推进城镇化给二三线城市地产带来利好

　　海南省琼海市的中信博鳌千洲湾房产项目在建设中。记者从海南省住房和城乡建设厅获悉，海南旅游房地产呈现建销两旺的局面，全年有望达到500万平方米。新华社记者赵颖全摄

　　中央经济工作会议刚结束，各路券商纷纷开始向股民推荐房地产二三线城市的代表股，如信达地产、苏宁环球 等。业内人士认为，中央经济工作会议提出稳步推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，意味着今后不会一味再搞一线城市中心化，而是要启动更多的消费点拉动内需，这将给二三线城市带来持续的城市化动力及大量刚性需求和改善型需求。

　　接棒一线城市，二三线城市成房价上涨新阵地

　　来自国家统计局的数据表明，今年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。其中，新建住宅销售价格同比和环比上涨的城市均达到67个，环比涨幅最大的5个城市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、银川2.6%。此前，国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况显示，新建住宅同比价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的五个城市是金华、宁波、锦州、广州和银川；环比上涨的城市有66个，其中涨幅最大的五个城市是温州、湛江、杭州、济宁和银川。

　　另据记者了解，长春等省会城市，尽管涨幅不在全国前列，但是因为近两年来一直保持着稳步上涨的势头，目前房价已达到近三年的最高点，11月份新建商品房价格突破5000元。

　　有分析人士指出，造成二三线城市房价飙升的主要原因，一是近几年内地省会城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二三线城市转移，增加了二三线城市本地居民的刚性需求；二是相比房价迅速上涨的一线城市，二三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资性需求。据了解，一向以本地居民自住为主的吉林省省会长春市，今年投资者比例有可能达到20%，是2006年的三倍；三是与一线城市相比，二三线城市呈现出一定的价格传导滞后性，目前的房价上涨可以看做“追涨”的结果。

　　易居中国长春分公司总经理王喻冬分析说，加快城镇化进程，会加快农民人口向城市流动，带来大量的新增购房需求，使房地产价格获得有力支撑。另外，中央经济工作会议报告中还提到要“提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平”，这也意味着这一轮城镇化不会是低水平的简单重复，而是城市形象的提升和居住舒适度的提高，楼价也将从中分得一杯羹。

　　争相布局，二线城市又掀“抢地狂潮”

　　中央经济工作会议关于推进城镇化、放宽中小城市城镇户籍限制的消息刚刚落地，今年在北京土地市场上屡有收获的首开股份迅速出击二三线城市，以24.23亿元拿下了太原和厦门共计67.644万平方米的土地。

　　事实上，万科、中海等一线开发商早已在二线城市大举布局。据克而瑞(中国)研究中心统计，今年前七个月，万科、中海等多家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%，三四线城市占29%，而一线城市仅占22%。

　　房地产企业纷纷出手，带来二三线城市土地市场井喷。据了解，今年11月份，我国一线城市中除上海以外，住宅用地成交量均出现下滑。北京仅成交一宗，面积27万平方米。上海成交35万平方米，广州、深圳则均无住宅用地成交。但反观二三线城市，土地成交量则出现明显活跃的迹象。天津上月的住宅用地成交量大幅增加，共成交360万平方米。其中津南区八里台镇的一块住宅用地面积高达248万平方米，是天津今年最大的住宅用地。此外，武汉11月的住宅用地成交量也超过了100万平方米。

　　除积极拿地外，大型房企对二三线城市的重视还体现在与地方政府和国资平台的密切合作上。今年5月份，万科与长春市政府达成协议，将在房地产开发、城市综合体等领域扩大投资，预计在长春开发投资总额30亿元。业内人士分析认为，二线城市已经成为房企聚焦的热点。

　　房地产泡沫或扩散到二三线城市

　　“城镇化可能是一把双刃剑，一方面带动二三线城市发展，另一方面使一线城市的地产泡沫向二三线城市扩散”，长春房地产业内人顾永超说。

　　品牌地产进军二三线城市，提高了当地房地产开发档次，但是同时也拉高了房价。今年9月份，长春新建商品房成交均价为4500元/平方米左右，随着“地王”频繁出现，房价也在迅速走高，进入10月份，突破5000元大关。10月30日，中海地产以均价破万的高价拿下长春“长铃地块”，楼面地价达到3480元/平方米，预计房价将超过7000元。业内人士指出，有了这样的市场预期，长春明年楼市开盘价将超过6000元/平方米。

　　不仅仅是长春，包括成都、武汉、南京、杭州甚至兰州在内的多个二线城市，在临近年底的传统楼市淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。

　　顾永超认为，在传统淡季中出现这样的销售热潮非常不正常，这是一种担心房价上涨的“恐慌性购买”，将大大提前释放居民的购买力，而且进一步推高房价。日前甚至连西北城市兰州也出现了均价破万的楼盘。与很多二三线城市年人均可支配收入刚刚过万的购买力相比，房价的涨幅已经远远超过了工资涨幅，楼市发展的可持续性令人担忧。

　　万科公司董事长王石近日接受了《华尔街日报》的独家采访。他认为，目前诸如北京、上海等一线城市的房价肯定存在泡沫。从全国整体来看，泡沫特征还不明显。但如果泡沫向二线、三线城市扩散，情况将十分令人担忧……这样一来其性质就会类似日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。