透视“杠杆效应”催生的房地产市场风险

　　新华网济南12月15日专电（记者邓卫华、任会斌）　地方政府视房地产开发商如“财神”，将这种堆砌钢筋混凝土的产业视为经济支柱，大力扶持；银行信贷闸门宽松，利率优惠；房地产开发自有资金门槛低，与“炒房”者一样以小投入博大收益，如鱼得水、底气十足……

　　记者 近期在内蒙古、山东等地采访了解到，房地产开发、信贷、投资等现行政策的叠加效应，在撬动房地产业持续发展的同时，也催生放大了开发、投资和需求规模，进一步加快了房地产业独大、独热的畸形经济结构形成，潜伏着巨大的风险。

　　房地产开发投资呈高“杠杆化”融资态势

　　迪拜世界集团偿债危机的硝烟尚未散去。与迪拜相比，尽管我国的金融市场相对封闭、监管较为严格，信用金融不够发达，但房地产开发投资同样呈现出令人担忧的高“杠杆化”融资态势。

　　内蒙古一家房地产公司的经理郭建伟说，包头、鄂尔多斯等地的中小房地产企业自有资金率一般在20％至30％，其他运营资金主要为银行贷款，特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低，大大缓解了企业的资金压力。因为依照现有规定，自有资金率达到25％即可预售，一个房地产开发项目的自有资金率达到20％至30％，整个楼盘即能全面启动。

　　北京中坤投资集团董事长黄怒波说，房地产业现在普遍实行预售制，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以自有资金计算，一个项目的利润率可能高达100％到200％。

　　银行业统计数据也显示了房地产开发投资中的高“杠杆化”融资态势。今年前7个月，山东省房地产开发投资资金来源中，银行贷款占比23．4％，同比提高2．2个百分点；自筹资金占比40．8％，同比降低3．3个百分点；其他资金占比35．3％，同比提高1．5个百分点。而仔细分析，所谓“其他资金”，其主要构成为购房者的定金、预付款和个人按揭贷款，而这部分资金来自银行贷款的比例在60％左右。总体概算，房地产开发资金来源直接或间接来自银行贷款的比例在45％以上，此外还有部分资金来自于民间融资。

　　而包头市房地产业协会进行的抽样调查也显示，即使在房地产业最不景气的2008年，当地房地产开发中融资借款的比例仍达到60％以上。 “低首付、低利率”助长房产投资的投机心理

　　近年来，我国房地产价格一路狂飙，从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看，明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势，而在投资性购房中，依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出，潜在风险巨大。

　　在山东海滨城市乳山，其位于银滩旅游度假区的“海景房”面向全国推广销售，其购买者半数以上来自乳山以外的地方；在山东新兴海滨城市日照，当地房产管理部门测算，超过40％的购房者来自日照以外的地方；即使在西部工业城市包头，其购房者中也有20％以上非包头籍贯的购房者。

　　与外来购买者增多的趋势相比，本地投资性购房增多的态势更加明显。在山东省会济南，从今年5月份开始，多年来温和上涨的房价开始一路狂飙，部分楼盘每平方米价格半年内涨幅超过此前两年内的涨幅。“不差钱、不缺房”一族成为追涨购买的主力。近年来，悄然崛起“炒房团”的内蒙古鄂尔多斯市东胜区，70％以上的当地居民拥有两套以上的住房，“炒房”与“放贷”已经成为当地居民的两大投资方向。

　　鄂尔多斯市市民张建平说，近几年来，他分别以夫妻俩的名义在鄂尔多斯、呼和浩特和包头市购了4套房，其中60％以上的房款靠贷款。其实他和妻子每年做生意可收入近20万元，一次性清偿贷款没啥困难，但是张建平却认为，“贷款买房更划算。”

　　他算账说，4套房子，每月需还贷款约1．3万元。其中两套房子出租后每月可得租金约3000元。他利用节省下的钱放贷款，以月息2％计算，每月可得利息1．8万元，扣除月供还可净剩8000多元。“只要手头的钱够首付，从银行贷上款，几年后不仅能白落几套房子，房价也会涨不少，只赚不赔何乐而不为？”

　　来自山东银监局的调查显示，目前，山东省房地产业不良贷款客户数、不良贷款余额、逾期贷款客户数、逾期贷款余额、风险预警信号客户数均居各行业之首。仅今年前7个月，山东房地产业大额不良贷款就有4个月出现月度反弹，个人住房贷款违约笔数、金额明显增加，折射出风险仍在不断积聚。 (来源：新华网)