十二五转型要求所有要素实现市场化

　　近日，国土部发布了关于《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）的通知。对于商品住宅用地的宗地出让面积，国土部首次给出了明确上限，要求小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷（约300亩）。限制土地出让面积实际上就是限制开发商囤地以及层出不穷的“地王”。

　　此外，新版本的土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。而在此前，在2008年底各地出台的房地产“救市”政策中，各地不仅没有对开发商拿地提出更严格要求，相反大多数地方政府提出了分期交付土地出让金等政策。

　　在事关中国经济未来命运的诸多因素中，土地具有根本性的地位。因为中国经济正面临某种资产泡沫的威胁，尤其是在信贷投放过多、通胀预期过强、产能全面过剩的背景下，资产泡沫可能继续膨胀，并威胁到金融安全。而决定资产泡沫是否继续膨胀的因素，除了金融政策之外，就是土地供应。然而，自2000年以来，在地产价格屡次快速上涨的阶段，所用的调控手段也就是金融政策和土地供应。

　　事实上，形成资产泡沫的主要原因之一是地方政府的“土地财政”导致土地价格暴涨，从而传导至房价；其次，是先富起来的一群人大规模炒房为资产泡沫推波助澜。因此，如果真正想遏制资产泡沫，实行物业税是一个最有效的手段，它消解了“土地财政”带来的土地供求矛盾，打击了地产投机客，一石二鸟，标本兼治。但是，物业税改革涉及到地方政府利益，在分税制条件下，地方财政会受较大影响。因此，问题的关键是财税分配改革与政府转型，推进政府转型。

　　土地是最重要的生产要素，因为土地产权的集体性质，令土地价格、供给和交易由地方政府决定，弱化了其市场活动的要素性质。比如，全国各地招商引资的开发区土地，大部分地方政府让企业免费使用或者低价出租、出售（使用权）。

　　在工业化时代，土地、资本、劳动是经济三要素。作为一个正在推进城市化、工业化的国家，在初期阶段，政府决定国有性质的土地市场可以令经济活动拥有成本优势，如降低企业生产成本、加速城市化进程等。但是，随着进入中等收入国家水平，转型要求所有要素实现市场化，土地达到这一目标的前提是产权明晰。

　　土地作为最重要的生产要素，其改革无法回避。长期看，它决定中国转型能否成功，城市化能否继续推进；当前看，它与资产泡沫的命运密切相关。我们看到，浙江省正在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。这样的试验值得鼓励，当然，法律方面也应该及时探讨与之相关的更新。