楼市优惠政策“局部”退出意在抑制投机性购房

　　房地产优惠政策去向的“靴子”终于落地。对此，市场争论各方期待已久。

　　“随着政策到期，优惠政策局部退出合情合理。”国信证券房地产分析师区瑞明接受本报记者采访时说。

　　去年12月17日，国务院常务会议研究决定，将个人住房转让营业税征免时限由原来的5年改为2年，执行期由2009年1月1日至12月31日。随着今年以来房地产市场由回暖、活跃到部分过热，最近几个月，这一优惠政策是否会延续的争论渐趋白热化。

　　区瑞明告诉记者，经过一年优惠政策的执行，房地产一、二级交易市场回暖明显，近期部分城市二手房销量还创历史新高，政策目的已经基本达到，因此没有继续持续的必要。同时，在宽松政策的呵护下，部分城市已经出现房价上涨过快的问题，如果继续保持宽松的刺激政策将容易催生房地产市场泡沫，但与此同时，房地产投资复苏尚不稳固，优惠政策过早“全面”退出又可能造成房地产投资的再次衰退。

　　房地产市场今年以来尤其是最近几个月，成为引起社会各界广泛甚至过度关注的话题。局部地区房价的过快上涨，成交量的放大，以及层出不穷的“地王”制造，远远超出此前业界预料。而二手房的成交在进入下半年后，也呈现出火爆的局面。数据显示，11月北京二手房全月成交总量首次突破3万套，总成交量达32784套，环比10月上涨幅度达到了57%；而深圳11月二手商品房成交同比增长高达314.5%，环比上涨60.6%，1月至9月累计成交128905套，达到2008年全年成交量的426%。

　　房地产火爆的成交与快速上涨的价格，已经引起政府高层的关注。国务院总理温家宝11月28日考察了正在建设的上海市最大保障性住房工程进展情况后指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。

　　一句“抑制投机性购房”，其实已经让很多业内人士“嗅”到房地产优惠政策将有调整的味道。而此次个人住房转让营业税优惠政策的“退出”，在专家看来，正是抑制投机的最好诠释。那么这一政策对房地产市场的影响究竟能有多大？

　　“政策意在打击投资性购房，对短期二手房市场冲击大于一手房，但不改变行业运行的趋势，且有利于行业更加稳定健康的发展。”申银万国房地产分析师殷姿分析认为。

　　目前个人转让住房营业税税率为总价的5.5%，在今年政策优惠期内，房龄在2年以上的个人普通住宅转让，此税率享受全免，当优惠政策恢复为5年，则只有房龄满了5年的二手房交易时才能免此税率，因此这对于房龄在2年以上5年以下的二手房交易影响最为直接。有统计显示，目前市场交易的房源中，2年以上5年以内的占到30%至40%。

　　在前期政策并不明朗时，不少地区二手房成交火爆，正是受政策优惠到期取消预期的刺激。有中介公司负责人预计，营业税优惠取消，带来的影响将超过历史所有的调控，年底将出现集中过户潮。而这一预期，在此前大连地区已经开始上演，12月8日，大连市地税局发布消息称，大连市二手房税收优惠政策将于今年年底如期终止，消息公布后，大连出现二手房买卖双方扎堆过户的拥挤场景。

　　营业税优惠取消影响果真有如此之大吗？殷姿认为，营业税费占购房总额比例相对有限，收益率幅度影响相当有限。以100万元房屋价格，60万元购置成本为例，3至5年内普通住宅的交易成本提升了5.5%，3至5年内和5年以上的非普通住宅提升了2.2%，总体占比较小，对实际收益率的影响幅度相对有限。同时交易成本的提升将根据实际市场的供需状况在买卖双方中分摊和转嫁，整体影响幅度将进一步降低。

　　“当然不排除政策出台后，引致部分投资资金对政策的观望和分歧，导致市场需求提前释放和政策实际执行后交易活跃度降低。”殷姿分析。

　　实际上，个人住房转让营业税免税期在近5年呈现出由松到紧，由紧到松，再由松到紧的变化。2005年6月1日至2008年底，营业税免税期逐渐加长，政策逐渐收紧；2009年则恢复到2005年至2006年水平，营业税政策有所放松；本此次优惠政策到年底取消，则再次收紧到2006年至2008年的情况。有研究认为，无论从一手房的销售面积和销售均价，还是从二手房的销售面积、销售均价和套均面积来看，营业税征免时限政策调整，影响并不突出，往往出台时都有其他政策配合。

　　此前召开的中央经济工作会议，提出增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求。这一表述，让业内对未来房地产市场政策预期偏暖。此次营业税优惠到期取消，是否意味着未来政策将继续调整？殷姿认为，由于其他住房消费政策如信贷优惠利率仍然延续，显示此次政策调整主要目的在于抑制投机性需求，但对合理的自住、改善需求仍然支持，这与中央经济工作会议基调一致，并使得政策预期进一步明朗，短期内政策的不确定性大大下降。不过区瑞明却表示，在中央经济工作会议对房地产行业论述相对温和、偏暖的基调下，国务院却迅速做出决定将“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，这将加剧市场产生“房地产收紧政策是否还会陆续出台”的担忧。（记者赵洋） (来源：金融时报)