专题撰文南方日报记者卢轶
楼市风生水起的2009年即将过去。由于房价的快速上涨,近期中央频频释出信号,将遏制部分城市房价过快上涨,抑制投资和投机性购房行为,相应政策措施也逐渐出台。那么2010年楼市将走向何处,是高位盘整还是将出现拐点?对于投资者来说,明年楼市
是否还具有投资的价值,也是一个必须思考的问题。
○政策
楼市“降温”政策密集出台
过去短短半个月时间,楼市政策密集调整几乎令人应接不暇。
12月6日结束的中央经济工作会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,为2010年楼市政策定了一个基调:以稳为主,略有调整。
随后,12月9日,国务院常务会议开始具体着手调整:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。消息刚出,不少业内人士长舒一口气。调整仅仅涉及二手房营业税,比此前预期小了很多。
不过,这些业内人士并没有高兴太久。12月14日召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议还出台了4条具体措施,当中包括要“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”。这个被业内称为“国四条”的全新表述,比前一次国务院常务会议更为收紧。此前“打击投资性购房”的表述也已变为“抑制投资投机性购房”。
很快,12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署五部委联合出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
中国楼市是个政策市,政策的松或紧直接影响到楼市心理预期、成交情况和景气程度。因此讨论2010年是否适合投资楼市,把握好政策的大趋势至关重要。
○市场
近期房价仍将高位运行
目前已经明确的楼市利空政策主要是两项,一是二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二是开发商买地首付比例不得低于50%。营业税政策调整主要打击投机性购房行为；而买地首付提高到50%主要是对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。这在较短时间内对投资者心理和房地产业有一定负面影响。不过客观来看,这两个政策虽然能对遏制部分城市房价过快上涨起到一定作用,但对楼市的直接影响并不大。
我们从历史来看,2007年导致楼市出现拐点的关键因素是二套房贷的收紧。此前业内担忧的也是二套房贷优惠从明年起取消,从而导致楼市重新进入调整通道。不过,中央经济工作会议确定2010年将保持宏观政策的连续性和稳定性,并支持居民自住和改善性购房需求。因此楼市政策不太可能采取“一刀切”的办法。14日的国务院常务会议虽然提出要“加大差别化信贷政策执行力度”,但由于中央仍需鼓励改善型需求,因此业内普遍认为,二套房贷政策不会突然收紧。
因此,尽管楼市政策的调整很可能继续,但综合已出台的政策和可能出台的政策来看,这些调整只处于“微调”层面,真正的“杀手锏”不会轻易放出。国泰君安报告指出,从目前宏观经济和地产行业所处阶段看,政策实际拐点还看不到。目前开始严厉的政策打压将影响8月才开始实质性恢复的房地产投资及其产业链、9月才开始加大供应的地方政府卖地财政收入,进而影响全局。
合富辉煌首席分析师黎文江还指出,从表面上看,可使用财税、金融、行政、法律等手段,打击炒房遏制房价。比如可收紧二套房贷、增加房屋交易环节税费等。但从以往经验来看,这些办法在现实中有可能一一被化解。“比如即便二套房贷紧缩,也约束不了有门路的投机客和那些善于违规的银行。”
此外,由于去年开发商采取了收缩策略以缩减开工面积,加上今年的销售畅旺,目前可售房源大概仅相当于4个月的销售量。较之去年房市最低迷时的22到24个月的存货大大降低。而像广州,由于明年将举办亚运会,也会有大约2个月时间的停工期,新增货量的不足也将导致房价高居不下。
工商银行投行部研究中心高级分析师张贻伦表示,目前来看,楼市短期内不会出现大的波动,房价在一段时间内仍将高位运行,价格即便出现小幅调整,最早也将在明年6月以后。省房协会长蔡穗声则分析,明年三季度楼市到底会不会出现调整,还要看政策收紧到什么程度,以及上半年楼市的总体情况。
○预测
虎年楼市涨跌专家分歧大
如果这些关于明年楼市整体情况的预判成立,那明年到底是否适合投资楼市呢?
张贻伦预测,明年经济总体情况将好过今年,而从流动性来看,美元贬值和人民币升值的预期,将成为流动性增加的主要因素。12月16日有媒体表示明年总体信贷规模可能达到7.5万亿元,加上今年没有消化的2万亿元,信贷规模将基本与今年持平。“流动性充足,存货又少,可以说是钱多房少,想买趁早!”
