新“地王”大龙地产猜想

　　即使在“地王”频现的年景，有地方国企和上市公司背景的北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称大龙开发)以50.5亿元拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的举动仍引来了前所未有的轰动。

　　引发轰动当然不仅是起拍价、总地价、楼面价高得前所未有，也不仅是大龙 开发的“黑马”身份，而是到目前为止，新科“地王”大龙开发带来了太多的不确定，盈利能力和资金来源至今仍显得扑朔迷离，更遑论项目运作的章法了。对于种种疑惑，记者曾联系大龙地产，而大龙地产证券部的工作人员对记者表示，对于所谓的“地王”，公司曾对媒体进行过说明，目前没有更新的说法。

　　既然，任人抽丝剥茧的分析很难得出结论，那么，猜想或许就是一种接近事实的途径。

　　190轮激烈的竞价

　　11月20日上午，北京市土地整理储备中心的交易大厅里28号号牌再一次被坚定地举起，“50.5亿”的价格报出之后，关于“北京中央别墅区最后一块低密度地块”的争夺终于可以一锤定音，赢家是上市公司大龙地产(600159，SH)的子公司大龙开发。

　　经过十月住宅用地挂牌交易的冷清，顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地(以下简称天竺22号地)的 推 出 格 外 引 人 注 目。起 拍 价 达14.1亿元，容积率为0.62，是北京今年容积率最低的一块住宅用地。

　　与列席此次竞拍的其他对手相比，大龙开发显得有些名不见经传。龙湖、百仕达、远洋、保利等重量级开发商早已蜚声业界。190轮虽然不是竞价次数的最高纪录，但紧张而微妙的过程也颇值得回味。

　　龙湖起初表现得气定神闲，在百仕达、安邦保险、冠城、融侨、大龙、保利等均参与叫价时，它并未急于出手，29.4亿是其第一次举牌喊出的价格。叫价至36亿后融侨退出竞逐，事后，融侨集团北京分公司人士表示，对于其此次拿地行为“看不懂”。

　　在多轮数次竞价的过程中，大龙开发一直不温不火地跟进，在46.5亿的叫价之后，远洋和龙湖宣布偃旗息鼓，此后，大龙开发终于显山露水，最终用“50.5亿”摘得新科“地王”头衔。

　　大龙开发有关负责人在随后的采访中表示，以后要把顺义作为立足点，目标是在顺义的业务量提升到60%，并将持续关注顺义房地产市场的发展变化，利用本地企业的优势，不断把企业做大做强。

　　意料之外的结局让人们开始搜索这个有关赢家的信息。资料显示，大龙开发是大龙地产控股93.3%的子公司，大龙地产在2005年借壳宁城老窖上市，其大股东——北京市顺义大龙城 乡 建 设 开 发 总 公 司 成立于1987年，是北京市顺义区区属国有企业，资料称北京市顺义大龙城乡建设开发总公司经过20多年的发展总资产近百亿元。另据数据显示，大龙公布的土地储备约为160万平方米。因此无论从哪个角度看“这都不是个小公司”，长期研究房地产市场的仁达方略管理咨询有限公司董事长王吉鹏提醒。

　　面粉贵过面包？

　　大龙开发的上述相关负责人曾对外界强调，大龙是顺义本地最大的地产公司，对顺义房地产市场及其发展趋势非常了解，本次参与竞拍，是贯彻公司立足顺义发展战略的一部分，在该地块推出前就已做过详细的考察和价值评估，50.5亿元的价格也在预料之中。

　　尽管如此，仍有很多人表示看不懂大龙开发拿地的战略，觉得大龙开发拿地价格太高。

　　国内某知名房地产公司资深人士接受《经济参考报》记者采访时表示，随着房市和土地市场的升温，大家的风险偏好都在增加，要想在行情好的时候通过公开市场获得优质土地储备，必须报出竞争对手无法承受的高价，虽然该项目容积率较低，可以开发出稀缺的低密度高档住宅，但除非他获得了竞争对手所未了解到的关于区域规划的信息，或者拥有比竞争对手更为卓越的项目运作能力，否则，前景堪忧。

