不足5年普通住宅仍享营业税优惠

　　不足5年普通住宅仍享营业税优惠

　　财政部、国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》———

　　本报讯 昨天，财政部、国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知指出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。北京中原地产、链家等二手房中介公司负责人以及其他多位业内人士认为，此番细则的出台可看出，明年二手房税费交易成本虽然与2009年相比有所提高，但是与2008年相比，税费政策仍存在一些优惠。而高档二手房市场则可能将因为无法贷款或交易成本提高较多，而出现需求受抑现象。

　　财经提示

　　■普通住宅和非普通住宅

　　相同年限营业税征收差别大

　　北京中原三级市场研究部有人负责人认为，2010年营业税政策调整后，普宅和非普宅的征税标准变化：不足5年的，普宅差额征税，非普宅全额征；5年(含)以上的，普宅免征，非普宅差额征。购房者在注意住宅年限的同时，更要关注住宅是否为普通住宅，即使相同年限，普宅和非普宅营业税差距也较大。

　　根据北京市现行的普通住宅标准，同时符合以下三个条件的为普通住宅，1)住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；2)单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；3)实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下——享受优惠政策住房平均交易价格为：北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币。

　　■明年二手房交易税费

　　与2008年相比仍优惠

　　根据此前的规定，2010年营业税征收由2年恢复至5年，但是昨天的细则出台，明确“个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”，而这意味着新税费政策与2008年相比仍有很大的优惠。

　　明年的二手房交易税费与2009年相比，税费政策变化体现在营业税征收年限由2年变为5年，年限内普通住宅和非普通住宅征收标准相应变化。但同时，明年的营业税调整后，与2008年相比仍有许多的优惠，首先，印花税和土地增值税均变为免征；其次，最主要的变化是不足5年的普宅营业税由全额征收变为差额征收。

　　以一套100平方米，“房龄”在2-5年房屋总价为180万的普通住宅为例，原房产购买价100万，假设税费均由买方承担：2008年11月1日前(5年内普宅营业税全额征收5.5%)交易税费为契税：180万×1.5%=27000元；个人所得税：180万×1%=18000元；营业税：180万×5.5%=99000元；印花税：180万×0.05%×2=1800元，合计145800元。2009年购房税费：契税：180万×1.5%=27000元，个人所得税：180万×1%=18000元；营业税：无；印花税：无；合计45000元。而到明年，这套房的购房税费(5年内普宅营业税差额征收5.5%)为契税：180万×1.5%=27000元，个人所得税180万×1%=18000元，营业税(180万-100万)×5.5%=44000元；印花税无；合计89000元。由上不难看出，2009年比2008年省100800元，2010年比2008年节省56800元；2010年比2009年多支出44000元。

　　业内观点

　　高档二手房需求将受影响

　　昨天，包括中原地产、链家及美联地产在内的二手房公司负责人及部分业内人士就此认为，营业税细则首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点是为打压投机，鼓励自住及改善需求。而贷款购买非普通住宅二手房做投资的人或将因此受影响。也有人因此判断，高档二手房市场将因为无法贷款或交易成本太高而出现需求转移到一手新房，而这将可能使得明年新盘更抢手。