当然,并不是所有人都像张贻伦如此乐观。中原地产胡广东表示,中央经济工作会议以来,政策调整密集,未来还有可能继续。而目前一线城市房价普遍偏高,投资应该充分考虑政策风险。从目前中央明确要“抑制投资投机性购房”来看,相信仍会有具针对性的政策出台,明年应该不是投资的最好时机。
胡广东表示,“我个人觉得,最近几个月是敏感期,不建议出手。明年房价还是有可能会降,即使不降,上升空间也很小,基本是高位盘整的状态,对投资来说,没有太大的盈利空间。”不过他指出,从长期来看,房价是波段上升的,目前通胀预期高涨,如果长线操作,更多从保值的角度考虑,倒仍可以投资房产。“当然,也可能有比房地产更好的保值手段。”
还有业内人士指出,房地产投资除了要把握大势,踩准一些重要的结点也很重要。无论什么时候,一些交通基础设施的开工,重大项目的立项等等,都可能带动周边楼市的上涨预期,抓住机会就可能从中获利。而一些具有稀缺资源的物业,也往往具有投资的价值。
大项目带来投资机遇
虽然从整体来看,2010年可能不是投资房地产的最佳时机,但市场中同样存在一些不可多得的机会。如近期武广高铁、港珠澳大桥大型基建项目相继通车或开工,交通改善对于人们出行与生活的影响非常直接,从而会明显提升周边物业的投资。抓住这些机遇,或许你就能从中挖得一桶金。
○机遇一武广高铁
本月底,武广高铁就将通车。武广高铁通车后,广州到武汉的乘车时间将从过去约12小时缩短到3个多小时,广州到长沙的乘车时间也将从过去的约7个小时减少到2个多小时。
合富置业首席市场分析师龙斌认为,仅就楼市而言,武广高铁将给房地产市场带来持续的新的置业投资需求,也带来新的开发投资需求,三市都将受益。
他表示,三地楼市中,广州的更成熟,而另两个城市处于城市建设高速发展期,供求量都非常大；从房价来看,目前广州一手楼平均交易价格超过1万元/平方米,相对是高地,其他两个城市是“洼地”,目前成交均价大约为广州的一半。“广州有大量的湘籍、鄂籍的人群,武汉、长沙两地平均40万—60万元一套的新建商品房,会吸引一些回乡改善居住以及兼顾投资的资金”。
龙斌表示,大大缩短的便利交通也将刺激这种从高楼价市场流向低楼价的置业投资行为,武汉、长沙两地的中高端楼盘迎来新的需求；而武汉、长沙两地的富豪阶层也可能将置业投资目光投向广州高端市场,因为这里的豪宅具有本地无法媲美的品质和吸引力,低洼地带的部分财富也将被高地吸走。“广州的部分优势商业项目也会再上一个台阶。”
○机遇二港珠澳大桥
近日,港珠澳大桥正式开工。大桥建成后,港珠、港澳之间驾车时间将从目前的3个多小时,缩短到约半个小时。业内人士指出,交通的便捷将大大延长购房半径,这对珠江口西岸尤其是珠海楼市来说,无疑是重大利好。甚至有投资者认为,港珠澳大桥通车后,珠海市区房价可能会从目前的9000多元/平方米的均价,涨到1.5万元/平方米。
天泽房地产策划公司副总经理徐立新表示,港珠澳大桥作为一项重大基础设施,会有“三波效应”,第一波是立项,也就是方案敲定；第二波是开工；第三波是建成通车。“所以就目前来说,港珠澳大桥的效应还没有完全发挥出来,很多产业会跟着发展起来。”楼市必然从中受益。
当然,由于港珠澳大桥立项已久,概念炒作也已很久,部分上涨空间已经提前预支。因此徐立新表示,希望港珠澳大桥造成房价飞涨,是不现实的。有专家表示,购房者不需要盲目恐慌,急着入市,对于投资者来说,也应该对物业进行精心挑选。
○机遇三广州亚运会
明年11月,广州亚运会就将如期举行。大型体育盛事带动广州的配套建设,提升城市形象,对房地产业发展同样起到重要促进作用。以北京奥运会为例,有业内人士指出,房地产行业可以说是北京奥运会受益最大的行业:巨大的基础设施投入提高了这个城市房地产的价值；大量的人流也带来很多的购买力。那么,对广州而言,这种作用会有多大,其中又蕴涵了怎样的投资机遇呢?
胡广东表示,广州的房地产业将普遍性从亚运会受惠,一些特定的区域会出现明显的投资机会。“目前来看,番禺亚运村周边地区,由于市政设施的建设和交通改善,利好很明显。但是,我们也应该看到,此前番禺已经透支了部分预期升值空间,目前番禺的房价其实也不便宜,因此具体还有没有上升的空间,需要购房者自己判断。”
他表示,其实早几年更是投资番禺地产的好机会,之前那一带什么都没有,亚运利好后立刻就有所反应,“投资不用等成型的亚运产品出来,应该提前行动”。
○机遇四珠三角城际轨道
日前,《珠江三角洲地区城际轨道交通规划》获批。规划的城际轨道交通线网经过了珠三角地区9个地级及以上城市,覆盖了所有县级以上城市,连通了广深、广珠、广肇和广惠等城镇带。目前,广珠城际、广佛城际,以及穗莞深城际、莞惠城际以及广肇城际已经动工。未来珠三角9市形成1小时生活圈后,除广州、深圳以外的其他二三线城市地产,也将迎来难得的发展机遇,周边物业也将有一定的升值空间。
以惠州为例,由于惠州规划发展滨海旅游业,目前,包括
万科、碧桂园、中信集团、
华侨城和
金融街等多家大型房企,均已敲定在惠州圈地意向,计划中的产品形态均为滨海旅游地产,因此投资一些旅游地产或许是不错的选择。
再以肇庆为例,目前肇庆房价在珠三角地区是绝对的“洼地”。肇庆市建设局局长孟广生介绍,“目前肇庆的房价还比不上广州的经济适用房”。此外,肇庆环境优美,目前当地正积极发展休闲地产。省房协会长蔡穗声认为,这对外来置业、投资者均具吸引力。
（责任编辑：曹元水）
来源：中国经济网
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