地产巨头对决广州_民企发力255亿创纪录

　　张艳红

　　昨日下午3点35分，广州亚运城地块拍卖落槌，富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）三家民企的联合体，以255亿元的天价，挫败有国企巨头参加的万科（000002.SZ）、中海（00688.HK）、保利地产（600048.SH）“梦幻组合”，夺得迄今

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　　255亿元的成交价，创下中国最高土地成交纪录。借此一个项目，广州2009年的土地出让金总额就将接近400亿元，大大超出年初100亿元的计划，并有望成为杭州、上海、北京之后的第四大“土地吸金”城市。数据显示，前三个城市今年的土地出让金分别会超过1200亿元、800亿元和700亿元。

　　巅峰之战

　　广州亚运城地块占地面积达263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，其出让底价本身，就已经创下纪录。广州市国土部门的出让资料显示，该项目挂牌底价为165亿元，而该局于昨日拍卖之后公布了政府的心理底价，即“保密底价”，为175亿元。该局表示，设置“保密底价”是为了避免竞买人串标低价获得项目。

　　事实证明，这种担忧完全是多余的，实力雄厚的三个竞买人集体制造了一场岁末大戏。他们分别是单独作战的中信地产，万科、保利、中海联合体，以及富力、碧桂园、雅居乐联合体。

　　就在拍卖开始前，中信集团的报价就已经达到180亿元，但这家事先被传为“大热门”的央企巨子，在后面的争夺中一直非常沉默，报价后就没再举牌。焦点聚集到剩下两大阵营身上：拿7号牌的富力军团与拿88号牌的保利军团。

　　起初竞价阶梯为2亿元，当出价达到200亿的时候，拍卖师在现场提醒开发商：价格每增加2亿，分摊到楼面地价上，就增加60元/平方米。但这并没有让举牌的双方变得更加犹豫。双方都显得志在必得。

　　当出价达到230亿元左右时，现场有竞拍者主动要求把竞价阶梯调整为1亿元，获得准许。最终，富力军团的7号牌与255亿元的成交价，被定格在广州市土地交易大厅的电子显示屏上。

　　当木槌落下的一刻，现场只有零落的掌声，大多数观战的人，都为这一结果感到愕然。因为在此之前，绝大部分人相信，万科、中海、保利组成的“梦幻组合”，几乎是不可战胜的。

　　当皆为一身黑衣的保利、万科、中海三家的代表鱼贯离场时，人们才仿佛醒过神来：拍卖已经结束了。

　　对从来没有拿过地王的碧桂园此次一出手就拿了个“历史性地王”，其执行董事崔建波表示，公司将于明日发布公告向股东解释参与此次“地王”拍卖的原因。而三家公司将如何切分这个大蛋糕，也将在各自随后的公告中揭晓。

　　出让金支付不按“新政”

　　虽然拍卖的时间只有短短半个小时，但当价格超过200亿元时，即使观摩的人手心也开始出汗。现场观战的保利地产和碧桂园的两个员工，开始有些躁动不安，不停用手机发着短信。“就这一眨眼，价格就比底价高出了90亿。”有人喃喃自语。

　　255亿元的成交价，确实在所有人的估计之外。此番拍卖之前，广州多个业内人士预计，成交价应该会达到200亿元，但没有一个人猜中了结果。美国格理咨询集团房地产市场营销专家韩世同在知道结果后就表示：“之前我一直觉得是作秀，但是现在看起来，显然是真刀真枪地拼。”

　　根据测算，该地块最后的楼面地价为5822元/平方米，较底价3700元/平方米高出2100元。而该项目的出让合同显示，该笔土地出让金将分三期支付：第一期为出让3日内支付整体项目出让价款的40％，即102亿元；第二期在2010年12月10日前付30%出让金，第三期需在2011年12月10日前付清剩下的30%。

　　对于此种付款方式，广州市国土局表示，虽然国家最近出台了土地出让金的计价新政，要求首期支付50%，但由于亚运城的挂牌出让先于国家的新政出台，因此本次出让仍继续按挂牌公告文件的约定执行。

　　国企VS民企

　　除了堪称“天价”的拍卖结果，集中在广州亚运城地块出让上的另一焦点，便是其引发的央企阵营与民营阵营的较量。

　　据了解，保利、万科、中海三大巨头对该地块的关注由来已久。中海此前甚至单独报名参加，最终为了确保成功，才放弃了独自作战。

　　央企已成为2009年土地市场上当之无愧的最大买主。此次，鉴于三家市场份额排行前三的大集团强强联手，坊间从一开始就预测这个国企“梦幻组合”胜券在握。

　　昨日的拍卖中，保利地产总经理宋广菊亲自现场督战，万科副总裁张纪文、广州公司负责人张海与中海广州公司负责人刘显勇也到场助阵，足见其对此项目的高度重视。

　　消息显示，这三家国企巨子之所以联合竞拍，主要是担忧亚运城一个项目未来对资金占用量太大，加上未来市场难以评估，希望联合可以分担风险。因此，三方的心理价位都只是在200亿元左右。至于举牌到了254亿元，很大一部分原因是受现场气氛影响。

　　保利地产副总经理昨日表示：“255亿的价格其实不高不低。但既然超出了我们254亿的出价，就说明已经在我们此前的心理底价之外。”

　　而以富力为首的民企阵营在拍卖之前并不被看好，虽然昨日富力地产执行董事吕劲也在旁督战，而富力地产华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚分别坐在举牌者左右两侧。

　　对于三家的结盟，朱荣斌早就透露过端倪。他于12月初接受CBN采访时透露：“这么大一个项目，165亿的起价，拿起来烫手，不拿又仿佛说不过去。”

　　而昨日拍卖后，朱荣斌表示，我们三家广州本地的开发商头一次坐到一起，这很难得。相信竞争对手的三家公司，也是破天荒结盟。这说明亚运城这一项目，本身就具备划时代的标志性意义，我们能拿到，自然非常高兴。

　　吕劲和朱荣斌都没有对成交价作出太多评论，仅表示，虽然价格达到了255亿元，但既然我们拿了，就说明这在我们的心理预期之内。

　　尽管如此，广州依然有业内人士对此表示不安，称目前对房地产市场的宏观调控已经开始，加上这三家民企融资能力难及央企，未来对资金占用的风险会比较大。