中国楼市泡沫加剧 调控政策悄然转向？

　　10月21日，国务院常务会议首次提出，将保增长、调结构和管理通胀预期的关系列为今后几个月的重点调控内容。这一提法与此前持续逾半年官方强调的“把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务”有了明显变化。当前，房地产市场各方最关心的是房地产政策的变数会有多大。

　　在短短半年内楼市经历了从量价齐涨到量跌价涨的快速转变，目前楼市已到了敏感期，任何风吹草动都有可能带来变数。年底是政府决定明年施政政策的关键时期，国家会否推出新的楼市调控政策近期受到社会各界的关注。

　　据透露，现在方方面面仍旧处在调研阶段，考虑到房地产市场牵一发动全身，至于楼市新政明年怎么办，一些年底到期的楼市政策是否存续，这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有定论。

　　分析人士认为，短期内房地产政策不会大调，微调难以避免，二套房贷松绑和营业税减免政策最容易让投资投机者搭顺风车，可能按期终止。至于其它鼓励首次置业需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，可能维持不变。

　　中国楼市泡沫加剧

　　自9月份以来，“地王”频出再次成为引人注目的现象。今年三季度，各大房地产企业都加大了土地储备，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。

　　有关专家指出，由于楼市的持续好转，加上资本金比例下调的最新利好政策，去年还在资金困境中挣扎的中国地产商，现在似乎已经缓过气来。摆脱资金之虞的地产企业寻找新的土地储备已成当务之急，而近期不少开发商确实已开始了新一轮的跑马圈地。

　　另外，随着经济刺激计划逐步奏效，宏观经济“触底回升”的概率在增大，而通胀预期也在加强；因此，现金充裕的开发商此时拿地，一定程度上也出于抵御通胀的考虑。

　　今年以来，大型上市公司在融资圈地中优势凸显，这也刺激了那些未上市的房企加快上市进程。业内预计，四季度房企海外融资或达近千亿元人民币，远超2007年的历年最高水平。

　　融资再圈地，上市公司在资本市场的优势凸显。大型上市房企的扩张行为刺激了地产同行们，房企上市正在形成一股汹涌奔腾的潮流。

　　据中原地产发布的信息，有上市计划的房地产公司中不乏中信地产、绿地集团、恒大地产、龙湖置业这样全国性的大型房企。

　　据了解，目前已经启动或有上市计划的地产商近20家。除上述的大型房地产公司，中骏置业、佳兆业、卓越集团、农工商房产、同策房产、策源置业等区域性的房产公司也有各自的上市计划。

　　买地—圈钱—再买地，在资本市场疯狂的2007年，如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅。如果大型上市房企没有在股市上圈到钱，即使地产销售形势再好，一时也无法调动大笔资金四处圈地。在资本上获得的支持，对这轮圈地运动起了非常重要的作用。

　　今年的经济形势逐步企稳，与去年房企对土地毫无问津的气氛不同。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨，“地王”频现。其他一些城市也是水涨船高，全国的地价水平都呈上涨的趋势。

　　值得一提的是，地价与房价之间一直存在着“面粉贵导致面包更贵”的说法，地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨。在开发商保持利润不变的情况下，房价上涨后劲依旧强劲，未来房价上涨的可能性很大。

　　观望，还是观望，但和以往不同，这次开发商面对买房人观望，似乎变得从容起来。面对前来“探营”的购房者，开发商显得非常“小气”，不仅难觅打折促销，一些买房人甚至遭到销售人员的冷遇。

　　据称，现在出手购买的基本上是以投资目的为主了，刚需能消化的今年消化得差不多了，没消化的在目前高房价下都有一定难度，市场只要一冷，成交量将瞬间消失。

　　一直以来，楼市的“怪现象”往往在市场处于变盘的节点冒出来，就如当年大规模退房在房价从高点跌落的时候出现。而“零成交”现象近期突然在上海等一些城市出现。

　　上海佑威楼市通数据显示，9月共有80个项目取得销售许可证，其中19个楼盘在10月上半月中零成交，大部分位于郊区的金山、松江等区域。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，零成交楼盘，其中较大部分属于项目尾盘的情况，但也有不少项目延迟推盘，个别项目确实是卖不动。

