2009年楼市来了一个“V”形反转

　　谁也没想到，2009年楼市回暖得如此之快；更没有人想到的是，回暖之后的楼市犹如脱缰的野马一路狂飙直至疯狂。与此对应的是，在政策层面，年初有关部门还在想尽各种办法刺激楼市走向复苏，而随后楼价的飙升，调控楼价过度上涨则成为人们普遍的呼声。终于，就在2009年马 上就要过去的时候，国家终于出台有关政策，将调控之手正式砍向楼市。楼市政策也如楼市行情一样，来了一个“V”形反转。

　　关键词：松绑

　　承接2008年的救市政策，2009年上半年楼市政策还是以宽松为主，特别是在信贷方面，无论是房贷利率优惠还是开发商信贷，都有一个比较宽松的信贷环境。

　　房贷优惠利率：2009年1月3日，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施在新年终于松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。由于各银行对政策的解读不一致，这一优惠政策扩大至二套房贷上。之后二套房贷不仅普遍可以首付低至三成，而且利率也可有七折优惠。房贷利率优惠政策直接推动了今年楼市的快速回暖。

　　信贷政策：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年的水平，也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。自有资金比例降低后，意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，无疑给在2008年陷入资金断裂危险的开发商送上了一场及时雨。

　　个人住房转让营业税：作为刺激楼市复苏的又一大政策，个人住房转让营业税新政1月1日正式施行。由于新政使得购房者的购房成本大幅度降低，从而推动了市场上需求的释放。另外，随着通胀预期的增加，使得通过买房实现资产保值的购房者大幅增加，从而支撑了二手楼市持续走高。

　　关键词：收紧

　　由于楼市快速回暖，楼价上涨过快，从今年下半年开始，关于调控楼市呼声逐渐高涨，而房地产政策也开始走向收紧，其中最主要的反映在二套房贷政策上。6月份开始，各地有关取消房贷七折优惠的传闻越传越烈，之后各地相继传来银行严格执行之前的二套房贷政策。而在广州市场，二套房首付三成、利率七折的优惠也逐渐成为历史。

　　清理闲置土地：9月11日，在国内重点城市房地产价格上涨过快之际，国土资源部对开发商囤地发出最严厉警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，对确因政府原因造成土地闲置的，会同有关部门协调处理促进开发，否则就将严惩不贷。而强化“新版土地出让合同”中对竣工期规定的监管，成为一条可行的路径。以前的土地出让合同中只规定了开工期限，现在的新版合同还有竣工期的约定，要是到期仍然未完工，国土部门可以对其进行经济处罚。这是国土部今年对于开发商囤地最为明确的表态。

　　“限大令”：11月12日，国土资源部再次发文，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷。此政策被一些业内人士称为“限大令”。不少人士认为，这一办法对抑制地价过快上涨、减少开发商“囤地”等具有现实作用，但成效如何取决于政策是否落实到位。

　　关键词：调控

　　如果说下半年开始的一些收紧的政策只是零星出现的话，年底出台的一系列政策可以说是国家正式采用“组合拳”的方式调控楼市。

　　调控组合拳：12月7日，中央经济工作会议落下帷幕，关于房地产的态度可谓明确，那就是：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求等。随后的半个月内，楼市政策密集调整几乎令人应接不暇。特别是一次会议上提出了“抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”等四条具体措施，这一措施被称为“国四条”，是对金融危机以前国家抑制房价过快上涨一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳。12月17日财政部等5部门要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。随后财政部又发文指出明年终止二手房交易优惠政策。密集宏观政策出台后，不少人士预计明年第一季度楼市可能出现盘整的可能。