　　据了解，在规划之中并非全部为住宅面积，还有一些幼儿园以及市政公用设施等，整个配套设施有3500平方米以上。把这部分面积减去，住宅规模就变成了165626平方米。照此计算 ， 该 地 块 的 楼 面 地 价 就 由29859元/平方米变成了30490元/平方米。

　　不过，在王吉鹏看来，只要精打细算的话上述担忧都显得没有必要“一个企业在拿地之前肯定要做相应的成本测算，各个企业的资源禀赋不同，而大龙地产能够认可和接受这个价格，那么对他来说可能价格就不高。”

　　王吉鹏进一步分析：“有人说0.6的容积率只能做联排别墅，其实未必如此，凡事都不能绝对，完全可能做混搭，都属于高档低密度住宅，况且还有地下空间。”

　　规划意见书约定的控制建筑规模是指地上建筑面积，地下的建筑面积没有约定。此前就有业内人士推算：按照一般的规划，三层的联排产品，地下室部分的面积一般能占到地上部分面积的30%-50%，按照北京别墅销售的惯例，地下一层的建筑面积可以做到产权证里，补交完地下部分的土地出让金，就可以按建筑面积销售。这样可供销售的住宅面积将增至20多万平方米，摊算下来，楼面价没有3万那么高，可能也就2万出头。

　　收回投资或不成问题

　　今年下半年出炉的一份研究报告显示，2005年至今产生的全国50个“地王”项目中，约有半数尚未开工，不到两成的“地王”项目处于在建中，个别“地王”地块还出现了退地现象。仅占四分之一的在售的项目中，多个项目赔本出售。

　　有人为大龙开发算过这样一笔账：楼面价加上其它建筑成本，该项目全部开发成本将在4万元/平方米左右，产品要卖到6万元/平方米左右才能实现财务上盈利。而目前与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间。

　　于是，如何解决盈利问题成为大龙开发最迫切的现实问题。“大龙开发是在赌大势，明年地价比今年再涨30%他的项目就可以盈利了。”上述人士说。这代表了业界的一种典型推论，即大龙地产可以采取拉长周期等待价格上涨，以时间换价格。

　　还有一种猜测是增加容积率。一位业内人士分析，由于大龙开发与顺义区政府关系非同小可，完全可以通过正常程序申报增加容积率，“规划盖10层，可以将其"运作"成12层”。对此，有反对意见指出，北京市环境保护规划明确提出了“温榆河绿色生态走廊”的概念，天竺22号地正在其区域范围内，出于对温榆河环境保护的刚性要求，限高只有12米，不太可能允许高层建筑。

　　作为区属国企，得到地方政府的财政返还倒是很有可能。“但即使抛开一些可能存在的背后逻辑，仅将之看作一次纯粹的商业行为，结果也不会很悲观。”王吉鹏乐观估计，收回投资问题不大，并且也绝非“华山一条路”。

　　王吉鹏说，这不单单是一个项目的问题，如果把这个项目与企业的整体战略联系起来看视野就会开阔许多。比如，“地王”的产生无疑可以推动周边房价的上涨。据披露，自“地王”产生后，顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右， 环 比1 1月 上 半 月 上涨了9.5%。而叠拼别墅等也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，涨幅达到了12.5%。

　　有业内人士对《经济参考报》分析，如果周边楼盘有其相关资产，那么这个新标杆带来的升值价值就是很大一笔收入。如果再加上上市公司在资本市场运作中的长袖善舞，回报就会很快突破单纯意义上的售楼收益。