　　从上海金山区到今年被过度刺激拉高的整个楼市，以目前的状况，一旦投资需求萎缩，整个市场可能突然面临购买力消失的危险局面。而这种危机出现的主要原因就在于刚需被过度透支。

　　多项权威数据显示，目前正处于市场需求被透支的高点。上海银监局日前发布的三季度房地产信贷运行报告显示，截至9月末，上海全市中外资银行房地产贷款余额首次突破7000亿元大关，达7134.1亿元，比年初增加1175.8亿元。

　　上海银监局指出，个人房贷迅猛增长出现新特点，一是新建住房贷款增量占比上升，二是“两外人士”（外地人和外国人）住房贷款增量占比上升，1-9月高达36%。众所周知，新房、两外人士，恰恰是楼市投资需求最集中的。

　　分析人士表示，虽然目前新房在品质、地段和资源附加值上具有优越性，但以租金回报率衡量，多数楼盘定价并不具备投资价值。但现在来源于垄断型和高收入行业的购买力异常强劲，因此，高价楼盘并未曲高和寡。

　　楼市调控信号明显

　　去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控新政不少即将到期。据了解，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。

　　10月9日，国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告指出，9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端，并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

　　而国家信息中心10月15日发布报告认为，要真正促进消费增长，需要对中国住房政策作出必要调整，避免居民住房支出增长过快产生对其他消费的挤压，还应完善社会保障体制，有效降低居民储蓄。

　　该报告认为，居民在住房方面的支出增加过快，可能使其他消费受到严重挤压，消费在经济增长中的份额不断下降。因此需要在住房政策方面作必要调整，正确处理住房与经济增长的关系。避免住房过度市场化导致低收入群体买不起住房，以及带来经济结构失衡和扭曲。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥在国庆前表示，住房部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。除了加大土地供应，加强市场监管和推进保障房建设，也成为“不支持高房价”的行动注解。包括中央投资在内，齐骥预计今年全年对于保障性安居工程的最高投入将达到3000多亿元。

　　日前住房和城乡建设部也全文发表了一篇住建部部长姜伟新的署名文章，姜伟新指出必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

　　而银监会早前发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。北京市银监局发出了从9月1日起执行《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。上海银监局在10月10日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。

　　10月10日，南京市全面收紧了住房公积金政策，出台3项公积金贷款新政。国庆长假刚过，深圳等一些城市也相继传出政策收紧的消息。目前，上海多家商业银行内部流传一则消息，七折优惠房贷利率可能从明年1月起叫停，政策最早有望在11月份公布。

　　据称，目前广州二套房贷政策执行相对前三季度严格了许多。建设银行目前严格按照银监局的规定执行二套房贷款政策，首付需四成，利率为基准利率的1.1倍。而工行、农行、兴业、华夏银行仍可首付三成，工行和华夏银行在利率方面就没有任何优惠，甚至要上浮10%，而兴业和农行则表示利率可以有15%的优惠。交通银行则要首付四成，但利率最多可以下浮25%。

　　分析人士认为，如果出台调控楼市的新政，最有效、起决定性作用的还是二套房贷和利率政策。随着明年国家的货币刺激政策逐步退出，热钱将大大减少，明年开发商的资金流量也会收缩，一旦二套房贷收紧，有可能使楼市产生180度的转变。

　　而目前市场上的投资、投机需求都要依靠低门槛的二套房贷政策，收紧二套房贷将使房地产的投资价值降低，预计将减少市场上超过一半的购房需求。

　　中原地产的相关人士就认为，政府出于保增长的需要，如果楼价持续走高而令楼市成交量的萎缩程度超过政府可控预期，将不排除会通过取消二手房优惠税费政策，来抑制三级市场需求，分流客源到一手房市场，保证一手房市场的平稳。

　　去年10月出台的包括营业税在内的多项楼市优惠政策，明年是否存续，再度成为市场焦点。

　　接近住房和城乡建设部的人士表示，二套房贷松绑和营业税减免政策规定今年年底截止，当时制定时就有一定的提前量。当时的判断是，通过一年的政策提振，楼市走好，这两项容易引发投机的政策功成身退。

