地产板块再融资或遭隐性调控 招商地产增发存疑

　　核心提示：广发证券房地产研究员花长劲认为，在房地产板块面临政策调控的大前提下，下一步房地产上市公司的再融资举措或将受到监管部门的隐性调控。

　　“招商地产（000024.SZ）股价已跌破发行底价多时，此前公司发行公告称发行价格不低于28.12元，也就是说，按目前股 价，公司已无法完成定向增发。”万联证券房地产高级研究员黄鹏指出。

　　1月4日新年第一个交易日，招商地产终盘以25.75元、跌幅为3.30%的阴线结束了全天的交易，这是继年前跌破增发价之后第十个交易日在增发价下徘徊。当天，25.75元的收盘价较公司原计划的28.12元增发价已经跌去近一成。

　　不过，相对券商机构的悲观情绪，招商地产高管却相对乐观得多。“虽然目前股价已跌破28.12元的增发底价，但该增发底价是公司全面评估的结果，公司暂时还没计划对增发底价做出调整。”当天，招商地产财务总监黄培坤底气十足地对本报记者表示。

　　对此，广发证券房地产研究员花长劲认为，在房地产板块面临政策调控的大前提下，下一步房地产上市公司的再融资举措或将受到监管部门的隐性调控。“虽然监管部门可能不会以明文形式规定，但房地产上市公司的再融资冲动会受到严格控制。实际上，年底以来，上市公司再融资就很少获批了。”花长劲如是说。

　　再融资或被调控

　　同样，万联证券房地产高级研究员黄鹏也指出，“管理层完全有可能对地产板块再融资采取隐性调控的措施。”

　　“由于部分城市地价泡沫明显，作为发行审批制，监管层在行政上起主导作用，会重点考虑行业导向。我们判断，国家对房地产行业的政策调控已进入了一个新的周期，即从宽松周期进入收紧周期，相应各方政策也会做出调整。”黄鹏认为。

　　“为配合国家对房地产市场的调控，资本市场估计也会采取相关举措应对。”花长劲称。

　　“2009内地房企融资调查”数据显示，2009年以来，在信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下，内地房企融资额快速膨胀，截至11月，61家房企共计融资3924.55亿元，其中，“前15名”(按融资额高低排列)共计融资3193.45亿元，占被调查房企融资总额的81.2%；其中“前10名”获得的银行授信总额(2419亿元)几乎占被调查房企所获银行授信总额(2420亿元)的100%。

　　与此同时，“圈钱”、“抢地”、“囤地待涨”等情形愈演愈烈，房地产业已经成为一场资本游戏。对上市公司而言，土地只是资本运作的工具，价格高低不再是考虑重点。

　　“我们估计，今年房地产企业盲目再融资现象会受到遏制。”黄鹏强调。“过了这个村，就没有那个店了，去年融资成功的房地产企业无非是幸运的，今年再融资的房地产企业就不一定有那么幸运了。”

　　“对招商地产而言，定向增发价格还是次要的，关键是在于管理层对公司再融资会不会放行的问题。价格最终是可以调整的，但是，管理层不行的话，一切都免谈。”花长劲分析道。核心提示：广发证券房地产研究员花长劲认为，在房地产板块面临政策调控的大前提下，下一步房地产上市公司的再融资举措或将受到监管部门的隐性调控。

　　华泰联合证券研究所分析师鱼晋华指出，宽松的土地政策已经终止。对于大型实力开发商或有国企背景的开发商来说，尽管融资能力强，但拿地门槛的提高同样会影响其资金使用效率，降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度，进而对其经营运作及扩张速度产生一定的影响。其判断，接下来围绕中央经济工作会议的基调和国务院常务会议精神，仍将会有一系列具体政策出台。

　　底气何在？

　　对招商地产而言，此次定向增发系公司于2008年之后的再次定向增发。2008年11月26日，其以每股13.20元的价格公开增发4.5亿股，募集资金59.4亿元以后，2009年7月25日，招商地产又发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行不超过2亿股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。

　　8月18日，公司定向增发议案获股东大会通过。其增发有效期自公司股东大会通过之日起一年内有效。因此，招商地产必须在今年7月之前完成定向增发工作。

　　不过，黄培坤似乎并不担心公司的定向增发能否顺利完成。“我们是结合增发项目和资产质量等因素对自身做出的一个价值判断，公司股价是物有所值的。”

　　此外，与其股价在增发底价下徘徊不定形成鲜明对比的是，招商地产去年年末一系列高调拿地的动作。

　　2009年的最后一天，招商地产发布公告称，2009年12月30日，招商地产间接持股50％股权的子公司誉越有限公司通过挂牌方式，取得位于重庆市南岸区弹子石组团G分区宗地的土地使用权。成交价总计高达50.03亿元，间接持有誉越有限公司股权之各方股东将按照股权比例承担土地成交价款。该地块总用地面积为33.66万平米，计价建筑面积为145万平米，土地规划用途为居住、公建及相关配套设施，出让年限为商业40年、住宅50年。

　　此前于2009年12月21日，招商地产已宣布动用16亿元在成都、南京两地拿地。

　　黄培坤告诉本报记者，“2009年北京、上海等一线城市地价高涨，我们虽然积极参与，但由于价格超出心理预期，因此斩获较少。近期地价有所回落，故而在成都、南京等地积极拿地。”

　　至于土地出让金，黄培坤并不担忧。“2009年销售回款已经过百亿，公司目前现金流情况比较好。”

　　在花长劲看来，年末“地王”迭出的原因或在于2007年带来的示范效应以及心存侥幸。“上一轮房地产业洗牌因为国际金融危机的猝然降临而没有"洗"彻底，反而成为经济刺激计划的最大受益者。因此，有房地产企业估计这一轮调控也不会怎么样。”

　　黄培坤就认为，最近出台的地产调控政策已经在市场预期之中，此次政策调整对市场舆论影响要大于实际影响。