南京闲置地王疑云

　　地王辈出，闲置地王却依然难获新生。

　　在南京为数不少的闲置地块中，当年的地王——“铁管巷”地块知名度最高，虽然难称“烫手山芋”，但无疑是块“难啃的骨头”。

　　本报记者从核心知情人士处获得最新消息，继上海泰龙房地产发展有限公司（以下简称“上海泰龙”） 、重庆国际信托投资公司（以下简称“重国投”）、爱尔兰财富控股集团（以下简称“爱尔兰财富”），盛高置地(0337.HK)近期开始与相关方面接触，正在讨论接盘的可行性及相关细节。

　　“其实正在接触的意向接盘方还包括新加坡等背景的实力型企业，转让金额成为最直接的障碍，上海泰龙方面报出的价位约是12亿元，加上项目规划审批不畅和长期闲置带来的诸多负面因素，地王重生还需多方齐心推动。”

　　本报独家获得一份该地块最新规划及建筑设计方案，地块原先颇受关注的南京超高层新地标建筑已经消失，居然变成了1500平方米的绿化。这一变化背后的原因让人费解。

　　不可否认，这块处于南京市中心钻石地段的地王出让至今已超过4年，当地政府也出面介入寻找接盘方，但目前来看进展缓慢。

　　易主：没有“救世主”？

　　在南京当地人眼中，铁管巷地块处在南京的“钻石通道”，铁管巷宽不过数米的巷子，一口气串起金鹰国际商城、友谊华联商厦、东方商城、大洋百货、中央商城、新街口百货商店、新街口苏宁电器，巷子东头连接地铁地下通道。

　　这样一幅土地，让不少投资者垂涎，也遭遇到不少投机者。

　　“但是上海泰龙其实也没有实力开发该地块，泰龙高层随后通过一些渠道拉来了重国投入股，重国投在该项目公司——南京龙凤置业有限公司中据绝对控股地位，占股超过70％。”上述知情人士透露，在项目公司中，重国投扮演的是一个投资方的角色，希望泰龙进行运作，但泰龙方面也未能拿出成熟的团队。

　　时间一拖就是四年，上海泰龙和重国投最终也开始分裂，重国投决定退出，要求将在项目公司的股权退转给上海泰龙，转让金额约4亿元。

　　问题是，双方的这一转让并没有顺利实施，也包括上海泰龙方面一时无法支付约4亿元资金的原因。重国投随即在重庆当地提起仲裁，要求泰龙履行相关合同约定。

　　本报记者获得的一份由重庆市仲裁委员会在10月作出的仲裁，要求上海泰龙继续履行股权转让合同相关约定，支付3亿多元的转让款和超过6000万元的拖延支付利息。

　　“仲裁是下来了，但双方的股权转让至今并未完成，在工商登记资料中，重国投依然是该项目的绝对控股股东。”知情人士指出。

　　在项目公司股东方纠结的同时，该项目寻求转让的工作则在推进中，而且包括两条线，南京市当地政府有关方面和上海泰龙方面都各自在寻找接盘方。今年9月，南京市白下区权威部门对外声称，爱尔兰最大的房地产公司——爱尔兰财富控股集团极有可能接盘。不过，双方至今未能有实质性进展宣布。

　　但这位核心人士直言，“由于存在多方的介入和利害关系，加上买卖双方在交易金额上的拉锯，最终该地块是否能重生，目前还很难说。需要政府、泰龙、意向买家统一起来才能最终解决问题，从泰龙和南京市政府部门的角度，双方也都希望尽快解决这个问题，但双方似乎并没有因此行动一致。”

　　闲置“暴利”：4年翻一番

　　另外一个敏感的话题是，闲置四年，随着地价水涨船高，铁管巷闲置地王目前的市场价值理论上已经飙升，但事实也并不尽然，当年要造“亚洲第一高楼”的部分现在已经变成了绿化，地块价值需要重新确认。

　　不过，在本报记者最新获得的这份名为“凤凰大厦——南京市铁管巷A、B、C地块规划及建筑设计方案”显示，相关数据已经有些调整，其中A地块的用地面积为11375平方米，总建筑面积84490.77平方米，包括24722.64平方米的商业物业和42218.4平方米住宅物业，建筑高度上限100米；C地块用地面积7098.2平方米，总建筑面积114221.4平方米，包括34452.8平方米办公物业和19704.9平方米商业物业，建筑高度上限150米。

　　事实上，上海泰龙当年提出的“亚洲第一高楼”规划方案一直未能通过南京市规划部门审批，该方案的容积率需要在目前容积率基础上增加一倍，除了资金原因外，规划问题其实也导致地块长期闲置。

　　不过，以泰龙方面目前12亿元的报价和地上总建筑面积120648平方米计算，楼面地价不足10000元/平方米，在南京市这样的地段，依然属于低价。可即便如此，地块价格已经翻一番有余。

　　“以地王价格拿地，闲置四年，寸土未动，无异于坐等涨价，最终要翻一番的价格转手，这很难让公众在感情上接受。”南京当地的一位业内人士坦言。

　　上述知情人士也指出，即使顺利易主，铁管巷地王将难逃高额的土地增值税，据初步测算，若以12亿元左右价格转让，土地增值税将近4亿元。“这一交易成本最终如何分摊，也可能成为左右转让能否顺利进行的关键因素。”

　　出让4年、闲置至少2年，为何该地块至今没有依法收回？南京当地政府有关部门此前曾在媒体上表示“由于规划还在调整”。本报获知的最新情况是，目前土地出让金已经全数缴清，龙凤置业已经获得了C块土地证，但A块至今未获得土地证。

　　“出让金政府已经收了，C块土地项目公司取得土地证，政府要收回去，基本是不可能了，目前似乎也只有易主一条路可走。”这位知情人士直言。

　　在采访中，铁管巷地块附近的一位居民告诉记者，“在老百姓看来，一块地闲置四年，是很难接受的，要么政府收回去重新走出让流程，不能让投机分子钻空子，要么找一家有实力的诚信企业尽快开发。南京眼前还有一批闲置的土地，今年又出了这么多地王，不能让开发商闲置拖延成习惯，要不然今年出让的地块不知道又会如何。”