷款 房地产商绕道信托融资

　　“没办法了，之前两家企业已谈好的并购方案，只能通过信托渠道融资。”11月9日，关于一个1.3亿元的房地产并购融资方案，一家小型房地产开发公司老板林先生与中投信托人士初步商谈后，在电话里无奈地称，“银行的脸真善变，4月份召集我们做业务推介，现在却成了铁公鸡。”

　　实际上，房地产企业在银行并购贷款方面遭受“冷遇”已并非个别现象，不仅小型房地产开发商在这波贷款缩放中遭遇这样的礼遇，大型房地产开发商也未能逃脱。

　　11月5日，中国信托协会披露的《10月集合资金信托产品统计报告》显示，股权类投资成了10月信托产品的一匹黑马。原本这类产品被列于“其他”类别之中，这次却以“股权投资”单独列项，且投资总额居于“农林牧渔”和“教育”前列。

　　这种标注为“股权类投资”的信托产品，其背后可能隐含着信托公司与房地产公司的一种新颖合作，由银行并购贷款“借道”而来。

　　银行“冷脸”

　　年初，林先生与另一家企业开始商谈并购方案。这样的并购冲动源于去年房地产市场降温，房地产公司资产缩水，一方面，为大型房企提供了并购的好时机，另一方面，也提供了抢占市场份额的好机会。高力国际的统计数据显示，经此一役，万科的市场份额由2007年的2%上升到2.7%。保利地产也由不足0.7%上升到1.1%。

　　这股冲动，恰巧与银行年初的放贷热情对接。

　　6月是银行放贷热情由热转冷的临界点。央行数据显示，截至6月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8%，比第一季度末高6.1个百分点，由此可以看出，商业银行在房地产领域的贷款投放有所增加，房地产贷款逐季增加。

　　此时，商业银行推出的“并购贷款”则恰逢其时，潘石屹在其博客中就曾表示，如果房企能获得并购贷款，将有利于打开僵持的地产市场局面。

　　林先生回忆，当时感觉公司与银行关系不错，近年来也一直被银行看作优质客户。此次并购机会难得，抱着姑且一试的心态，公司向银行递交了申请并购贷款的相应资料。

　　其后，公司迟迟未接到银行方面的通知。林先生几番询问，相关人士才私底下告知，做并购贷款，仍需要有土地作为抵押。

　　在表示愿意以土地作抵押后，银行的态度有所转变。抵押问题解决了，但林先生的公司仍未收到银行方面的正式批复。6个月后，银行方面表示普通的抵押贷款开始暂缓发放，并购贷款也是如此。

　　银行方面作出的解释是，上级银行担心房地产公司通过假并购套取贷款。换句话说，成功申请并购贷款后，名义上，两家公司经财务处理后合并为一家公司，但在内部却可以按照两家公司或两个项目来运营。也就是说，并购贷款实际并未用作并购，而是由两个公司共同分享这笔贷款，或在并购贷款申请成功后，名义上合并成一家公司，又分立成两家不同的公司各自运作。

　　但林先生则表示，这是银行托词，真正的原因则在于银行业务考量指标已基本完成，商业银行对房地产行业的开发贷款正在收紧。

　　“地产领域的并购贷款，类似于开发贷款业务。下半年以来，管理标准又提高了。”一家股份制银行信贷审查经理接受记者采访时介绍。上半年，该行分行即可审批部分开发贷款。“春节后那段时间的开发贷款最容易办理，现在已经明显比上半年严格。”该人士强调，各商业银行目前对“房地产领域”的信贷，基本持类似态度，尤其是房地产领域的并购贷款，银行控制最严。

　　“更重要的是，并购贷款前期调查非常复杂。”上述股份制银行信贷审查经理称，“银行口头上曾表示对房地产行业的贷款将"从严审核"，五、六月开始慢慢收紧。在这个领域里，银行首先砍掉的往往是并购贷款，对房企融资造成影响，越来越多的房企开始从信托等其他渠道融资。”

　　由此，房地产开发公司纷纷无奈调整自身融资途径。

　　中国信托协会数据显示，10月，会员企业中共有21家信托公司设立36款资金信托产品，其中11款资金投向房地产领域，居首位。数据更显示，9月投资于房地产领域的信托产品数量急速提升，达到一个小高潮，该月共发行17款信托产品，较上月增长112.5%。

　　信托输血房地产

　　虽然在银行面前遭受冷遇，但房企资金链似乎并未出现问题，这与地产信托以迅雷不及掩耳之势，有望成为地产行业输血的急先锋不无关联。

　　以荣盛发展（SZ：002146）为例。

　　荣盛发展是河北省廊坊市一家颇具规模的房地产开发企业（以下简称“房开企业”）。廊坊恒盛房地产开发（集团）有限公司（简称“廊坊恒盛”），注册资本1.5116亿元人民币。公司住所为廊坊市廊坊经济技术开发区祥云道，法定代表人为吴青，主要经营房地产开发与经营。

　　2009 年9月5日，荣盛发展董事会审议通过了《关于收购廊坊开发区恒盛昌顺实业有限公司100%股权的议案》，根据公司与廊坊恒盛及其关联方（以下简称“恒盛集团”）签订的《股权转让框架协议》，以初步定价5.8亿元收购廊坊开发区恒盛昌顺实业有限公司（以下简称“恒盛昌顺”）100%股权的方案。

　　2009 年9 月16日，荣盛发展与恒盛集团、中诚信托有限责任公司（以下简称“中诚信托”）签署了《股权转让协议》，对原《股权转让框架协议》部分内容进行调整。

　　即，荣盛发展以3 亿元收购恒盛昌顺51.72%的股权，中诚信托以2.8 亿元人民币收购恒盛昌顺48.28%的股权。

　　交割日后15个工作日内，荣盛发展向恒盛集团支付2.0亿元作为第一笔股权转让款后30个工作日，余额1亿元作为第二笔股权转让款付清。交割日后60个工作日内，中诚信托应向恒盛集团支付M亿元（2≤M≤2.8）股权转让款。

　　3年后，荣盛发展则将全部回购中诚信托持有的48.28%股权。“具体价格不便透露，但肯定比之前的银行融资成本要高，而且手续繁琐。”中诚信托相关知情人士介绍。

　　仅仅10余天，荣盛发展融资方案陡转，据接近交易的人士透露，这其实也包含了林先生般的无奈。但为什么融资方宁可在资金断流的威胁下也不愿意放弃这种股权式的并购交易呢？

　　“并购的目的是想获得其拥有的房地产项目或资产。”一名在长三角一带做私募的人士透露，“这种形式与直接通过拍卖收购相比，能节约30%的相关税费。”