上海330宗土地“批而未用”万科位列其中

　　记者 林劲榆 实习生 郑雯婷

　　相关机构日前发布2009年土地报告称，上海有330宗土地“批而未用”，这些闲置土地的所属公司包括境内外多家知名地产企业。不过，晨报记者昨天采访部分“上榜”开发商时，对方纷纷表示，拿地多年未开发背后另有“隐情”。

　　这些“批而未 用”的住宅用地建筑面积达到4356.5万平方米，它们一旦上市，上海楼市供不应求的状况将得到改观。

　　如果这些因动迁困难或被开发商囤积的土地能够被及时疏导开发出来，加上每年正常推出的几百万平方米住宅用地，未来3-5年内上海住宅市场的供应量可以保持和过去几年相当的水平。机构报告：

　　330宗土地“批而未用”

　　相关机构的上述报告披露了上海一大批“批而未用”的“抛荒”地块：目前上海市场上拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达4356.5万平方米。而去年8月，上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明在上海市土地学会举行的相关研讨会上曾经透露，截至当时，上海总共有1077公顷（1公顷=1万平方米）住宅用地处于“批而未用”。“这两个数字并不冲突，除了容积率的因素外，动拆迁也是其中的重要原因之一。”昨天，知名分析师薛建雄向记者表示，部门公布的数据透露约1000公顷没有开发，这个数据是指拍卖出让使用权的土地，之前协议出让使用权的用地并没有包括其中。也就是说土地平整或者说动迁完成的土地是1000公顷，其他还有3000公顷左右没有完成动迁。

　　相关机构公布的上海闲置地块的所属公司详细清单上，上百家地产企业上榜，其中包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔，瑞安房地产、东方海外(论坛新闻)置业（上海）有限公司、万科等一大批地产巨头。

　　“囤地”回报：

　　闲置地块地价飙升数倍

　　值得注意的是，土地延缓开发后，这些“批而未用”的土地价值飚升。相关机构公布的上海闲置地块清单上，330宗住宅性质或含有住宅性质用地的项目近三分之二是在2004年8月31日前出让的土地，且主要采取的是协议出让的方式。由于过去5年间，上海地价、房价飚升，这些“晾着”的土地为开发商带来了丰厚的回报。

　　以长江实业的上海马桥住宅项目为例，数年前，开发商拿地时的楼板价约为2667.42元/平方米，而这一地块即将以别墅项目上市，上市价格可能达到6万-12万元/平方米。东方海外置业（上海）有限公司2006年获得的南码头街道8街坊地块，当时的楼板价是4066.94元/平方米，目前该区域的房价已经达到2万-3万元/平方米。开发商喊冤：

　　动迁、规划导致土地积压

　　昨天，记者根据清单上的名单采访了部分地产企业。万科地产有关人士向记者表示，万科七宝镇53号地块长期未上市主要原因是政府拆迁没有完成，目前这一地块已经在动工。上海合生房地产开发部负责人向记者表示，合生滨江苑这块土地尚停留在动迁阶段，市政府一直协助公司动迁，但由于公司与动迁户双方在某些问题上未能达成一致，所以动迁事项就搁置了下来。2007年末金大元房产公司中标“浦东新区唐镇唐镇村131/6宗地块”，该土地将用于住宅建造，不过至今也尚未上市。该公司项目部人士表示，唐镇村这块土地目前处于前期开发状态，开发前要准备的手续较多，所以现在还在筹办状态。

　　这份清单起草人薛建雄接受记者采访时也表示，4000多万平方米土地被积压主要原因还是动迁和规划问题，像中山公园的东方海外地块，动迁很困难；万科的滨江地块，政策的规划有所改变，和开发商原先买二手地时不一样，万科还在与政府沟通中，这些问题都导致土地“批而未用”。

　　相关报告——在上海去年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性质用地，这78宗用地的建筑面积达908.96万平方米。目前上海“批而未用”的住宅用地建筑面积达到4356.5万平方米，是去年的4倍以上。

　　开发商回应——公司拿地多年未开发，主要原因是动拆迁、政府规划改变等，并非有意囤地。

　　知名分析师薛建雄——动迁、规划变化这些问题也不是不可逾越的难题。开发商当年刚拿地时，动迁其实不难，但问题是利润很少，所以开发商动迁积极性不高。后来房价涨了，动迁难了，开发商想动却动不了，从而导致大批土地因为动迁搁置。