营业税减免届满 税费如有变动购房签约最好注明

　　营业税减免即将届满，买卖双方需协商合同有关税费未来变动的条款

　　营业税减免即将到期，各区加急递件交易的人龙再度出现。据中介人士称，目前政府尚未披露营业税减免是否续期，税务机关也需要在政府作出有关决策后再决定以哪种方式确定可以享受税费减免优惠的标准。中原地产市场总监李粤湘表示，按以往惯例，新旧政策交替之时是以递件时间为限的，即一旦营业税减免到期中止，只要买卖双方可以在今年12月30日或之前递件成功即可。当然还要具体看余下时间政府的有关规定，只要政府不做任何表态，营业税减免到期应是板上钉钉。中介人士认为，买卖双方在税费变动期在合同上要注明有关税费负担的方式，此外在看房签约时也要多留一个心眼，以免发生不必要的纠纷。

　　税费贴士：添加补充条款 约定意外情况

　　合富置业业务营运中心高级经理李洁美表示，营业税减免届满前签订合同的确较为敏感，他们的经纪会告知买卖双方可能出现的税费变动，并协助买卖双方签订有关条款。按照新旧营业税措施，影响最大的是证满五年以内的房屋。

　　李洁美表示，按营业税减免新政，证不足两年的房屋按房屋转让差额征收5.5%的营业税；证满两年的免征营业税；而2009年1月1日前的营业税规定，证满五年以上的房屋免征营业税，出证不满五年的按房屋评估价全额征收5.5%的营业税。此外，目前大部分房屋交易都以业主实收为准，若规定业主实收的，发生的税费变动根据合同也应由买家承担。为免交易双方及中介因额外的税费而产生不必要的纠纷，买卖双方宜在购房三方合同中添加补充条款，约定“2009年12月30日前递件成功”和“2009年12月30日之后递件成功”两种税费情况。

　　中原地产市场部总监李粤湘表示，以前广州市曾流行“大包价”，即买卖双方各以不同的价格购买或出让房屋，税费和佣金全部由中间差价来支付。如买家100万元买楼，业主90万元实收，中间的10万元用以支付税费和佣金。

　　李粤湘认为，由于“大包价”有可能是中介公司吃差价的一个途径，故此后来“大包价”在广州没了市场，购房三方约里面清楚做出成交价、税费负担、佣金的具体约定，目前流行的是“小包价”，即约定业主实收的楼款金额，买家负担税费和佣金。

　　看房贴士：心态莫急，看楼纸不要签身份证号码

　　中原地产李粤湘表示，买楼者往往会容易在还未弄清楚单位具体情况或自己的实际支付能力时，就头脑一发热签下承诺书或合同。满堂红许彦斐表示，广州市国土房管局有计划推出房屋说明书，要求中介向客户介绍房屋必须出示房屋说明书，对房屋的面积、楼龄、朝向等参数做出清晰说明。市场人士表示，一般买方将要签订合同或签订合同时才会看到查册表或房产证，在交易中处于弱方，房屋说明书可提前披露房屋重要信息，有助买方做出明智决定。

　　中介公司一般要求看楼者签看楼纸，看楼纸里面有一些条款对消费者不利，如看楼后与其他公司成交该房屋，中介公司可追讨有关佣金。满堂红许彦斐表示，看楼纸虽是这样写，但极少公司根据看楼纸向买房者追讨佣金。按照公民个人隐私规定，看楼人士在看楼纸上不需要写上身份证号码，最好不要签上全名，写“X小姐或Y先生”即可。有看楼者每天接到中介经纪的电话“轰炸”，建议有意买楼人士可开通一专门号码，接听有关电话，买楼成功后再取消有关号码。

　　签约贴士：

　　有不满有疑虑 必须白纸黑字写下来

　　案例：王女士到西华路第一津街看中一楼梯楼九楼单位，与某中介公司签下买家承诺书，以30万元购买34平方米的9楼单位，当时放下了1000元诚意金。后来她悔约，声称受中介经纪误导，以为报税20万元可获得30万元的购房发票。

　　该中介公司表示，计算不同报税成交价的公式是王女士授意的，中介公司不存在误导或欺诈成分。目前他们公司已根据王女士签下的买家承诺书起诉到法院，追讨王女士相等于承诺书价格3%的违约金。

　　记者调查：王女士于10月中旬签下买家承诺书，悔约后曾先后报警、到中介所投诉并到司法局咨询，希望可以讨回1000元诚意金。她承认，自己是第一次买二手楼，不清楚税费和发票等事宜，以为报税20万元可以获得30万元的购房发票是自己的常识缺失。

　　专家意见：中原地产李粤湘表示，即使买家承诺书或购房要约只是购房者单方面与中介公司签订的协议，并非购房三方约，但买家对这类法律文书一样不可以掉以轻心。她认为，凡是买家认为经纪人员所说的承诺是重要的，必须要让其写入承诺书或购房三方约中，以免如王女士个案一样空口无凭，各执一词。

　　满堂红法务部负责人许彦斐也认为，买房承诺书或购房合同中有关违约责任的约定，消费者如有不满或疑虑，必须要求中介经纪详细说明，如疑虑未消，可要求删去有关条款。她认为，大部分中介公司都是可以沟通的，消费者不要心存侥幸而忽略某些条款，有问题应提前问清楚。

　　许彦斐认为，按照王女士的个案，1000元的诚意金已因她违反买家承诺而应被业主没收，至于中介公司追讨的违约金，由于买卖双方未签订购房合同，中介公司未促成双方签订购房合同，因此王女士的违约责任未成立，王女士有可能不需要支付相当于承诺书价格3%的违约金。

　　中介所意见：广州市中介所谭晓梅部长介绍说，11月17日，中介所约买卖双方曾到中介所进行调解。由于王女士态度坚决，双方调解意见不一致而作罢。 (来源：广州日报)