为何应审查《拆迁条例》

　　未征收就“领证”

　　《拆迁条例》规定：

　　第7条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”

　　存在的问题：

　　根据《拆迁条例》，拆迁人获得房屋拆迁许可证并不需要以政府已经完成对单位、个人合法拥有的房屋的征收为前提。换言之，在房屋仍然属于单位、个人合法所有的时候，拆迁人就可依据这些与征收程序毫无关联的文件，取得拆除房屋的资格。这是与《宪法》、《物权法》、《城市房地产管理法》的规定相抵触的。

　　上位法（相对于《拆迁条例》）规定：

　　《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条的明确规定，要对单位、个人合法所有的房屋及其他不动产进行拆迁，首先必须要对房屋及其他不动产依法进行征收。

　　未补偿就拆迁

　　《拆迁条例》规定：

　　第三章“拆迁补偿与安置”对房屋拆迁补偿作出的具体规定将补偿与对房屋的征收分开了，将补偿作为拆迁程序的一部分。

　　存在的问题：

　　根据我国法律，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须满足三个标准：其一，“为了公共利益”；其二，“依据法律规定的条件和程序”；其三，“给予补偿”。

　　补偿是征收的构成要件之一，未依法补偿，对房屋所有权及相应土地使用权的征收程序就没有完成；而征收没有完成，就不能进行拆迁。而《拆迁条例》的规定将本应在征收阶段解决的补偿问题延至拆迁阶段解决。

　　上位法（相对于《拆迁条例》）规定：

　　《物权法》（2007年颁布）第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

　　补偿主体定位错误

　　存在的问题：

　　拆迁条例把补偿主体定位拆迁人而非国家。

　　上位法（相对于《拆迁条例》）规定：

　　依据《宪法》第13条、《城市房地产管理法》第6条规定，征收、补偿的主体都是国家，征收与补偿应该在同一阶段由国家来完成，具体工作由政府代表国家承担。

　　《拆迁条例》规定：

　　第13条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”

　　拆迁人与被拆迁人的关系界定错误

　　《拆迁条例》规定：

　　第15条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”

　　存在的问题：

　　《拆迁条例》把拆迁人与被拆迁人之间订立的拆迁补偿安置协议界定成民事法律关系。而根据其上位法规定，征收、补偿法律关系完全是行政法律关系，必须遵守依法行政的要求。

　　由于这些规定对征收补偿法律关系的界定错误，致使一些地方政府在实际运作中只征收、不补偿，而把补偿这一核心问题和矛盾推到拆迁阶段，从而引发了大量的暴力拆迁、强制拆迁。

　　上位法（相对于《拆迁条例》）规定：

　　依据《宪法》、《城市房地产管理法》，国家出于公共利益需要，在依法补偿的前提下，对单位和个人的房屋及其他不动产实施征收。