方兴地产欲调整昔日地王规划 意在高售价

　　CBN记者　阴雪

　　原本就已让其他房企“愤愤不平”的央企下属企业中化方兴地产（00817.HK，下称“方兴地产”），再一次因为昔日“地王”广渠路15号地被推到了风口浪尖之上。

　　近日，广渠路15号地的开发商方兴地产有关该项目的用地控制性详细规划指标（下称“控规”）调整的申请正在北京市规划委员会的官方网站上进行为期30天的公示。

　　“公示已经是修改规划的最后一步，如果不出特别大的意外，广渠路15号地的控规调整申请应该会被予以批准。”方兴地产相关人士表示。

　　但当时曾参与广渠路15号地竞拍的开发商在得知该消息后曾对其他媒体表示，这种做法对当时的竞拍者有失公平。

　　昔日地王“寻出路”？

　　作为CBD核心区域的最后一块住宅用地，广渠路15号地曾经是2009年北京土地市场最为引人注目的明星地块，引得群雄逐之。

　　2009年6月30日，经过激烈竞价，方兴地产凭借40.6亿元的成交价和超过16000元/平方米的楼面价摘下该地块，使之成为了当时震惊北京楼市的“双料”地王。2009年的土地市场，也由此开始了长达将近半年的以刷新地王纪录为“最终目标”的争夺之战，也拉开了央企在各地大肆“抢夺”地王的序幕。

　　“不管谁举牌，他们都毫不犹豫地跟上举牌。”曾经参与过广渠路15号地争夺战的SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹如此回忆当时的竞价现场。他的评价是：“每次以黑马之势高价竞地者，不是房地产行业之外的企业，就是房地产行业中名不见经传者。它们缺乏房地产开发的经验，对成本和付出估计不足，对市场的销售价格又过分乐观。黑马出现常常是昙花一现的短暂现象。只有专业理性、有纪律的公司才能长久生存。”

　　不过，出现“黑马”正是2009年土地市场的最大特点。如果不是年末政策的微妙转向，这一切也许还将在2010年里持续。只不过，现实中没有如果。“国四条”以及土地出让金首付50%等一系列政策都在指向高房价和高地价。

　　因此，在这种时刻，当初就令人心生妒意的方兴地产又提出了广渠路15号地的控规调整申请，市场中开始出现2009年地王寻求“新出路”的猜测。

　　调整意在高售价

　　根据北京市规划委员会网站上的《广渠路15号项目调整公示》，方兴地产申请控规调整的内容为：“在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米；在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。”

　　从与该申请一起公布的地块示意图中可以看出，广渠路15号地呈“L”形，位于项目西北的A4-1地块和位于项目东南的A4-10地块，其高度的提升并不会对项目内部的采光产生大的影响。而位于项目西南的A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置调整后，A4-8地块将与A4-7公园有着更大的相邻面积，且绝大部分为南向相邻。

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉《第一财经日报》，在建筑规模不变的前提下提高控制高度，使建筑由“矮胖”变为“瘦高”，可以降低项目的建筑密度，令开发商对于内部的环境和园林有了更为广阔的设计和规划空间；而增大项目内住宅混合公建用地与公园用地的相邻面积，可以增加项目景观的均好性，提升其住宅的品质，甚至可以推出南向俯瞰体育公园的“楼王”产品。

　　不难看出，尽管没有增加可供出售的建筑面积，但方兴地产有关项目控规的一系列操作都指向了产品价值提升带来的每平方米建筑面积上的利润最大化，而其最终目的无疑是使项目在未来推向市场时创造出更高的售价。

　　但近段时间，中央高层对于房地产市场健康发展所作出的一系列指示以及市场的逐渐冷静，使得2010年的北京楼市前景未明。

　　事实上，以广渠路15号地周边的房价情况看，去年方兴地产拿地的时候，与该地块相距仅一公里的首城国际售价不过15000元/平方米左右，但之后的售价便一路水涨船高，目前均价已高达26000元/平方米，涨幅超过85%。如果说广渠路15号地的售价达到25000元/平方米才有利润空间的话，显然方兴地产现在应该可以大松一口气了。

　　但北京市统计局的一组数据显示，北京2009年前11月的商品房竣工面积已经近1700万平方米，由1~10月份的同比下降2.4%转为增长5.2%。房价的高涨与供给状态的改善预示着楼市泡沫的风险正在加剧。而广渠路15号的做法也仅仅是2009年的地王们可能找到的“出路之一”。2010年楼市的不确定性，正在考验着这些昔日地王们的抗风险能力。