　　可能引入投资方

　　大龙地产2009年三季度报表显示，公司总资产29.41亿人民币，净资产14.37亿人民币，期末现金和现金等价物9934万人民币。往前追溯，2008年年报表明，大龙地产总资产31.75亿人民币，净资产是12.29亿人民币，期末现金和现金等价物8085万人民币。

　　一个净现金额尚未过亿的上市公司，其旗下一个子公司如何撬动高达50亿的项目？关于地价款的支付能力一直为各方所怀疑。

　　12月3日，有消息称，北京市土地整理储备中心有关负责人已证实，大龙开发已经按时签订了土地出让合同，第一笔定金已经到位。然而，人们的忧虑并未自此烟消云散。据相关规定，地价款的80%应在180天内交清，即2010年5月20日前，大龙开发需交清40.4亿元人民币。

　　早前，开发商为缓解一次性支付的资金压力，通常会采取分期开发的办法，通过地块分割取得土地使用权证，申请土地抵押贷款，实现分期或延期支付土地出让金，现在国土资源部已明令禁止此种行为，那么“留给大龙开发的选择其实并不多。”王吉鹏说。

　　他进一步分析，从成本到收益中间还有一个不容忽视也至关重要的资金链问题。在通常情况下，企业会有三种选择：扩股增资、寻求地方政府担保的贷款和与其他企业联手获得注资。

　　王吉鹏指出，通过扩股增资方式筹集的资金会很有限，相比地价总额而言可能杯水车薪。不仅如此，还有媒体披露，大龙地产上市5年来未分配一次红利，而按有关规定，连续3年不分红就要丧失公开配股与发行新股的资格。

　　接下来，便是寻求地方政府担保向银行借款。作为顺义区的国有企业，大龙开发获得地方政府信用担保的可能性很大，但全部依赖银行贷款却不大可能。业内人士分析，银行借贷所需偿还的利息就有可能对冲掉其大部分利润。

　　那么，最后的选择便是寻求合作了。“虽然手段有限，但焉有"买得起马置不起鞍"的道理？”王吉鹏推测，大龙开发接下来最可能的策略就是引入一个或多个资金方，让对方分享自己“资源禀赋”的同时借用对方的资本运作体系。而保利、龙湖、远洋等既有雄厚的资本又具有高端住宅开发经验的开发商很可能成为大龙开发的合作伙伴。

　　有幕后推手？

　　从拿地时的“爆冷”胜出到盈利能力和资金来源尚存诸多不确定因素，大龙开发演绎的“地王”事件就如同一部悬疑故事片，使人们在种种悬念的强大磁场下，乐此不疲地寻找幕后推手的蛛丝马迹。

　　无一例外，人们首先将目光汇聚到大龙开发的背景。资料显示，大龙开发实际控制人是北京市顺义区人民政府。此信息一经披露，众分析人士纷纷会意：作为顺义区区属国企对地方财政“保增长”的重任义不容辞，有网友甚至戏称“天竺22号地，还没有出生，它就风华正茂了”。

　　的确，地方政府利用土地财政实现财税收入最大化已成为一种比较普遍的做法，有学者指出，地方政府土地财政的基本路径是预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地出让收入实现增加财政支配能力的目标。而国企的参与将最终实现资金“在一个筐里运作”。

　　国企或央企通过市场竞标拿到“地王”或许本无可非议。但如果按照上面的逻辑，顺义区政府是大龙开发拿到天竺22号地的幕后推手的话，那么，这个幕后推手也将承担巨大风险。

　　尤其在房地产市场短期波动不可避免的预测声中，国企斥巨资刷新北京“地王”纪录，着实狠狠地刺激了各方的神经。

　　一旦房价出现较大波动，房地产市场发生的多米诺骨牌式的连锁反应，不仅会使房地产企业面临巨额损失，危及地方财政资金和银行资金的安全，最终还会导致与地产开发相关的钢铁、水泥、建材、装修等产业群的产能利用率降低，效益将无法保证，这一点并不会因“国企地王”而有所改变，各方人士大多都对此表示担忧。