资产市场趋热前奏：土地一级开发热重来

　　资产看涨预期之下，土地一下又成了“香饽饽”，许久无人问津的土地一级开发市场，也在国有资本的介入之下，重新火热起来。

　　资产升值导致的土地升值与上市房企的“业绩要求”，似乎共同铸造了一级开发热在地产商群体中的回归。地产大佬们“寄望”，这种在公开招拍挂之前便介入土地开发的模式，能为自己备下更多的“货源”，在牛市的预期中，不被对手甩在身后。而一级开发的土地重新“趋热”，归根结底，还是出于“变现”的利益驱动。

　　一级开发重新得宠

　　北京、天津、三河，三地交界、邻近高速公路，即便是这块位于高村乡的一级开发项目面积高达3平方公里，如果放在一年之前，仍然会是“无人问津”，但现在的情况今非昔比——首创置业恐怕还是向母公司首创集团借力，方才有最后的胜利。

　　首创置业副总裁吴怀量告诉记者，与天津市政府的一级开发协议目前已经全部签署完毕，“我们主要利用首创集团的平台进行横向合作，比如水务、交通等。”吴怀量说，在天津高村乡一级开发项目邻近的京津高速，便是由首创置业的母公司首创集团运营管理。

　　这还不是首创置业关于一级开发的全部，《中国经营报》记者了解到，除了天津高村乡的一级开发项目之外，首创置业还在北京的CBD北京电视台新址附近，商洽一幅土地的一级开发，目前已基本敲定。吴怀量则向记者强调，近期，借助首创集团的业务平台，首创置业会有更多动作。

　　然而，即便在一年以前，无论是首创还是其他北京一线房企，对于招拍挂之前的土地一级开发市场都甚不感冒。北京市国土局的一位官员向记者表示，“此前两年，北京市土地供应计划不能完成的主要原因，便是一级开发速度缓慢，主要是由于政府设计了8%的利润上限以及由一级转二级开发的不确定性，企业对一级开发已经不感兴趣。”

　　不过，这一切在2009年随着土地市场的重新火热，全面被改变。实际上，从2007年~2009年之前，身为北京国企背景、一向各方关系深厚的首创集团、首创置业已经不再染指一级开发一年有余，而现在，首创置业已经不再是唯一的“热衷者”。

　　“我了解的消息包括首开、金隅等国字头的地产企业在内，都在和政府洽谈一级开发的事情。”一位北京市政府的人士称，而一位不愿具名的北京首开集团的高管则向记者表示，他们了解首创最近在做的一些一级开发业务，而首开集团也正在考虑加强这块业务。

　　而首开、金隅都是北京市属国资企业转制而来，与首创集团背景相近。

　　“备地”迎接“资产牛市”

　　每当闻到楼市“牛市”的味道，土地储备就变成了“粮食”，能有多少饭吃，就取决于土地有多少。

　　恒大地产联交所成功挂牌后，董事局主席许家印(许家印新闻,许家印说吧)告诉记者，恒大不会一味地追求土地储备的第一，会依据开发量对土地储备的消耗而补充土地，但他也承认，恒大在路演的过程中，对于机构投资者最大的卖点，依旧是大量的土地储备——“牛市”之下，这意味着庞大的销售回款。

　　正因如此，土地储备略少的上市房企，多少有些着急。而吴怀量则明确向记者表示，首创置业未来重点会发展土地储备，同时发展新的业态。

　　首创置业公布的数据显示，截至目前该公司的土地储备规模在662万平方米，能够保证首创置业未来4~5年的发展，但这个规模在全国开发商中只居中等，也不及同样出身北京的国有控股开发商远洋地产。

　　记者了解到，目前，首创置业正希望通过这种一级开发的方式能够获得更多的土地储备，而相比于招拍挂“抢地”的方式，首创方面认为这种模式更为可控，“心里更有底”。

　　正当此时，北京市政府正在考虑由北京市土地储备中心全面垄断土地的一级开发，作为此项政策的“配套”，北京市政府已经完成了北京市土地储备中心独立法人资质的转制工作，而相关银行也已给予该机构一定额度的信贷授信，从而解决长期以来困扰政府的土地一级开发的资金难题。

　　“明年首创将主要精力投入在一二线城市以及经济发达的三线城市，比如类似江浙一带经济成熟的地级城市，我们已经有相关的行动计划。”吴怀量告诉记者，而在此之前，首创置业发行了10亿元的公司债，其中8亿元将用于拓展新业务。

　　现金回款 “用意”

　　备地多与少，最终要落脚的仍然是销售业绩，无论是首创置业还是其他上市的房地产企业，真正“主意”一级开发，最终还都是希望他们能够在未来1~3年逐步转化为本公司的销售业绩，没有地，一切都无从谈起。

　　尽管“出名甚早”，但首创置业真正完成100亿元的销售额还是2009年的事。吴怀量坦陈，2009年的销售任务是“超额完成”的，也就是说市场的迅速好转，超出了年初时的悲观预期，这也导致首创置业土地储备消耗速度的加快。

　　“今年一线城市核心区项目类似禧瑞都项目的市场表现良好，积累了不少成功经验，未来首创将加大这些方面的投入比重。”吴怀量对记者说，他所提及的禧瑞都项目系地处CCTV新址北侧的住宅项目，目前，在该项目正式封顶时，售价已经高达5万元/平方米。显然，首创希望在其他区域，复制更多的禧瑞都项目的模式，2009年，在首创100亿元的认购金额中，禧瑞都项目一个，便贡献了将近10亿元。

　　所以，对于中高端项目对于销售业绩的意义，吴怀量以及整个首创置业高层团队都心知肚明。首创置业一位不愿具名的高管向记者表示，从大的经济环境看，国内通涨加剧，导致资产价值上扬，因此明年的整体房价将继续走高。而由于土地稀缺，产品供应不足，价格将保持坚挺，有上涨的空间，城市核心区土地稀缺，将进一步影响这一地区的供求关系。而这也构成了首创置业认定高档住宅将对来年销售有更重要意义的基本逻辑所在。

　　也正因如此，在一级开发的土地“储备”方面，也有了类似可以进行高端物业开发的地块的倾向，北京电视台新址附近的一级开发项目，系北京CBD核心区，而京津交界的高村乡项目，亦具备向“城郊高档住宅”操作的空间与可能。