上海住宅租金回报率不及存款

　　最新数据为2%，低于一年期存款利率2.25% 机构报告称房价降一半才合理

　　东方早报记者 刘秀浩

　　上海房价高速上涨的背后，租金回报率却降到历史低点。美联物业昨天发布的一份报告显示，上海目前住宅租金回报率仅为2%。这一水平还不及去年12月23日降息后的一年期定期存款利率2.25%。如果按照回报率5%左右的国际标准，则上海房价至少下降一半才有望进入合理区间。

　　报告显示，由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率快速回落。11月份，上海全市样本住宅租金回报率仅为2%，这一数字已经降至3年来最低水平。

　　分区来看，长宁区租金回报率3.07%，居全市首位；闵行区同为2%-3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的租金回报率大约在2%-2.5%；静安、黄浦区仅为1.5%-2%。

　　按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：100至1：230之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。但上海已长期偏离这一数值，如果按国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。

　　回报率降低在于房价上涨速度远高于租金的上涨速度，研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。

　　美联物业区域董事高锦滔表示，楼市今年直线上升，高房价已造成一定程度的泡沫效应，部分区域透支程度严重。

　　尽管目前房价已经远超合理值，但地产业内还是对于价格会否下跌持怀疑态度。高力国际同天发布的最新研究报告称，由以往几年来看，一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。由此，持续的低租金收益率其实更大程度上反映了投资者的风险溢价降低，而不是对价格产生下行压力。

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　　申万：二套房贷政策不会大变

　　中小城镇发展是长期利好 明年地产信贷重回宽松

　　早报讯 申银万国昨天发表报告称，根据7日结束的中央经济工作会议透露的信号，二套房贷政策不会有大的变动。

　　报告表示，中央经济工作会议仍把房地产作为拉动消费和经济增长的手段，还强调了对改善性购房需求的支持，这实质上就是承认了二套房的合理性，因为从操作层面上来说，根本无法清楚界定改善性购房需求和投资性购房需求，因此，未来二套房政策不会有大的变动。此外，会议提出要“放宽中小城市和城镇户籍限制，加强中小城市和小城镇发展”，申银万国认为这是一个着眼中长期的政策。推进小城镇建设，其背后是中国经济结构在大、中、小城市间的更为均衡化，这是推进中长期城镇化的过程，房地产行业将从中受益。同时，经济的更均衡，也能够起到解决区域间房价差距过大、部分一线城市房价过高等问题。

　　报告认为，税收减免等部分楼市优惠政策存在取消的可能，但是税收政策从来不影响市场趋势。目前某些银行表面的政策收紧主要是因为年底信贷额度的紧张，待2010年信贷额度重新放开，地产信贷情况将重新宽松。