　　据透露，相关职能部门已经为楼市新政做好几套不同预案，最后采取哪种方案，就要看12月的中央经济工作会议如何为中国经济定调。

　　楼市短期内难“刹车”

　　2009年年底就要到了，去年年底出台的为期一年的稳定房地产市场的政策是否会调整，就成了市场关注的热点。但鉴于房地产业作为“重要支柱产业”对经济的拉动作用，一些市场人士建议近期不应调整房地产调控政策。

　　尽管楼价上涨迅速，但宏观经济是否已真正走出困境还有待观察，这也推迟房地产调控到来的时间表。政府部门已多次表示要维持宽松的货币政策，以保证经济的持续复苏，面对对经济增长有巨大拉动作用的房地产行业，调控之手恐将难以落下。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，在住宅价格和租金双双上涨的时候，写字楼租金反而跌了，这在一定程度上说明实体经济还没有完全复苏。为了保证经济的增速，相关部门不可能轻易出台楼市宏观调控政策。可以肯定的是，未来几个月内，政策都不会有太大变化，即使有政策出台，也只能是微调。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，明年只要中国出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。

　　国家信息中心预测部高辉清表示，房地产今年呈现了量价齐升的局面，使经济增长也超计划完成目标，房地产的贡献很大，但是另一方面价格涨得太快，政府并不认可高房价。

　　不过，中国经济的恢复还需要房地产的拉动作用。政府既希望房地产成交旺盛，又不希望房价上涨过快。就目前来看，要解决这一问题的方法就是增加土地和继续刺激开发投资量，来稳定房价。在这样一个房价悖论下，一方面，明年政策仍走宽松基调暂不打压房价，另一方面，增加保障房的建设以缓和住房矛盾。

　　有关专家指出，年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。并不是说要稳定房地产投资就对房地产高投机行为放任不管，积累泡沫而发生较大的系统风险。可以采取具体政策对房地产市场比较明显的问题进行局部调整，不建议对2008年底出台的稳定房地产市场的政策进行大幅度调整，但是有些扶植性政策可以废除。

　　也有些专家认为当前房地产市场情况不构成对房地产行业实行紧缩性调控的理由。“金九银十”出现的交易量下降问题，只是个别城市的问题。市场交易量在9月份以后出现了企稳，就说明了市场将走向一个稳定发展的时期。

　　一部分专家认为，楼市有其自身的发展规律，不管价格和成交量如何变化都是由供求关系决定的。如果价格不断上涨，成交量也在增加，证明楼市的需求大量存在。相反，如果价格上涨而成交量下跌，这种状态维持到一定时候，市场的杠杆自然会起到调节作用，开发商会在竞争中下调价格。因此，楼市的调控不应该由人为来干涉。

　　值得一提的是，中国民生银行董事长董文标表示，对政府而言，目前应该精心呵护市场复苏的良好态势，继续维持当前政策环境的松紧度，推动行业进入买地开工的新一轮良性循环。应该利用当前有利时机，抓紧研究出台支持房地产业长期健康发展的制度性措施。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛声称，今年的宏观经济增长主要是由政府投资拉动的，但如果没有房地产行业的投资复苏，“保八”目标也是非常难的。2010年基建和政府刺激对经济增长的贡献会大大减弱，在这种情况下，最重要的还是要靠房地产业持续复苏来支持内需。

　　因此，2010年是否就要对房地产市场进行紧缩性调控，依然要看2010年宏观经济的开局怎么样。

　　不过，也有专家认为，楼市正处于十字路口，国家刺激经济增长的政策在今年底才到期，新的调整政策可能要到明年才会推出，但开发商和投资者都应提前做好应对调整的准备。

　　有开发商认为，政策调控的可能性不是没有，就是调控最严的2007年到2008年，也没有开发商因此死掉，现在有国家依靠房地产保经济增长的大环境，更不用担心政策调控了。

　　而当前房地产企业由于今年销售保持良好的势头，因此资金链并不紧张，在这样的现实条件下，政府近期不会轻易转变支持房地产市场发展的政策取向。

　　分析人士认为，从开发商持续积极高涨的拿地热情以及政府明确的“保增长”态度这两大前提来看，短期内楼市都不会有“急刹车”的政策出台。 ■